부동산 경매 기초, 배당의 요건

Home » 교육안내 포럼 » 부동산 경매 기초, 배당의 요건

오늘은 부동산 경매의 기초인 임차인 배당에 관한 요건에대해 살펴보겠습니다. 먼저, 임차인 배당 조건은 다음과 같습니다.

1. 전입 
2. 확정일자
3. 배당요구

부동산 경매 기초

위 세 가지 조건을 다 갖춰야만 배당에 참여할 자격이 됩니다. 셋 중에 하나라도 해당되지 않는다면, 애초에 배당을 논하는 자리에 참가조차 못하는 거죠.(소액 임차인 배당은 별개의 문제라서, 따로 얘기 하겠습니다) 실사례를 직접 보면서 설명하겠습니다.

<사례1. 전입만 있는 경우>

배당요건

말소기준권리 : 06년 7월 7일 우리은행 저당권
임차인 전입일 : 08년 2월 22일 (즉, 후순위 임차인) 후순위 임차인이므로 대항력은 없습니다.

그렇다면 이제 배당 여부를 볼까요?

첫째 조건 전입 : 08년 2월 22일.
둘째 조건 확정일자 : 없음.
세째 조건 배당요구 : 없음.

이 사례의 경우 배당의 요건 3가지 조건 중에 2가지나 없습니다. 이 말은 결국 임차인 서모씨는 배당을 한 푼도 못 받는 상황이 되는 겁니다.

 <사례2. 배당요구만 한 경우>

배당요건

이번 부동산 경매 사례는 2008년 10월 하순에 홈336 카페 실전팀 1기 스터디에서 모짜르트님이 낙찰받은 사례입니다. 2등하고 2만원 차이로 낙찰… 이라는 짜릿한 경험을 한 물건입니다.이번 사례는 사례1 경우와는 반대로 전입이 없고, 배당요구만 한 경우입니다.

말소기준권리 : 02년 5월 13일 농협 저당권
임차인 전입일 : 없음. (그러므로 후순위)
첫째 조건 전입 : 없음
둘째 조건 확정일자 : 없음
세째 조건 배당요구 : 08년 7월 14일

이것도 첫번째 사례와 마찬가지로 세 가지 조건 중에 두 가지나 없기 때문에 배당에서 제외되는 겁니다.

<사례3. 세 가지 조건을 다 갖춘 경우>

배당요건

이번 부동산 경매 사례는 08년 11월에 실전팀 2기에서 낙찰받은 물건입니다. 이번에는 배당에 참여할 수 있는 조건을 다 갖춘 경우를 보겠습니다.

말소기준권리 :  00년 10월 4일 조흥은행 저당권
임차인 전입일 : 09년 1월 22일 (즉, 후순위 임차인)
첫째 조건 전입일자 : 09년 1월 22일
둘째 조건 확정일자 : 09년 1월 22일
세째 조건 배당요구 : 09년 5월 8일

세가지 조건을 모두 갖췄고 이로써 임차인 김모씨는 배당에 참여할 자격을 획득한 겁니다. 자, 그럼 여기서 중요한 사실 한가지! 전입+확정일자+배당요구라는 이 세 가지를 다 갖춰야 배당에 참여할 수 있다는 거지 세 가지를 배당 요건만 갖춘 것만 가지고 보증금을 몽땅 배당해 준다는 뜻은 아닙니다.

쉽게 말해서 위 사례3에 등장하는 임차인 김모씨는 여러 권리자(즉, 근저당권자)들에 비해서 배당 순위가 맨 꼴찌이기 때문에 앞 순위 권리자들 먼저 배당해주다 보면 배당을 적게(또는 못) 받을 수도 있습니다. (물론, 이 사건의 경우 소액 임차인이기 때문에 변수가 있습니다만 그 얘기는 나중에 다시 설명드리기로하죠^^)

이상으로 임차인 배당 조건에 대해 알아봤습니다.마지막으로 다시 한 번 정리하자면, 전입 + 확정일자 + 배당요구 이 세 가지가 배당에 참여할 수 있는 최소한의 자격이라는거 꼭 기억해주세요^^

 

new 부동산경매 Home336

(위 그림을 클릭하시면 home336 카페로 이동합니다.)