좋은 임장보고서는 낙찰의 기쁨! 부동산 임장보고서 작성 모범 사례 2

Home » 교육안내 포럼 » 좋은 임장보고서는 낙찰의 기쁨! 부동산 임장보고서 작성 모범 사례 2

마음에 드는 옷을 고른다 치더라도 ‘혹시나 더 싼 가격에 그 옷을 파는 가게가 없을까?’하고 여기 저기 돌아다니면서 정보를 얻기도 하잖아요^^ 최대한 많은 정보를 얻기 위해 돌아다니고 또 돌아다니면서 ‘이것이 정말 좋은 물건일까?’ ‘더 저렴하게 살 수 없을까?’ 고민하는 것 같아요.

경매 물건을 조사하기 위해 현장에 찾아가는 것을 부동산 경매 실무에서는 임장이라고 하는데, 오늘은 지난번 <현장답사는 역시 발품? 부동산 임장보고서 모범 사례1>에 이은 임장보고서 모범 사례 2탄!! 소개합니다. 이번 보고서의 주인공은 홈336 카페 회원 11-8기의 옥바람님입니다^^ 옥바람님이 3번에 걸쳐 정확한 시세 파악을 하시려 노력한 부동산 임장보고서는 아래와 같습니다.

————————————————————————————————————————————————-

2010-8209 ,2011-12700 김포시 북변동 풍년마을 대림 APT 302동 505호와 신안서광 APT 313동 503호

첫번째 임장은 풍무동

두번째 임장은 북변동

세번째 임장은 풍무동,북변동,감정동으로 했습니다.

3번정도 훑고 나니 교통도 보이고 지역호재와 악재가 판단이 슬슬 되기 시작하네요 뭐 앞으로 계속 봐야 하겠지만 경매는 발품이라는거 또 한번 느끼게 되었습니다. 경매물건인 사우지구에 있는 북변동과 사우동은 구도심의 강남 정도로 판단이 되었습니다.

1. 지역분석  

이미지1

-물건위치
아래로는 검단신도시, 위로는 일산신도시, 서쪽으로는 한강신도시가 있고 동쪽으로는 강서구가 위치해 있습니다. 서울과 김포의 경계인 고촌은 일산 덕양구처럼 그린벨트로 묶여 있어서 개발이 제한되어 있는 반면에 물건이 있는 사우지구는 개발제한이 없어서 향후 경기가 좋아진다면 개발 가능성이 높습니다.

-교통
48번 국도와 한강신도시까지 연결되는 올림픽대로, 일산대교를 넘으면 자유로를 탈수 있고 서울외곽순환고속도로 또한 인접해 있습니다. 또한 사우지구 앞으로 올림픽대로에서 빠지는 IC가 개통 될 예정이며 지하경전철역이 세워질 예정이어서 호재로 예상됩니다.

-입주민 상황
실제 김포에서 일하시는 분이 반이상이고 나머지는 서울에서 가격 때문에 밀려내려 온 사람과 항공사 직원들이 거주하고 있다고 합니다.

-주의사항
교통으로 여러 호재가 있으나 일단은 호재일 뿐이고 옆으로 한강신도시가 올해부터 내년까지 입주예정이어서 이곳에 사는 사람들이 한강신도시쪽으로 많이 빠지고 있는 상황입니다. 그래서 이곳의 집을 처분하고 떠나는 사람들이 많아서 매도가가 지금보다 더 내려 갈듯 보였습니다. 하지만 기존의 학교들이 그대로 있고 관공서 또한 이전계획이 없기 때문에 경기에 따른 하락폭은 있겠지만 현저한 가격 하락은 없어 보였습니다. 특히 한강신도시보다 서울과 가깝기 때문에 신도시에 비해 구도시이지만 메리트는 있다고 보여집니다.

2. 물건분석

이미지2

물건 위치 김포 대부분은 학원가가 띄엄띄엄 위치해 있는 반면에 유일하게 대형학원이 밀집되어 있고 초중고교가 함께 있어 교육 환경이 뛰어납니다. 아파트 앞으로는 상가가 밀집되어 있어 먹거리 시설이나 금융시설이 확보되어 있고 길 건너 시민회관, 시청, 공설운동장 등 행정적인 위치 또한 유리했습니다.

