수도권 내집 마련에 9년이 걸린다니...진짜?

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오늘은 조금 지난 이야기이지만 2011년에 인터넷 뉴스를 보다가 아이디어를 얻어 정리한 글을 다시 한번 소개할까합니다. 국토연구원이 2011년 8월 11일에 발표한 내용이 실린 연합뉴스 기사입니다. 이 기사는 수도권에서 내집 마련을 하는데 평균 9년이 걸린다는 내용을 싣고 있습니다. 그래서 이때 제가 몇 가지 조사를 해 봤습니다.

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참고: 국토교통부 2012년 주거실태조사 결과 최초로 내집 마련에 걸리는 기간은 평균(전국기준)8년으로 2010보다 6개월 줄었습니다.

2010년 기준 39세 이하 도시근로자 가구 연 평균 소득 : 4,730 만원 (통계청 자료) 2011년 7월 기준 수도권 아파트 평균 가격 : 3억 7,402 만원 (국민은행 통계 자료) 서울 : 5억 4,444 만원, 강북 : 41,225 만원, 강남 : 65,301 만원 이렇더라구요. 연 소득을 한 푼도 안쓰고 모은다는 가정하에 수도권에서 아파트를 마련하려면? 간단한 나눗셈으로 확인이 가능합니다.

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서울 : 11.5년, 강북 : 8.7년, 강남 : 13.8년, 수도권 : 7.9년

근데, 이건 소득을 한 푼도 안 쓰고 모은다는 가정하에 계산한 거라 전혀 현실성이 없고, 여기서 기본 생활비를 감안해서 계산하면 당연히 시간이 더 걸릴 겁니다. 소득의 절반은 생활비로 쓰고, 절반을 저축한다고 가정 하면 각각의 걸리는 시간은 2배로 늘어 나겠죠. 수도권의 경우 16년 가까이 걸린다는 계산이 나옵니다.(강남은 28년이라는 무지 긴 시간이…)  맨 처음에 언급한 연합 뉴스 기사는 당연히 소득을 한 푼도 안쓰고 모았을 경우의 얘기입니다.

보통 이런 통계에 접하게 되면, 대부분의 사람들은 좌절(OTL)하게 됩니다. 인터넷을 뒤져보면, 이런 통계 자료를 인용하면서 세상을 원망하는 글들이 눈에 많이 띄죠. 특히, 한 푼도 안쓰고 몽땅 모아야 겨우 8~9년이라는 대목에 이르면 다들 내집 마련의 의욕은 꺾이게 마련이죠. 슬픈 현실입니다.

근데, 이상하다는 생각이 안드나요? 주변에서 보면 아파트 가격이 폭락했네, 버블 세픈이 폭싹 주저앉았네, 아파트가 안 팔리네… 하는 말들이 많은데, 분명히 아파트 가격은 많이 떨어진 거 같은데, 아파트 한 채 장만하는 데 이렇게 시간이 오래 걸린다는 것은 선량한 일반 국민들을 계속해서 좌절의 늪에 빠트리는 걸까요?

통계의 단점 
문제는 이건 단순 통계치라는것에 있습니다. 전국 평균, 수도권 평균, 서울 평균 등등 평균치에 근거한 숫자 계산일 뿐이라서 그렇습니다. 통계라는 게 현실을 가늠하는 척도도 되지만 그렇다고 현실을 있는 그대로 반영하지도 못합니다. 다만 참고용일 뿐이죠. 통계라는것이 그렇다는 건 누구나 다 아는 원론적인 얘기죠. 통계는 통계일 뿐! 그래서 제가 아는 상식, 지식을 바탕으로 이 문제를 한번 뜯어봤습니다.

