부동산 경매 아파트 투자 이야기 2 (아파트 물건 분석)

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오늘은 부동산 경매 아파트 투자 이야기 1에 이어 국내에 ‘아파트가 얼마나 있을까?’라는 주제를 가지고 이야기를 해볼까합니다. 여러분이 사는 곳 주변에 부동산 경매 물건을 검색해 보면, 아파트가 꽤나 많이 나올 겁니다. 왜일까요? 지난번 글 [아파트 투자 이야기1]에서 전국의 아파트가 58%라고 했으니까 경매 물건도 검색을 해보면, 당연히 전체 주택의 절반 이상이 아파트겠죠?^^   자! 여러분 사는 동네에 아파트 하나가 경매로 나왔다고 치면, 이 아파트의 가격을 대체 어떻게 알아봐야 할까요?

아파트 경매

일단, 인터넷으로 할 수 있는 것. (팔품 팔기) 

1. 그냥 부동산 경매 정보지에 나와있는 아파트 시세를 참고한다.

2. 국토부 실거래가 조회를 해 본다.

3. 국민은행 시세표를 조회한다.   물론 알아봐야 합니다.인터넷으로 조사할 수 있는 건 다 해보는 겁니다. 시세뿐만 아니라 지역별 호재, 악재, 주변 이야기 등등…

한번 예를 들어서 볼까요? 아래 물건은 내일 홈336 스터디 11-6기 멤버들과 함께 나누었던 임장갈 물건입니다.

아파트 경매

감정가 4억 2천에, 최저가 3억 3,600인 물건입니다.자, 이 놈의 가격을 어떻게 알아내야 하는가…물건 분석을 어떻게 하는가… 한번 차근 차근 따라와 보세요.     우선, 정보지에서 제공하는 시세표를 볼까요.

아파트 경매

현재 시세 3억 5천에서 4억 4천 사이라네요. 1억이나 벌어지는 시세… 이걸로 어쩌라고…   그럼, 국민은행 시세표를 볼까요?

아파트 경매

역시나 별반 차이 없습니다. 3억 8천에서 4억 4천…. 일반 평균가가 4억 1,500….   이번에는 국토부 실거래가 자료를 보겠습니다.

아파트 경매

그래도 그나마 좀 낫긴 합니다 만, 4-5개월 전 자료까지 있고, 최신 데이터가 없다는 점이 좀 아쉽습니다.   단지 배치도 분석하기

아파트 경매

책상 앞에 앉아서 할 수 있는 또 하나의 작업으로 지도 분석이 있습니다. 그 중에 아파트는 아파트 단지 배치도 분석하기. 우리 경매 물건이 103동 12층 물건인데 지도를 보면 103동은 남향 건물이고, 맨 앞에 있습니다. 배치도를 보건데 101, 103, 105, 107동은 남향으로 앞에 가리는 동이 없어서 전망이 트였을 거구요. 104, 106동은 남향이긴 한데, 앞동에 의해서 전망이 가리구요. 102동은 동향으로 서 있네요.

그럼 103동은 어떤가요? 남향이라 볕이 잘 들고, 앞에 막힌 게 없어서 전망은 잘 나오겠죠. 대신에 103동 바로 앞이 도로인데, 그 도로가 만약 왕복 8차선의 시끄러운 도로라면? 차라리 조용한 뒷동을 선호할 수도 있습니다. 그러나 조용한 도로라면 전망을 선호할 테구요. 그건 현장에 가서 확인해봐야 할 사항입니다. 그럼 이 단지에서 가장 비선호하는 동은 어디일까요? 역시 102동일 겁니다. 동향이기때문에.

그 외 지역에 대한 정보.
인터넷으로 뒤져보면 다양한 얘기들이 나올겁니다. 이 동네는 동천동이니까 아마도 대표적인 얘기는 신분당선 연장에 대한 얘기가 가장 많이 언급되어 있겠네요. 이렇게 책상앞에 앉아서 인터넷으로 조사할 수 있는 걸 다 한 후, 이제부터는 밖으로 나가야 합니다. 현장 답사를 나가는 거죠.

발품 팔기  
지금까지는 팔품(또는 마우스품)을 팔았구요. 이제부터 필요한 건 발품입니다. 현장답사. 즉, 임장이라고 하죠. 현장에 나가서 부동산에 직접 방문을 해서 이 아파트의 가격이 얼마인지 정확히 파악을 해야 하는 거죠. 그런데 현장 부동산에 가서 경매 나온 아파트를 콕! 찍어서, 저거 얼마에요?하고 물어볼 수는 없는 노릇입니다. 그렇게 해서 정확한 가격을 알 수는 없걸랑요.

