부동산 경매 빌라 투자 이야기 2 (돈의 흐름, 길목을 지켜라)

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오늘은 지난번 포스팅 부동산 경매 빌라 투자 이야기 1편에 이어 2편을 준비했습니다. 부동산 이야기를 시리즈로 엮어나간다는 것이 개인적으로 구체화되는 내용을 전개해서 뿌듯하구요, 부동산 경매 스터디를 하시는 분들에게 더 깊은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

이번에는 돈의 흐름, 투자자의 흐름, 주 수요층의 이동 경로에 대해서 이야기할까 합니다. 이런 말들 많이 들어보셨나요? ‘돈이 흘러가는 길목을 지켜라!’ 이런 세상에 돈이 물인가? 흘러가는 게 보이게…그런데 참…돈이란것이 꼭 물과 같은 특징이 있어요. 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 물. 가난한 사람에게서 부자에게로 흐르는 돈. 고이면 썩는 물. 마찬가지로 돈이 많이 꼬이는 곳에는 꼭 부패의 냄새가^^;;

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막히면 흘러 넘치거나 뚫고 나오는 물 역시나 막히면 어디론가 탈출구를 찾는 돈. (풍선효과라는 말^^) 우리가 모든 돈의 흐름을 추적하기는 힘들고 일단 빌라 얘기를 하는 중이니까 빌라와 연관되서 돈의 흐름을 한번 살펴 보겠습니다. 돈의 흐름은 사실 눈에 보이지 않습니다. 그래서 그 대안으로 활용하는 방법이 사람들을 살펴보는 것입니다.

사람들이 어디서 어디로 움직이나 그걸 살펴보면 돈이 어디로 움직이나 하는 걸 대략이나마 파악할 수 있습니다. 여기서 말하는 사람들이란? 바로 투자자, 그리고 실수요자를 말합니다. 그럼 이제부터 빌라에 있어서 투자자(그리고 실수요자)의 흐름을 한번 살펴 보도록하겠습니다.

빌라의 강남 : 용산, 성동, 마포

홈2분홍색으로 막 칠해 놓은 데가 보이시죠? 서울의 빌라들 중에서도 비싼 놈들이 분포하는 곳입니다. 모두 한강을 따라서 쭉 늘어서 있다고 보시면 됩니다. 한강 르네상스 그 대표적인 수혜지역들이죠.

용산 : 국제업무지구,한남 뉴타운 개발 성동 : 성수동 뚝섬, 서울의 숲 마포 : 합정동, 망원동 수변 지구

어림잡아봤을 때 대지 평당 1억(용산 서부 이촌동)에서 3-4천(마포 망원동)까지 분포합니다. 즉, 조그마한 빌라 한 채의 가격이 2억은 가볍게 넘기고 5~6억까지 간다는 얘기죠. (우리 실전팀 멤버들도 망원동은 답사차 가봤어도 용산은 못가봤네요. 그만큼 비싸서 가까이 하기에 너무 먼 당신-.-;;)

이 동네를 우리는 빌라의 강남이라고 부르는데 단순히 가격이 비싸다는것 뿐만이 아닙니다. 우리나라 주택(특히, 아파트) 가격을 선도하는 동네가 바로 강남이죠(강남 3구). 강남의 아파트(그중에도 재건축) 가격이 출렁인다 그러면 그 여파가 바로 수도권 전역으로 퍼져나가는 건 이미 여러번 봐온 현상입니다. 그래서 정부에서도 강남권 아파트 가격을 잡는데 정책의 초점을 맞추고 있구요.

빌라도 그와 유사한 현상이 있습니다. 단, 빌라는 아파트(의 재건축)과는 다르게 재개발 위주로 움직이기 때문에 재개발 가능한 곳(특히 뉴타운 등)에서 비싸게 거래가 됩니다. (나중에 기존의 아파트 가격과 빌라와의 가격 상관 관계에 대해서도 한번 얘기를 해봐야겠네요^^)

그러다 보니까 개발 호재로서 가장 위력이 큰 동네인 용산의 국제업무지구 이 일대의 빌라들이 초강세를 유지하고 있습니다. (서부 이촌동에 가서 빌라(또는 연립) 가격 한번 알아보세요^^) 그리고, 뚝섬과 서울숲 호재가 있는 성수동쪽도 무시 무시하고 당인리 발전소 이전 문제가 걸려있으면서 한강 조망이 가능한 합정동 망원동도 장난이 아닌겁니다.

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빌라의 주 수요층 : 서민

빌라에는 누가 살까요? 빌라를 사는(즉, 매입 또는 투자하는) 사람은 투자자도 될 수 있고, 실수요자도 될 수 있습니다. 그러면, 빌라에서 사는 사람은? 실수요자겠죠. 빌라에 주로 거주하는 사람들은 주로 서민층입니다. 즉, 빌라의 실수요자 = 서민층의 공식이 성립됩니다. 빌라가 싸면서도 비교적 양호한 주거 형태를 제공하기 때문입니다. 그런 서민들에게 용산의 5억짜리 빌라는 너무 비쌉니다. 마포, 성동의 2~3억을 호가하는 빌라도 비싸긴 마찬가지구요. 그러다 보니까 서민들 입장에서는 그 동네에서 꼭 살아야 되면 전세로 살게 되고 아니면 좀 더 싼 동네로 빠져나가게 됩니다.