집값이 비싸서 못사겠다
집값이 비싸서 못사겠다던 학교 후배한테 제가 했던 얘기를 이 자리에서 한번 풀어볼까 합니다. 그 후배는 결혼 한 지는 몇 년 안됐고, 아기는 아직 없는데, 조만간 가질 계획이랍니다. 그 후배처럼 내집이 없는 대한민국 젊은 직장인들이 필요로 하는 집은 어떤 집일까요? 또는 우리 카페(cafe.daum.net/home336) 회원님들 중에 내집 마련을하고자 하시는 분들께서 필요로 하는 집은 어느 정도 규모일까요? 막연히 아파트를 생각하자면 5~6억…그냥 몇 억 이러니까, 너무 비싸고 내가 접근하기에는 너무 먼 이야기인데, 그렇게 5~6억씩하는 아파트는 사실 좀 큰 아파트입니다. 최소한 32평 이상이죠.

신혼부부 또는 아이 하나 있는 부부까지는 충분히 생활할 수 있는 크기의 아파트는 물론 개인차가 있어 다양한 의견들이 있겠지만, 제 개인적으로는 24평이면 충분하고도 남는다고 생각합니다. (물론 우리 카페 회원님처럼 50평 아파트에서 달랑 혼자 살고 있는 회원도 계시지만 일명 독거미혼^^) 막연하게 ‘내집 마련의 길은 멀고도 험하다’, ‘아파트는 비싸다라’고 생각만 할게 아니라, 한번 가능한 방법을 찾아 보자는 얘기입니다.

아파트 밀집 지역
서울에서 아파트 밀집 지역 하면 노원구 상계동이 딱 떠오릅니다.

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7호선 마들역 인근 지도인데요, 지도만 봐도 아파트가 빽빽합니다. 흔히들 이런 생각 하시죠? 저 많은 아파트 중에 내꺼 하나 없냐. 그런 생각하고 그냥 지나가면 영원히 내꺼 하나 없게 됩니다. ‘어떻게 하면 내집 마련을 할 수 있을까?’ 하는 생각을 하셔야죠. 막연히 지나가는 사람과 적극적으로 고민하고 생각하는 사람과는 그 결과가 하늘과 땅 차이로 벌어집니다.

이 동네의 20평대 아파트는 대체 얼마나 할까요?

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대충 봐도 평당 1천만원 선이네요. 종종 900만원대의 단지도 보이구요. 상계주공13단지, 상계주공14단지고층 등등. 그럼 결국 20평대 아파트를 2억대에 살 수 있다는 얘기입니다. 위 지도에서 보듯이 아파트 엄청나게 많은데, 그 동네의 평균 가격이 평당 1천만원 정도라면, 동네에서 발품 좀 팔면 충분히 싼 가격의 물건도 찾을 수 있을 겁니다. 더군다나 요즘 아파트가 안팔려서 난리라고 하잖아요?

상계동이면, 서울 시내 어디를 가든 1시간 정도면 갈 수 있고, 서울에 직장 다니면서, 비교적 쾌적한 환경에서 아이 하나 정도는 충분히 키울 수 있는 환경을 제공하는 동네입니다. 발품 파는 방법 지난번 글 : 링크 [아파트 투자 이야기 2 – 아파트 물건 분석]

서울에서 바깥으로 눈을 돌려보면 광명시 하안동이란 곳이 있습니다. 서울의 가산 디지털 단지와 안양천을 사이에 두고 마주보고 있는 동네. 혹시 직장이 가산 디지털 단지라면 아주 추천할 만한 곳입니다. 집값 싸고 생활하기 편하고, 직장 가깝고 여기도 24평 아파트를 평당 1천만원 이하에서 구할 수 있습니다. 보통 2억 2-3천 정도가 되겠네요. 여기도 지도를 보면, 아파트가 잔뜩 들어서 있는 동네입니다.

혹시 분당은 어떤가요?
흔히들 천당아래 분당이라고 하면서, 집값 비싸기로 유명한 곳이고, 정부에서 버블세븐으로 지목해서 집값 잡으려고 혈안이 됐던 동네죠. 여기도 24평 아파트를 평당 1천만원 안팎이면 구할 수 있는 동네가 있답니다. 분당 최남단(?) 구미동 무지개 마을이란 곳에 가면 24평 아파트를 2억 4-5천 선에 잡을 수 있습니다. 혹시 직장이 판교 테크노 파크로 이사를 갈 계획이 있으신가요? 그럼 분당에서 전세얻을 생각 하지 마시고, 그냥 내집 마련을하세요. 전세는 하늘의 별따기 수준입니다.

