부동산 경매 권리분석의 첫걸음: 말소기준권리

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오늘은 부동산 경매 권리분석의 첫걸음인 말소기준권리를 짚고 넘어가볼까합니다. 부동산 경매 시 등기부등본 확인 과정시 말소기준권리에 대한 권리분석이 제일 철저하게, 제일 먼저 이루어져아한다는거! 가장 중요합니다.

부동산 경매가 기초부터 차근 차근 공부하는 유형이 아니라서, 처음 부동산 경매를 시작하시는 분들에게 기초 용어 설명외에 나머지 부분들 기초잡기가 조금 애매한게 사실이지만 홈336의 이론과 실전 유형이 합쳐진 설명을 들으시다보면 감이잡히실꺼에요.

말소기준권리

그렇다면 먼저, 부동산경매가 무엇일까요? 쉽게말해서, 부실한 부동산을 정상화하는 한 방법입니다. 즉, 채무 관계가 복잡한 부동산을 깔끔하게 정리해 주는게 경매라는 거죠. 자본주의 시장 경제 체제에서 없을 수 없는 제도입니다.(사회주의를 표방하는 중국에도 있답니다^^)

채무를 비롯한 여러가지 이해관계로 인해 복잡해진 나머지 소유자가 포기해버린 부동산을 그 모든 채무, 이해관계를 싹 정리하고는 새로운 소유자를 찾아서 넘겨주는 과정이 부동산 경매입니다. 자, 여기서 경매를 통해 모든 권리관계를 싹 정리해야 하는데 그 싹 정리하는 기준이 되는 것을 [말소기준권리]라고 부릅니다. 부동산에 관한 권리관계는 부동산 등기부등본에 기재가 됩니다. 이런 저런 채무관계 이런 저런 권리관계가 등기부등본에 적히는 거죠. 말소기준권리도 등기부등본에 기록되는 권리 중 하나입니다. 그 여러 권리들 중에서 싹 정리하는 (즉, 말소하는) 기준이 되는 권리 = 말소기준권리.

용어 이해 : 말소(抹消) 입니다. 말소(馬牛)가 아니구요^^

권리분석

그렇다면, 어떤것이 말소기준권리인가?

말소기준권리에는 다음 다섯 가지가 있습니다.
1. (근)저당권 2. (가)압류 3. 담보 가등기 4. 말소될 전세권 5. 경매기입등기

이렇게 딱 5가지만 말소기준권리가 될 수 있습니다. 뒤집어 말하면, 이 5가지 외에는 말소기준권리가 될 수 없습니다. 위 5가지 권리 중에서 가장 먼저 나온 놈이 말소기준권리가 되고, 그 이후로 등재된 권리는 몽땅 말소가 되는 거죠.

다음의 내용을 꼭 알고 넘어가주세요.

1. 말소기준권리라는 것이 있다.
2. 말소기준권리보다 먼저 있으면, 선순위 권리다!
3. 말소기준권리보다 나중에 있으면, 후순위 권리다!

그렇다면, 등기부등본을 보며 권리분석 시 말소기준권리가 무엇인지 알아볼까요?

말소기준권리

등기권리 내역(빨간줄 친 부분)을 보면….

1번 – 07년 12월 07일 : 가처분
2번 – 07년 12월 10일 : 가압류
3번 – 07년 12월 18일 : 강제경매
4번 – 08년 02월 18일 : 가압류

이렇게 4가지가 있습니다. 이 등기부등본의 말소기준권리는 뭘까요? 처음에 정의한대로 5가지 말소기준권리 항목중에 제일 처음 등재된 항목을 보면 그럼 1번 가처분? 가처분은 5가지 말소기준권리 항목에 들어가지 않죠? 그래서 탈락!

2번 가압류는 5가지에 들어갑니다. 그래서 당첨! 즉, 이번 건의 말소기준권리는 [2번 – 07년 12월 10일 : 가압류]가 됩니다. 다시정리하면

1번 – 07년 12월 07일 : 가처분
2번 – 07년 12월 10일 : 가압류  —– 말소기준권리
3번 – 07년 12월 18일 : 강제경매
4번 – 08년 02월 18일 : 가압류

그리고, 2번 가압류, 3번 강제경매, 4번 가압류 모두가 등기부등본에서 말소가됩니다.

하지만 1번인 가처분이 등기부등본에 남죠. 이런것을 선순위 권리라고 부릅니다. 그 중에도 이 놈은 가처분이니까. 선순위 가처분이라고 부르죠. 경매로 소유권이 넘어올 때 2번, 3번, 4번 권리는 몽땅 말소가 되서 빨간줄이 가는데 1번 가처분은 그냥 그대로 등기부에 남아서 따라옵니다. 이런것을 인수라고 부릅니다. 등기부등본을 분석하는 가장 기초적인 말소기준권리! 이제 이해가 되셨나요? 앞으로 말소기준권리에대한 선순위, 후순위 임차인에 관한 경매 스터디도 중요하니 꼭!꼭! 기초부터 차근차근 홈336과 함께 재밌게 공부해보자구요^^

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