서민들의 이동 경로를 따라 투자자도 이동합니다. (아니 사실은 먼저 이동…선점) 이주 수요라는 말 많이 들어보셨을 겁니다. 재개발에 대해 공부를 하면 따라오는 용어인 이주 수요. 재개발을 하면서 그 동네 주택을 다 멸실하게 되면 거기 살던 거주민들은 어디론가 이주를 하게 되죠. 그때 그 이주하는 주민들을 따라가면서 투자를 하면(사실은 조금 먼저 가서 기다리는 거죠) 좋은 수익을 낼 수 있는게 이주 수요 투자의 핵심입니다. 지금까지 언급한 빌라의 강남, 용산, 성동, 마포 이 동네가 재개발을 하거나 또는 재개발 기대감으로 빌라 가격이 무시무시하게 오르면 여기서 살던 주민들은 다른 곳으로 이주하게 됩니다. 좀더 싼 동네 혹은 그 주변 동네로 빌라가 밀집해 있는 동네들 중에서 서민들이 살기 적당한 동네로 옮기는거죠.

즉, 가격이 저렴(2억 이하)하고 교통이 편리(전철 노선, 버스 노선)한 동네로는 관악구 신림, 봉천 일대 강서구 화곡, 양천구 신월 은평구 신사, 역촌 노원구 상계, 도봉구 창동 강북구 미아, 수유, 쌍문 구로, 금천 지역

컴퓨터 앞에 앉아서 언뜻 생각나는 동네만 나열해봤는데도 많네요^^(실전팀 멤버들하고 많이 가본 동네입니다. 그만큼 싸니까요)그런데 일단 중심부(서울 시청, 광화문, 또는 강남)에서 멀수록 가격이 저렴해집니다. 비싼 동네에서 싼 동네로 실수요자들이 이동을 하고 또는 재개발로 인해 멸실되는 동네에서 주변으로 좀더 싼 동네로 이동을 합니다. 일반적으로 중심부로 들어가지는 못합니다. 왜? 더 비싸니까요. 여기서 한 발 더 나가서 서울에서 집을 구하지 못하면(즉, 버티지 못하면)서울 바깥으로 나가게 됩니다.

1. 의정부 라인 : 성북구 포함, 노동강에서 밀리면 의정부로 가고 의정부에서 밀리면 동두천, 포천까지 밀려가게 됩니다.
2. 구리 라인 : 성동구, 동대문구, 중랑구, 광진구에서 밀리면 구리로 건너가는데 구리도 만만찮게 비싸서 남양주(진건, 오남, 진접)으로 흘러갑니다.
3. 안양 라인 : 영등포, 동작, 구로, 금천, 관악에서 밀리면 안양, 군포 거쳐서 수원까지 가고 여기서 밀리면 오산, 평택(송탄)으로 갑니다.
4. 부천 라인 : 강서(화곡), 양천(신월)에서 부천으로 흐름이 이어지고 부천에서 부평 부평에서 인천 남구, 남동구까지 이어집니다.
5. 고양 라인 : 마포, 서대문, 은평에서 고양 능곡, 화정, 행신으로 밀려갔다가 거기서 밀리면 일산은 건너뛰고 파주까지 가게 됩니다.

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이주 경로를 대충 그림으로 한번 그려봤습니다. (그림으로 보니까 우리 실전팀에서 투자한 동네가 의정부 라인, 부천 라인, 안양 라인에 걸리네요^^)

실수요자의 흐름 : 투자자의 흐름 : 돈의 흐름

오늘 하고 싶은 얘기는 다 나왔네요. 빌라 가격이 오르면서 버티지 못하는 실수요자, 재개발로 멸실되면서 이주를 하는 주민들 이런 사람들이 이주하는 동네를 따라가서 투자하는 투자자들이 있습니다. (아니 실제로는 이주를 예상하고 미리 들어가서 선점하고 있는 투자자들이죠) 바로 돈의 흐름을 보고 가는 셈입니다.

빌라 3구(용산, 성동, 마포 : 강남 3구를 패러디한 우리끼리의 용어입니다) 시작은 이렇습니다. 투자자들이 젤 먼저 돌을 던지는 동네가 빌라 3구입니다.호수 한 가운데 돌을 던진 거죠. 가운데서 일어난 파문이 퍼져 나갑니다. 빌라 3구에서 그 주변 동네로 그 주변 동네에서 다시 서울 외곽으로 파문은 번져 나갑니다. 1. 의정부 라인, 2.구리 라인, 3. 안양 라인, 4. 부천 라인, 5. 고양 라인

제 1파 : 빌라 3구에 돌을 던지는 투자자 제 2파 : 그 주변 지역으로 퍼지는 실수요자 제 3파 : 서울 외곽까지 퍼져나가는 파문(참고로… 성남 – 광주 라인은 별개로 움직입니다. 이 동네에 대해서도 따로 시간을 내서 얘기를 한번 풀어 볼까 합니다^^)

오늘은 부동산 빌라투자 이야기 두번째 이야기로 돈의 흐름을 봐라. 돈이 흘러가는 길목을 지켜라.라는 주제를 가지고 풀어봤습니다. 도대체가 추상적인 이런 얘기를 그나마 조금 구체적인 상황속에서 이야기를 풀려고 노력했습니다. 빌라 시장에 관한 큰 시선으로 바라보면 좋겠다는 생각이구요, 다음번에는 부동산 빌라투자 세번째 이야기로 다시 찾아 오겠습니다^^

 

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