부동산 경매: 수익형 부동산 투자법

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불황일수록 더욱 잘 되는 가게는? 네. 맞습니다. 복권가게입니다. 불황일수록 사람들의 한탕(?) 심리를 자극하는 복권. 쉽게 돈을 벌고싶다는 마음을 가지고 복권에 의존하거나 혹은 재미로라도 구입하게 되는 사람들의 소망은 단 하나 바로 ‘당첨’입니다. 최근에 로또 복권 1등 당첨자가 무려 30명이나 나오면서 다시 한번 복권 시장이 술렁였죠. 이 사회의 사람들 마음은 어떻게하면 큰 돈을 벌 수 있을까?라는 물음이 화두입니다.

수익형 부동산 투자법

하지만 감나무에 감이 익어 떨어지기만을 기다리며 허송세월을 보낼 수 없습니다. 감나무에 감이 떨어지지 않으면, 긴 장대를 이용해 감을 떨어뜨릴 수 있듯이 다른 방법을 생각해봐야합니다. 그래서 오늘 준비한 주제는 부동산 경매를 통한 수익형 부동산 투자법입니다. 2010년 저희 홈336 카페 회원님의 실제 사례를 가지고 수익형 부동산 투자법을 소개하겠습니다.

수익형 부동산

 

2010년 9월 6일 안산 법원의 부동산 경매 법정에 홈336 카페 실전팀 텐투의 멤버이신 실버님께서 오피스텔을 하나 낙찰 받았습니다. 경기도 시흥시 대야동에 있는 오피스텔이었는데요, 감정가 7천에 나온 물건을 감정가격에 1만원 더 써서 낙찰을 받은 거죠.

오피스텔의 투자 목적은 임대수익

지금까지 제가 아파트 혹은 빌라에 대한 투자 이야기를 주로 언급했지만 오피스텔에 대한 얘기는 거의 한 적이 없는 거 같네요. (저도 실제로는 오피스텔 투자를 많이 해왔음에도 불구하고^^;;) 그래서 이번에 마침 우리 실전팀 회원이신 실버님이 오피스텔을 경매로 낙찰받으셨기에 그 사례를 가지고 오피스텔 투자 방법에 대해 간략하게 설명해 볼까 합니다.

실버님께서 오피스텔 부동산 경매에 참여하신 것은 수익형 투자를 위해서였습니다. 오피스텔은 다른 주거용 투자 상품(즉, 주택 – 아파트, 빌라)와는 투자 목적이 다릅니다.

일반적으로 아파트는 시세 차익을 노리고 투자를 합니다. 현장 조사를 통해서 시세를 판단하고 시세보다 싸게 낙찰받아서 그 차익을 노리는 거죠. 하지만 오피스텔은 시세 판단하기가 참 애매합니다. 아파트처럼 대단지를 구성하는 것도 아니고 거래가 활발한 것도 아니고 따라서 시세를 알아내기가 까다롭죠.

저 같은 경우에 오피스텔은 임대 수익을 목적으로 두고 접근합니다.

현장 조사 = 임대가 조사

오피스텔 수익형 부동산 투자법을 위해 먼저 저는 현장조사(임장)를 나갈때 제일 중요하게 생각하는 것으로 오피스텔의 임대가를 계산해봅니다. 쉽게말해, 전/월세가 얼마나 나가는가’ 하는겁니다. 먼저 전/월세를 파악한 후에 ‘내가 얼마에 낙찰을 받았을 때 임대 수익이 얼마나 되겠느냐?’ 하는 걸 따져보는 겁니다. 당연히 낙찰가가 낮을수록 수익률은 올라갈 것이요. 낙찰가가 높을수록 수익률은 내려가겠죠^^

수익률 계산 : 실버님의 계산은?

그럼 실제 실버님이 낙찰받은 물건을 가지고 수익률을 계산해 볼까요. 도대체 실버님은 이걸 무슨 생각으로 낙찰받은 걸까요?^^ 실버님이 임장을 통해 파악해 보니까 이 물건의 경우 임대가(즉, 월세)가 1,000 / 50 정도 한답니다. (또 현재 세입자도 1,000 / 50으로 살고 있습니다)

그럼 실버님의 낙찰가를 가지고 수익률을 계산해 볼까요.

수익형 부동산 투자법

7천에 낙찰을 받았고 이런 저런 부대비용(등기비, 법무비, 대출 비용, 이사비용 등등등) 감안하면 총 투자금은 7,500 만원 정도로 예상됩니다.

수익형 부동산

7천5백 투자해서 대출없이 월세만 1,000/50 놓을 경우 실투자금 6천 5백에 월 50만원 월세 년간 월세 합계가 600만원 결국 년간 수익률은 9.2%가 됩니다. 요즘 은행 이자율 한번 생각해 보세요…괜찮은 수익이죠?

그렇다면, 대출을 활용할 경우는? 대출은 낙찰가의 80% 즉, 5,600 만원 이자율은 7% 즉, 월 33만원 (요즘 이자율는 이보다는 낮은데 예상할 때는 항상 보수적으로 세게..^^) 그래서 월 50만원 받아서 이자 33만원 내고 17만원 남네요. 즉, 실투자금은 900 만원에 월17만원 이자 수입. 결국 년간 수익률은 23%가 됩니다.

괜찮은 수익률을 넘어서 이건 완전히 사채 이자 수준입니다^^

수익형 부동산 투자법

그리곤, 기다리기…오피스텔은 이런식으로 투자를 합니다. 수익률 게임인겁니다. 대출을 활용 안할 때는 은행 이자의 2배 수준을 목표로 대출을 활용 할 꺼면 아예 확실하게 활용해서 최소한 15% 이상의 수익이 나도록해야되는겁니다. 그래놓고 기다리는 겁니다.

뭘…?내가 원하는 가격에 도달하기를^^내가 팔고 싶은 가격에 도달하면 미련없이 팔아 버리는 거구요. 이렇게 짭짤한 수익을 얻으면서 때가 도래하기를 기다리는 건 전혀 어려운 일이 아니겠죠. 즉, 수익형 부동산 투자로 오피스텔을 선택했다면, 수익률을 먼저 비교해보고, 수익율이 15%만 넘어간다면 기다리면서 오피스텔 자체 가격이 높아질때 팔면 되는겁니다.

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