선순위 임차인 보증금 인수하는 경우, 양도세 계산은?

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부동산 경매를 하다보면, 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 경우가 생기곤 합니다. 오늘은 이 선순위 임차인 보증금을 인수하는 경우 양도세에 관한 계산은 어떻게되는지 알아보도록하죠^^

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<선순위 임차인 인수하는 사례>

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위의 경우를 보면, 임차인의 전입일은 02년 8월 30일. 말소기준권리는 06년 7월 31일. 고로, 선순위 임차인. 그런데, 확정일자가 11년 7월 2일로 말소기준권리보다 늦어지므로 해서, 배당 순위가 밀리게 됩니다. 이 물건이 9억 이하로 낙찰이 된다면 임차인의 보증금 5,500만원은 낙찰자가 인수하게 되는 거죠. 인수란 바로 보증금을 물어준다는 뜻입니다.

혹시 위의 설명이 이해가 잘 안된다 하시는 분들은 권리분석에 대해 자세하게 설명해 놓은  [권리분석이란 무엇인가?] 를 참고하세요^^ 권리분석을 하는 건 이번 글의 주제에서 벗어나는거죠~

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위 사례를 보면 감정가 7억에서 2번 유찰(64%)로 최저가가 4억 4,800만원까지 떨어진 상태인데요. 이 물건의 가격이 5억 5천이라고 가정하고, 이걸 5억에 사서 5억 5천에 파는 경우를 생각해 보겠습니다. 그럼 양도세는 얼마를 내야 할까요?

양도세는 어떻게 계산하죠? 내가 산 가격에서 판 가격을 빼고, 다시 거기서 사는데 들어간 이런 저런 경비(즉, 필요 경비)를 빼서 양도 차액을 계산한 후, 보유 기간과 다주택 여부를 봐서 양도 세율을 곱하게 되어 있습니다. 간단하게 표로 정리하면 아래와같습니다.

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선순위 임차인 인수 금액
그런데 이 물건에는 선순위 임차인이 있었고, 그 임차인의 5,500 만원 보증금 인수해야 합니다. 즉, 보증금 5,500 만원을 물어줘야 합니다. 다시 계산해 보면 아래의 표와같이 됩니다.

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500만원 손해입니다. 이런 경우를 죽쒀서 개줬다고 하죠^^

자, 그럼 어떻게 해야 할까요? 이걸 실제로 5억에 산 것과 같은 효과를 보려면? 바로 인수금액만큼 낮게 낙찰을 받아야 겠죠. 즉, 4억 4,500 만원에 낙찰을 받아서 5,500 만원을 인수하면(즉, 물어주면) 결국 5억에 산 것이나 마찬가지입니다. 그래서 (인수하는) 선순위 임차인 경매 물건을 낙찰받으려면 내가 애초에 생각한 가격에서 인수하는 금액만큼 낮게 입찰을 해야 합니다. 즉, 이 물건을 5억에 사고 싶으면, 입찰은 4억 4,500만원에 해야 한다는 얘기죠.

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다시 양도세 계산 다시 양도세 얘기로 돌아와서, 이 물건을 5억 5천에 팔면, 양도세는 얼마를 내야 할까요? 갑자기 또 복잡하고, 눈 앞이 아련해지고 막 그러죠?^^ 복잡한 거 다 생략하고 간단하게 하겠습니다. 그냥 취등록세같은 등기비용 계산 안하고, 양도세 50% 라고 가정. 즉, 내가 판 가격에서 산 가격을 빼고, 그 남은 금액의 절반을 양도세라고 보자구요.

1번 사례. 5억에 사서 5억 5천에 판 경우. 남은 금액은 5천이니까, 양도세 2,500만원. 수익은 2,500 만원입니다. 2번 사례. 4억 4,500만원에 낙찰받아서 5억 5천에 판 경우. 남은 금액은 1억 500 이니까, 양도세 5,250만원. 수익은 5,250 만원? 그런데, 선순위 임차인의 보증금(5,500 만원)을 물어 줘야 합니다. 보증금을 물어주고 나면, -250 만원. 다시 죽 쒀서 개 주고 말았습니다.

참 말도 안되는 상황이 발생합니다. 이렇게 되면 아무도 선순위 임차인을 인수하려 들지 않을 거에요. 남는 수익을 고스란히 선순위 임차인한테 바치는 꼴이 되는데, 누가 하려고 들겠어요.

이번 글의 위쪽에서 양도세 이야기 할 때, 양도차액 계산할 때 이런 저런 경비를 제한다고 했죠. 여기에 살길이 있습니다. 다행히도 세무서에서 양도차액 계산할 때, 낙찰자가 인수한 선순위 임차인의 보증금은 필요 경비로 인정하고 있습니다.

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즉, 1번 사례 5억에 사는 거나, 2번 사례 4억 4,500에 사서 5,500 만원 인수하는거나 결론은 같다는 이야기입니다. 둘다 5억에 산 걸로 인정해줘서, 양도 차액은 5천 만원만 계산하고, 그에 따른 양도세를 부과한다는 거죠. 결론, 선순위 임차인 보증금을 인수하더라도 양도세 계산할 때, 특별한 불이익이 따르지는 않습니다.

취등록세
근데, 이게 다가 아닙니다. 한가지 더 있습니다. 위에서는 무시했던 취등록세 얘기로 돌아가볼까요. 1번 사례 5억에 사는 경우와 2번 사례 4억 4,500에 사는 경우. 취등록세는 어떻게 될까요? 문득 뭔가 필~이 오지 않나요? 1번. 5억에 사는 경우 취등록세는 당연히 5억 * 4.4% = 2,200 만원. 2번. 4억 4,500에 사는 경우 취등록세는 4억 4,500 * 4.4% = 1,958 만원. 고로 2번 케이스가 취등록세에서 242만원 이익. 표로 정리하면 아래와 같습니다.

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딱 인수하는 금액만큼 취등록세에서 이득이 발생합니다. 취등록세는 지금 현재 취득세라고 명칭을 바꿔서 쓰고 있구요. 세율도 무주택이냐 다주택이냐, 32평 이하냐 32평 초과냐, 9억 이하냐 9억 초과냐에 따라서 약간씩 달리 적용하고 있습니다. 그래서 그 중에 그냥 저의 일반적인 케이스(다주택자, 32평 이하)인 경우를 예로 들어서 4.4%로 계산했습니다. 복잡한 얘기죠? 그냥 무시하세요^^

결론은 간단한 그림으로 설명하겠습니다~

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