부동산 경매 빌라 투자 이야기 4 (실제 투자 사례 이야기)

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오늘은 부동산 경매 빌라 투자 이야기 시리즈 마지막입니다~앞서서 이루어진 부동산 경매 빌라 투자 이야기 1~3편은 다들 보셨나요??^^ 마지막 마무리로, 이번에는 제가 직접 부동산 경매에 투자했던 동네를 예로 들어서 지금까지 앞서 설명했던 빌라 투자 방식에 대해 설명할까합니다.

부동산 경매

지난번 글에서 이주 수요에 대해 언급한 적이 있습니다.

[부동산 경매 빌라 투자 이야기 2 – 돈의 흐름, 길목을 지켜라]

그 글에서는 서울 전체를 놓고 비싼 동네에서 싼 동네로의 흐름을 한번 짚어봤었죠?

싼 동네 찾기
아래와 같은 그림을 상상해 보겠습니다. 저 그림에 물을 뿌리면? 낮은 곳에 물이 고이겠죠? 즉, 싼 동네에 가서 대기하고 있다가 이주 수요가 밀려오면 집을 팔아버리는 그런 패턴을 설명하고 싶습니다.

부동산 경매

제가 하는 서울 시내 빌라 투자 방식을 간단하게 얘기하면 다음과 같습니다.
1. 서울 시내 전체를 머리에 그려봅니다. 2. 그 중에 움푹 파인 동네(즉, 싼 동네)를 골릅니다. 3. 그 동네 가서 물건 100개의 목록을 뽑습니다. 4. 그 100개 물건 중에 제일 가격이 저렴한 것을 골라냅니다.

싼 집(물건) 고르는 방법은 빌라 투자 이야기3편에서 설명했던거 기억하시나요? 나름대로 표를 만들어서, 쭉 정리하다보면 물건이 보이기 시작합니다.

부동산 경매

서울에서 좀 싼 동네 위에 지도 눈에 익으시죠? ^^ (이주 경로에 대한 지도입니다) 거기에 빨간색 스프레이를 덧칠해 봤습니다. 바로 서울에서 좀 싼 동네입니다. 건평 15평 정도 되는 빌라를 평당 1천만원(즉, 1억 5천 내외) 정도에서 살 수있는 동네죠. 즉, 서울에 거주하는 서민들이 가장 만만하게 볼 수있는 물건들이 분포하고 있는 동네라고 보는 겁니다. 서울 시내에서 장기적으로 재개발에 의한 이주 수요를 예상하고 ‘싼 빌라를 구매해 놓아야겠다’ 하는 생각에 저 동네들을 검토하게 됐습니다.

내가 아는 동네(결국은 앞마당)
쭉 살펴보니까 결국은 제가 잘 아는 동네로 모아지더라구요. 화곡동이랑 신림동. 몇 년전에 제가 투자를 했던 곳이고, 동네 흐름을 다른 동네보다는 잘 파악하고 있고 인구도 많고 상대적으로 싸고 등등^^

어느 정도 싸야 싼 것인가?
빌라의 주 수요층은 서민층이라고 말했었죠. 서민층에서 보유하고 있는 지갑은 두껍지가 않을 거구요. 빌라 가격이 3억을 넘어버리면 서민층에서 접근하기에는 어려운 가격이 되고 그런 돈이 있는 사람이라면 차라리 아파트쪽으로 눈을 돌리게 됩니다. 제가 대충 보기에 순전히 제 느낌입니다 ^^;;

빌라는 2억을 넘기지 않는게 좋습니다.   가격이 2억 가까이 가 버리면…나중에 되팔때 대체 얼마에 팔아야 의미있는 수익이 나겠나요? 2억 4-5천?? 그정도 가격이 되면 실수요자 찾기가 만만치 않을 겁니다.

그래서 신축 빌라에 전용 18평 이상되는 2억 정도하는 좋은 거…이래 저래 따지다 보니까 ‘이런거는 우리 취향이 아니다’가 되더라구요. 그냥 전용 12평 정도에 1억 1-2천 정도 하는 빌라가 딱 우리 맘에 들더라 하는 겁니다.

그래서… 결론이 이렇게 나왔습니다.

종목 : 빌라(다세대) 동네 : 화곡동 또는 신림동 건평 : 12평 내외(10평 ~ 13평) 금액 : 평당 1,000만원선 (1억 ~ 1억 3천) 이렇게 투자해놓고 이제 어떤 일이 벌어지나…하면서 기다려 보는 겁니다.

당장 눈 앞에는 내년 6월 지자체 선거가 있고, 서울시내 25개 뉴타운에서 진행하는 재개발 사업지구가 최소 100개는 되고 전세 한바퀴 돌아갈 동안 한번 두고 보는 거죠^^ (기다리는 자에게 복이 있나니…)

국지적인 이주 수요

지금까지 서울 전체를 놓고 이주 흐름을 살펴봤습니다. 그럼 이번에는 좁은 지역에서의 이주 수요를 한번 살펴 볼까요? 성남시 은행동이라는 동네가 있습니다. (빨간색 사각형이 성남시 은행동 일대 입니다) 이 동네가 예전에 주거환경개선 사업을 했던 곳이라서 주차장과 공원, 녹지 그리고 소방도로가 턱없이 부족한 상황이죠. 그 문제를 해결하고자 성남시 차원에서 수복 재개발 사업을 진행하는 중인데 철거 세대에 대해 2009년에 보상가 통보가 나간 상태입니다.