인근 선호아파트 네임밸유의 선호도는 삼성(대형평수임) 다음으로 대림이 가장 컸고 학원과 가까이 있어 대림을 많이 선호 했습니다. 신안서광은 학원과 멀리 떨어져 있고 중심상가 기준으로도 떨어져 있어 대림과 가격차이가 2천 만원 정도 나는 상황입니다. 동남아파트경우 학원가와 가장 인접해 있어 세를 사는 입장에서는 가장 선호 하였지만 매수자 입장에선 동남이 대림보다 네임밸유가 떨어지기에  대림을 선호했습니다.

<선호동>

-대림아파트(32평)

전망이 나오며 길가에서 떨어진 304동 1순위

길가에 있지만 전망이 나오는 302동 2순위

길가에 있는 303동 3순위

301동은 소형평수라 패스 304>302>303

-신안서광 아파트(32평)

길가에서 떨어지고 전망이 좋은 311동 1순위

길가에서 조금 더 떨어지고 전망이 좋은 312동 2순위

311>312>315>310>313>314>316>317

3. 매물 현황

-대림아파트(32평) 매물

304동 18층 : 2.5 (확장2개,수리안되있슴)-선호 1순위동

302동 6층: 2.45(수리안되있슴)-선호 2순위동

302동 3층: 2.30(세끼고) 전세가는 1.3-1.4, 전세수요 풍부

-신안서광 아파트(32평) 매물

311동 9층 2.25(수리안되있슴)-선호 1순위동

315동 10층 2.25(올수리)-선호 3순위동

317동 탑층 2.05에 최근 매매-비선호동 전세는 1.2-13, 전세수요 풍부

4.기준가

-대림 아파트

이미지3

->1층을 제외하고는 가격이 큰 차이가 없고 거래는 한 달에 2-3건 정도 이루어지고 있습니다. 1층을 제외한 실거래가 평균은 2.4

-신안, 서광아파트

이미지4

->거래는 띄엄띄엄 1-2건씩 있고 3.4층이 2.05-2.1에서 거래가 되었습니다.

기준가 결론 사우지구에서 가장 끝쪽에 있어 비선호인 신안서광 아파트는 현재 로얄동 급매물이 2.25이나 계약서에 도장 찍는다고 하니 2.2까지 가능했습니다(중개인한테 미안했습니다ㅠㅠ). 경매물건인 신안서광 313동 503호는 중간 정도 선호하는 동이며 중간층임을 감안했을때 2.1로 예상하며 실거래가 확인결과 마찬가지 2.1로 근접했습니다. 향후 교통의 호재가 있으나 한강신도시로 인해 하락세가 이어질 것으로 예상하여 기준가는 2.0로 정했습니다.

같은 맥락으로 사우지구에서 32평대에서 네임벨유와 학원, 상권인접성을 고려했을때 가장 선호하는 대림은 신안서광과 2천 만원 정도 가격이 높게 책정되어있습니다. 신안서광을 2.0으로 한다면 대림은 2천 만원 높은 2.2로 예상하며 실거래가 2.4와는 가격이 2천 차이가 나지만 신안서광의 가격이 하락하고 있는 상황에서 대림 또한 가격이 떨어질 것임을 감안해서 기준가는 2.2로 정했습니다.

5. 입찰가

대림아파트->최저가 1.82이므로 입찰가능

신안서광아파트->최저가 1.68이므로 입찰가능

————————————————————————————————————————————————-

입찰가를 얼마로 정했다… 하는 구체적인 얘기는… 대외비라서…. 자체 검열했습니다…. ㅎㅎ 임장보고서라는 것이….본인이 임장을 다녀온 후에 기록을 남기기 위함이 주목적이긴 하지만…일단은 쓰는 사람이 생각이 정리되도록 쉽게 써야겠죠. 일목요연하게…. 스크롤 쭉~ 내리면서 읽어가는 동안 느낀것은 옥바람님은 전체적인 내용이 한 눈에 파악되도록 작성을 했습니다. 내가 아는 걸….남이 알아 듣도록 설명하는 것! 그게 내가 아는 걸…. 더 확실하게 내 것으로 만드는 방법입니다.

부동산과 같은 거액의 금액이 오고 가는 시장에서는 신중한 결정이 더욱이 중요합니다. 신중한 결정에 앞서, 정보 수집과 그 정보를 꼼꼼히 체크하는 습관은 평소에 길러두세요~지난번에도 말씀드렸다시피, 좋은 임장보고서 작성은 바로 이 작은 습관에서 출발합니다^^

마지막으로 옥바람님의 낙찰 후기!! 남겨드립니다. 클릭해서 들어가시면 보실 수 있어요.

부동산경매카페