현장답사는 역시 발품? 부동산 임장보고서 모범 사례 1

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임장보고서 작성의 좋은 실사례 

물건을 조사하기 위해 현장에 가는 것을 부동산 경매 실무에서는 임장이라고 합니다. 특히 저는 잘 모르는 지역이 있다면 임장을 강력하게 추천하는 일인으로써 입찰할 물건을 찾았다면, 그 물건이 정말 괜찮은 위치에, 정말 괜찮은 상태에 나와 있는지 직접 확인하는 것이 최선이라 생각합니다.

제대로된 임장을 하기 위해서, 사전조사와 현장조사뿐만 아니라 직접 보고 돌아와서 조사한 내용을 꼼꼼하게 기록하며 부동산 임장보고서를 작성하는 것도 중요하지요. 현장답사를 다녀온 후 세밀하게 적은 기록과 빠뜨린 부분이 없는지에 대한 체크하는 습관은 길러두는 것이 좋습니다^^

오늘은 저희 경매 스터디 그룹 11-4기 나야님이 작성하신 실제 임장보고서 사례를 가지고 설명 드리겠습니다. 나야님의 임장보고서 사례는 이미 다른 수강생들에게도 소개하면서, 군더더기 없는 임장보고서의 좋은 사례라고 제가 칭찬을 아끼지 않았습니다 ^^

수원 법원에서 입찰했던 물건이구요, 나야님은 입찰 1달 전, 2주 전, 입찰 전날…

나야님이 이렇게 총 3번에 걸쳐서 임장(현장답사)을 다녀오면서 정확한 시세 파악을 하시려 노력한 부동산 임장보고서는 아래와 같습니다^^

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<상현동 분석 1차> 지역분석

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<전형적인 계획도시 용인 상현동 돌아보기>

상현동은 2001~2002년 입주가 시작된 도시로 24평형 아파트부터 60, 70평 아파트까지 다양하게 구성되어 있음.

작은평수에서 큰 평수로 옮겨타는 경우가 많고 신혼초부터 초등학교까지 생활권으로 적합함.

동네분위기도 유모차 끌고다니는 전업주부가 많이 있음.

32평형이 가장 중심이 되는 평형으로 아래로 24, 28평 — 기준 32평 —- 위로 35, 38, 40 평형이 주를 이루고 있음.

분당선 연장 계획과 용인서울간 고속도로 계통으로 서울로의 생활권이 더욱 가까워 졌으며 광역버스 은행과 마을버스 10분 거리 죽적역이 있어 서울로의생활권 가능.

임장5

1. 서울로 가는 M4101번 버스를 바로 탈 수 있는 수지통보 2차, 아이파크 10차 만현마을 아파트는 상현동 타 아파트에 비해 높은 가격대 형성 중.

2. 쌍용1차 아파트는 단지형성이 길~게 되어있어 뒤쪽라인으로 갈 수록 언덕이 있어서 뒤쪽라인 비선호 단지임.

앞동 라인보다 -2000 ~ -3000 까지 가격이 빠짐.

전체적인 평균가 32평 아파트 3억~3억 1천선 급매는 2억 9천, 35평 3억 3천 정도 형성

비선호 라인, 도로변 배치된 아파트의 경우 -2000정도 형성 되어있음.

3. 2번의 임장결과 2주차이로 임장을 갔는데 매물이 싸여있다기 보다는 급매물순으로 지속적인 매매거래가 있었음.

매도자의 경우 시세를 생각하지 않고 높은 가격에 내놓아았다가 -2000~-3000정도 가격을 내려면 매매가 바로 되는 상황임. 그 정도 빠진 가격이 3억 초반선에서 거래 중…

가격이 계속 하락하는 중은 아니고 횡보하고 있으며, 기준평형인 32평형이 가격을 받쳐주고 있는 상황에서 큰평수의 가격이 빠지고 있는 것을 확인 할 수 있음.

가격이 하락하여 기준층과 로얄층 저층의 가격차이가 크지 않음…

가을 전세시점에서 정리가 될 것으로 보여짐.

