실전 부동산 경매, 물권과 채권의 이해

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물권과 채권은 어떻게 다른 것일까요?

중요한 재산권에 속하는 물권과 채권의 차이점으로 많은 부분이 있지만 오늘 설명드릴 큰 차이점은 크게 두가지입니다. 첫째, 물권은 불특정 다수에게 그 사물에 대한 권리를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 반면 특정 채무자에게만 권리주장이 가능한 것이 채권입니다. 둘째, 물권은 그 사용과 수익을 보장하기 위해서 물권적 청구권이 인정되지만, 채권은 배타성이 없으므로 모든 사람에게 권리보호를 주장할 수 있는 물권적 청구권을 인정할 수 없습니다.

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채권과 물권에 대해서는 인터넷 검색을 통해 더 다양한 정보를 찾으실 수 있구요, 제대로 된 정의를 알고 싶으시면 민법을 찾아보시길 권해드립니다. 오늘은 물권과 채권에 대해 제가 실제로 경매 스터디 시간에 강의했던 내용들을 다시 정리해 보았습니다.

우리가 말소기준권리를 배우고, 배당을 공부할 때, 주로 다루는 권리가 근저당과 가압류잖아요. 말소기준권리라고 해서 우리가 배우는 건 5가지(근저당, 가압류, 전세권, 가등기, 경매기입등기)로 나누지만, 현실에서 우리가 접하는 경매 물건의 90% 이상은 말소기준권리가 근저당 아니면 가압류일 겁니다.

근저당 = 물권, 가압류 = 채권

자… 그렇게 우리가 흔하게 만나는 근저당과 가압류. 여기서 근저당을 물권이라 하구요. 가압류를 채권이라고 합니다.

간단해요. 그냥 이렇게 기억하시길 바랍니다.

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그리고 수업시간에 근저당은 배당을 어떻게 했었죠? 우선 변제를 했었죠. 먼저 들어온 놈(?)이 먼저 배당받기…. 그럼 가압류는…? 순위에 상관없이 나눠 가졌습니다. 안분배당. 그게 그대로 입니다. 물권은 우선변제를 하고, 채권은 안분배당을 하는 거죠.

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경매 종류 중에 임의경매/강제경매가 있다는 얘기 들어보셨죠?

임의경매는 근저당권자가 넣습니다. 채무자가 빚을 안갚아요. 그러면 근저당권자는 문득 법원에 가서 경매를 신청하면 됩니다. 그럼 바로 경매가 진행이 되죠.

아침에 밥을 먹다가 돌을 씹었어요. 기분이 나빠요. 기분도 나쁜데 법원에 가서 경매나 넣을까…. 그럼 경매가 들어가는 겁니다. 근저당권자 맘이에요. 이렇게 근저당권자 임의로 경매를 넣었다 해서… 임의 경매라고 부르는 거구요.

반면에 가압류권자는 경매를 넣고 싶어요…? 그럼 법원에 가서 경매를 넣고 싶다고 신청을 해야 합니다. OOO반환청구소송 같은… 뭔가 소송을 해야 하구요. 그 소송에서 이겨야 비로소 경매를 넣을 수 있는 권리가 생기는 거죠. 이런걸 집행권원이라고 하거든요.

아침에 돌을 씹었어요. 기분나빠요. 경매 넣어 주세요. 그럼 법원에서 판단을 하는 겁니다. 그정도면 기분이 나쁠만 하니 경매를 넣어라…. 아니면 그 정도로는 부족하니 혀까지 마저 씹고 와라… 라든가…. 하여간 가압류권자가 법원의 허락(?)을 얻어서 경매를 넣는 걸… 강제 경매라고 합니다.

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<임차인의 보증금>

임차인의 보증금은 원칙적으로 채권입니다. 임차인이 전세를 구한다, 그러면 집주인에게 돈(전세 보증금)을 주고 그 댓가로 집을 사용하는 거죠. 돈을 줬다는 증서가 바로 계약서인거구요. 계약서 = 차용증인거구요.

근데, 임차인이 계약서상에 확정일자를 받으면, 근저당권자처럼 우선변제 대상이 되죠? 만약 확정일자 제도가 없었다면, 임차인이 보증금을 돌려받기 위해서 집주인 재산(즉, 전세집)에 가압류를 걸어야 하는 거고, 그럼 나중에 경매에서 안분배당을 받게 되는 겁니다.

그런데, 확정일자 덕분에 편안(?)하게 경매 배당에 참여해서 그것도 안분 배당이 아닌 우선 변제를 받는 특혜(?)를 누리는 겁니다.

끝으로, 임차인이 직접 경매를 신청하려면…? 이때는 보증금 반환 청구 소송을 제기해서 승소를 해야 하구요. 그 과정에서 얻은 집행권원을 가지고 경매를 신청하는 겁니다. 즉, 강제 경매란 뜻이죠. 당연하겠죠? 임차 보증금은 원래 채권이니까요.

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<채권의 물권화>

임차 보증금이 원래는 채권이라 배당에서 우선권이  없었던 건데, 확정일자를 받음으로 해서 근저당권자(즉, 물권)와 같이 우선 변제를 받을 권리가 생긴 겁니다. 이걸 채권의 물권화라고 합니다.

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