모두 다 수도권 아파트 평균 가격(즉, 국민은행 통계값 3억 7,402만원)보다 1억 2천 ~ 1억 5천정도는 싸게 내집 마련할 수 있는 곳입니다. 처음에 내집 마련 시간을 계산했던 방식을 적용해보면, 대략 5년 정도의 시간이면 내집 마련이 가능하다는 소리가 되죠. 물론 월급을 한 분도 안쓰고 모았을 때 얘기니까, 절반 정도 모은다고 가정하면 다시 10년이란 세월이 필요한데요. 처음에 언급했던 거 기억나시나요? 이렇게 절반 저축 방식으로 수도권 아파트 장만에 16년 걸린다는 계산이 나왔었죠. 그것보다 무려 6년이나 줄일 수 있는 겁니다^^

지렛대 활용 : 시간을 사는 것
지금까지 집을 사는데 집값 전체가 다 있어야 한다는 가정으로 얘기를 풀어왔습니다.그러나 꼭 그럴 필요는 없습니다. 바로 지렛대(즉, 대출)을 활용하면 집 장만에 걸리는 시간을 확~ 줄일 수 있습니다. 옛말에 시간은 곧 돈이라 했잖아요.그 말은 예나 지금이나 진리입니다. 돈으로 시간을 사는 거죠. 돈 없는 사람은 시간을 투자해서 돈을 벌어야 하는 거구요. 지렛대를 절반정도 활용할 경우(즉, 집값의 절반을 대출받을 경우), 당연히 내집 마련에 걸리는 시간이 절반으로 줄어들게 됩니다. 그 대신 매달 은행 이자를 내야 하는데, 이건 바로 그 만큼의 시간을 산 댓가인 겁니다.

예를 들어, 2억 4천짜리 아파트를 절반정도 대출을 끼고 산다면, 내 돈이 1억 2천 필요하고, 나머지 1억 2천 대출에 대한 이자(년 이율 5% 가정)를 매달 50만원씩 낸다는 계산입니다. 이건 10년 걸려 내집 장만할 거를 5년 단축해서 내집 마련을 하면서, 5년 단축한 댓가로 매달 50만원을 지불하는 얘기나 다름없습니다.

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나는 애초에 부동산은 믿지 않는다. 그래서, 집 안 살거고, 2년 마다 한 번씩 새집에서 (전세얻어) 살 거다. 라는 굳은 각오 또는 철학이 있는 분이라면 제가 쓰는 글을 전혀 의식할 필요가 없습니다^^ 다만 내집 마련이 목표인 우리나라 젊은 직장인들이라면, 두 눈을 크게 뜨고 주변을 넓게 둘러볼 필요가 있습니다. 세상엔 생각보다 싼 집이 많다는 사실! 발품을 팔면 찾을 수 있습니다.

여기서 한발 더 나가서, 아파트가 아니라 비교적 가격이 싼 다세대 주택으로 눈길을 돌린다면? 아마도 현재 직장인들 중에 태반은 내일 당장이라도 내집 마련 할 수 있을 겁니다. 다세대 주택 얘기까지 하려면 한도 끝도 없기에 이 얘기는 나중에 시간이 되면 다시 하기로 하죠.

오늘 얘기는 이쯤에서 마무리할까 합니다. 내집 마련 9년 기사를 보고, 주절 주절 나오는 얘기를 한번 글로 풀어 봤습니다. 내집 마련이 불가능한게 아닌데, 그렇게 어려운 게 아닌데, 그냥 본인들이 조금만 더 고민하고, 생각하고, 실천하면 가능한데하는 안타까운 마음에서 글을 써내려갔네요^^ 부동산 경매를 통한 내집 마련! 꾸준한 부동산 경매 스터디와 관심으로 내집 마련의 시간을 좀더 단축하는 회원님들이 되셨으면 하는 바람입니다.

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