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<11-OOOO> OO 아파트 OO동 OO호 아파트별 가격 분석

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임장6

<물건 나와있는 101동 위치>

1. 지역분석

용인시 상현동 아파드 단지 일대 32평 기준평형으로 아래도 24평형 위로 40평형까지 거래 활발한 곳입니다. 작년 추석을 기점으로 가격이 4-5천정도 상승하였다가 하향하여 지금은 3억 초반선에서 횡보중…매물이 쌓여있지 않고 낮은 가격부터 지속적으로 거래되고 있는 상황임..

물건 보구 있는데 잔금치르는 사람 있었음.

임장한지 3주정도 사이에…거래성사된것만 3건… 오늘 계약서 쓰는거 하나 봤음 65평.

임장1

가격이 괜찮거나, 수리가 잘 되어있는 곳은 가격차이가 천만원 정도면 매매가 되는 상황…부동산에 전화가 계속 오구 있고 매매가격이 상승되는 상황으로 보임.

현대성우 1차의 경우 299동 기준으로 3주전 저층도 3억 기준층도 3억 1천 가격이었는데 현재 1층 2억 9천 기준층 3억 2천으로 다시 가격형성이 일어남. 매물대가 제대로 형성되고 있는 듯.

현재 기준층으로 3억 아래로 매물 없음.

2. 물건 분석

동보2차의 경우 1998년도 입주아파트로 연식은 2001-2002년도 입주 단지보다 3년정도 오래되었지만 광역버스인 M버스를 도보 5분이면 이용할 수 있는 초역세권으로 교통을 중시하거나 상현동에서도 3억에 짤리는 물건을 찾는 경우 거래가 가능한 단지입니다.

32평형과 24평형이 같이 있는 단지이고 공원을 볼 수 있는 로얄동은 103동 104동.

101동은 다리만 건너가면 M버스 탈 수 있는 초역세권으로 인기가 좋음.

102동은 101동에 가려서 조망권이 나오지 않아 비선호 단지로 1천만원정도 가격차가 있음.

현재 102동 7층에 2억 9천, 101동 8층에 2억 9천 5백, 104동 15층에 3억 1천 물건 있음.

3. 권리 분석

근저당보다 늦게 들어온 후순위여서 신경안써도 됨. 명도 양호~

4. 호재 또는 악재

2014년 개통 예정인 성복역까지 도보 10분이면 이용할 수 있어서 호재가 될 수 있을 듯 하나 먼얘기죠^^

지역난방공사가 바로 옆에 있어서 이런 부분을 좀 꺼려할 수 있을 듯 하지만, 그러니까 얼마~ 라는 기준으로 보면 됩니다..^^

5. 입찰가 선정

현재 102동 7층에 2억 9천, 101동 8층에 2억 9천 5백, 104동 15층에 3억 1천 물건 있습니다.

경매물건인 OO동 OO호는 102동 보다는 선호하는 동이고, 101동 8층에 나온 물건보다는 로얄층. 하지만 102동 10층 2억 8천 8백에 나온 물건이 거래가 되었으므로, 9천 아래도 내놓으면 바로 거래가 가능할 것으로 보여집니다. 때문에, 기준가격은 2억 8천 5백이면 안전권으로 거래 가능한 가격으로 보여집니다.  

임장3

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임장보고서의 핵심은….이 물건의 가격이 대체 얼마냐…입니다.

그래서, 한 달전에 가보고, 2주전에 가보고, 다시 전날 최종 임장을 하면서…그동안 매물들의 변동 상황이 어떠냐 하는 걸 면밀히 관찰한 겁니다.

우리가 수업시간에 항상 강조하는… 그래서 얼마..? ‘이 물건은 얼마면 팔 수 있는가…’를 알아내기 위한 끈질긴 노력이라고 할 수 있겠네요^^

임장2

끝으로, 나야님 임장보고서에 회원들께서 달아놓은 댓글을 갈무리 했는데요…

댓글 마지막 부분에 나야님이 정답을 달아놓았습니다.

제가 빨간색으로 밑줄을 그어놨으니까… 못보신 분은 다시 한번 보세요…^^

거기에… 임장의 답이 있습니다.

아주 그냥 우리 동네마냥 (뻔질나게) 돌아다녔다…..

정답입니다!!

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