내가 그 부동산하고 웬만큼 친하기 전에는 경매 물건 보러 왔다고 하면 문전 박대 당하기 일쑤입니다. 설혹, 부동산에서 알려 준다 하더라도 건성으로 대충(일반적으로는 높게) 알려주고 맙니다. 그러다 보니까, 현장에 나가서 그 동네에 나와있는 매물을 다 파악하는 수 밖에 없습니다. 콕! 찍어서 물어봐봐야 제대로 된 답이 아니니까….

부동산에 가서 내가 보는 물건하고 비슷한 물건의 매물 상황을 파악하는 겁니다. 이 물건이 용인시 수지구 동천동 현대1차홈타운 35평형 아파트네요. 이 동네 부동산에 가서 35평형 아파트를 보러왔다고 하면, 우리가 원하는 딱 그 물건을 알려주면 좋은데, 그럴리는 없고, 다른 동 다른 물건을 보여 주겠죠.   그러면 이때부터 비교분석을 하는 겁니다. 즉, 지금 부동산에서 보여주는 물건이랑 경매 물건이랑 비교를 해 보는 거죠.   예를 들면 이런식입니다.

아파트 경매

방향!
우리가 보는 물건은 103동으로서, 남향 물건인데, 102동인 동향 물건을 보여주더라. 자, 일반적으로 동향과 남향 그럼 어디를 더 선호할까요? 위에서 언급한 대로 동향보다는 남향을 더 선호하죠. 이렇게 부동산에서 보여주는 102동 물건이 4억 이라고 한다. 그럼 경매 물건은 최소한 이놈 보다는 비싸겠구나 생각하면 됩니다.

몇 동?
부동산에서 또 다른 물건을 보여주는데, 103동 뒤편에 있는 104동 물건을 4억 2천에 보여줬다고 가정하죠. 근데, 동네 분위기를 보니까, 103동은 도로가라서 시끄럽고, 104동은 그 안쪽이로 조용해서 사람들이 103동 보다는 104동을 선호하는 분위기더라…그러면, 우리 경매 물건은 4억 2천보다는 못하겠구나… 하고 생각할 수 있겠죠. 아! 물론, 현장을 가봤더니, 103동 앞의 도로가 조용한 도로라서, 104동 보다는 103동의 전망을 더 선호하더라…. 할 수도 있습니다.   그럼 4억 2천보다 낫겠구나 라고 판단하는 거죠. 그건 어디까지나 현장을 가봐야 아는 일입니다. 지도만 보고는 판단할 수 없습니다.

몇 층?
또 다른 물건을 보여주는데, 같은 103동의 2층 물건이 4억 이라고 한다. 그러면 우리 경매 물건은 12층이니까, 2층(즉, 저층) 보다는 더 나간다고 보면 됩니다.   주절 주절 잔뜩 썼는데, 정리하자면 이렇습니다. 층은 1층, 저층(2,3층), 탑층, 4층, 5층 그리고, 로얄층 순서로 가격을 형성한다고 보면 됩니다. (10층 이하의 아파트는 4층, 5층도 로얄층에 포함시킵니다) 만약 5층짜리 아파트(이런 경우에는 엘리베이터가 없는 경우가 대부분)인 경우에는 5층, 1층, 4층, 2-3층(가장 선호) 엘리베이터가 없기 때문에 5층까지 올라가려면 죽음이걸랑요^^

방향은 당연히 남향 > 동향 > 서향 남동향과 남서향은 큰 차이 없는데, 그래도 구지 나누자면 남동향 >= 남서향. 아파트 동은 전망이 탁 트인 앞 동을 좋아 합니다. 그래서 과연 내가 보는 경매 물건은 이 아파트 단지에서 향,층,동을 종합 했을 때, 어느 위치에 있는 거냐하는 걸 파악하는 거죠.   그냥, 아…이 동네 35평 아파트가 4억에서 4억 5천쯤 하는 구나. 이래서는 우리 경매 물건의 정확한 가격을 파악하지 못한 겁니다…

아파트 경매

몇 동 몇 호가 얼마, 몇 동 몇 호가 얼마? 그래서 이 놈은 얼마쯤 하겠구나. 현장 답사… 발품, 앞마당. 그래서, 발품 발품 하는 모양입니다. 부동산은 발품을 안팔고는 제대로된 분석을 할 수가 없습니다^^   일단, 여러분들 주변, 내가 사는 아파트부터 시작을 해 보세요. 제가 항상 앞마당을 강조하잖아요. 위에서 얘기한 향,층,동은 결국… 우리 아파트 단지에서 어느 동 어느 층을 가장 선호 하느냐, 또는 덜 선호 하느냐… 그래서 가격 차이가 어떻게 나느냐 하는 얘기입니다.     그럼, 본인의 앞마당, 본인이 살고 있는 아파트 단지를 먼저 공부하면 그런 차이를 훨씬 쉽게 파악할 수 있을 겁니다^^

모범적인 임장 사례가 있어 링크 걸어놓습니다^^  10-3기 과천잉꼬님의 [현장 답사 보고서 1편, 2편]   

 

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