부동산 경매

아래 그림은 위 사진의 빨간색 네모 부분을 확대한 그림이라고 생각하시면 됩니다.(녹색 표시가 철거되는 주택을 나타냅니다.) 주택 철거에 의한 이주 수요 발생. 은행동의 전체 세대수가 대략 7천세대 정도 되는데 그 중에 2천 8백 세대 정도가 철거를 합니다.

부동산 경매

철거하는 2천 8백 세대 중에 성남 도촌 또는 여수 지구를 분양 받을 수 있는 세대는 대략 7백 세대가 안됩니다. 나머지 2천 세대가 넘는 주민은 철거와 동시에 주변으로 이사를 해야 합니다. 즉, 이주 수요가 발생하는 거죠. 이렇게 철거되는 주민들이 어디로 이주할까요? 당연히 일단은 그 동네에 남고 싶어 할 겁니다. 자녀들 학교, 가장의 직장, 주변 친구들 등 모든 생활 기반이 그 곳에 있으니, 쉽게 멀리 이동하지 못합니다.

그렇다면 이 동네의 허용 한계치는 얼마일까요? 이 동네 주민들 중 3천 가까운 세대가 조만간 이주 할거라 해서 주변에 아무거나 막 사놓는 것도 그리 효율적인 방식은 아닙니다. 주민들의 생활수준, 성향, 허용 한계치 등등. 살펴보고 가장 적당한 한 놈을 정해서 집중적으로 파고 들어봐야죠^^

이 동네의 주력은 보니까 방 2개에 거실 하나 정도있는 빌라. 전용 면적으로 따지면 어떻게 나오죠?

[빌라 투자 이야기 1 – 건물 면적과 방 갯수]

위 글을 참고해보시면 대략 10평에서 13평 정도가 되리라고 짐작이 가실 겁니다. 가격으로 따지면 평당 1천만원 정도입니다. 즉, 1억에서 1억 3천 사이 이정도 범위에 들어오는 빌라가 이 동네의 주력 상품이고 또 동네 주민들 소득 수준을 고려할 때 적당한 물건이라 판단이 됐습니다.

철거 건물의 보상가격

철거되는 건물의 보상 가격을 살펴봤더니 평당 1,150 ~ 1,350까지 나왔더라구요. 일반적으로 평당 1,200 정도에서 보상됩니다. 그렇다는 얘기는 현재 동네 시세보다 평당 200 정도를 더 보상해 줬다는 뜻입니다. 한마디로 철거 주택 소유자가 만족할 만한 가격이라는 얘기죠…^^

예를 들면 12평짜리 빌라를 가지고 있던 사람이 보상을 1억 4천 넘게 받는다는 얘기가 됩니다. 주변에 철거되지 않는 주택은 12평이면1억 2천정도에 살 수 있는데 실제로 지난 주말(11월 29일)에 16평에서 1억 8천 보상 받는 주민이 15평짜리를 1억 5천에 계약하는 광경을 봤습니다. 보상 받아서 비슷한 규모의 집 한 채 사고 3천 정도는 용돈^^

나의 투자 포인트는…? 당연히 보상 받아서 이주 하려는 사람들을 노리고 주변에 있는 주택을 사 놓는 거죠. 방식은 똑 같습니다. 동네를 쭉 훑고 다녀서 물건을 한 30-40개 정도 뽑아보고(여기는 동네가 좁아서… 100개가 안 나오더라구요)

부동산 경매

그 중에서… 싼 거를 사자…하는 단순 무식하고 천편 일률적인 방식을 그대로 적용하고 있습니다. 그래서  결론이 이렇게 나오더라구요.

동네 : 성남시 은행2동 건평 : 12평 내외(10평 ~ 13평) 철거주택 평균 보상가 : 평당 1,200 만원 매수 목표 금액 : 평당 1,000만원 이하(1억 ~ 1억 3천)

즉, 철거주택이 평균적으로 평당 1,200 만원 정도 보상을 받으니까 우리는 존치주택 중에 평당 1,000 만원 이하로 나오는 물건이 있으면 사놓겠다는 생각인 겁니다. 그래서 보상을 받고 이주하는 주민들에게 팔 수 있으면 좋겠다. 하는 희망 사항이 있는 거구요.

다시 한번 강조하는 앞마당 투자론!! 제가 스터디 시간에 항상 강조하는 겁니다. 앞마당을 열심히 파면 돈이 나온다는 얘기입니다. 제가 위에서 화곡동 언급하고 은행동 언급했는데 이게 우리 카페 회원님들이 보고 그 동네가서 투자하라는 뜻이 전혀 아닙니다. 거기는… 제가 지난 몇 년간 꾸준히 투자를 해 왔던 동네니까 동네 흐름을 잘 알고 있기 때문에 위와 같은 투자를 할 수 있었던 겁니다.

제 글을 읽는 회원님들께서도 잘 아는 동네에서 관심의 끈을 놓지 않고 꾸준히 지켜보면 투자의 포인트를 찾을 수 있다는 얘기입니다.

노파심에서 한번 더 말씀드립니다. 우리 홈336 카페 스터디 멤버들 중에는 창동에 빌라를 사놓으신 분도 있고 상계동, 신림동, 구로동, 역촌동 등등 서울 곳곳에 자기 앞마당에서 투자를 하고 계십니다. 즉, 자기 앞마당을 스스로들 개척하는 것이지 제가 어디 좋다고 해서 그 좋은(?) 동네에 몽땅 몰려가서 투자를 하거나 하지는 않는다는 얘기입니다^^

new 부동산경매 Home336

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