부동산 경매, 임차인을 인수해야되는 상황 조심

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실제 카페 회원님의 실사례로 부동산 경매시 임차인을 인수할뻔했던 특이한 사례를 소개해드릴까합니다. 등기부등본 확인으로도 어려웠던 임차인 인수 경우입니다. 이 사건을 통해 다시한번 부동산 경매시에 꼼꼼한 사건확인이 필수라는점을 강조하고 싶습니다^^ 

지금으로부터 4년전인 09년 2월 어느날, 홈336 카페 회원이신 T@lk님께서 [톡톡튀는 이야기] 게시판에 [우선변제권의 재사용] 글을 올리신 그날. 리콘 멤버 중 한 분에게서 전화가 왔습니다.

회원님 : 설마님, 토크님이 새로 올려 놓은 글 보셨어요? 그거 제 얘기 같아요.
설마 : 아뇨, 아직 못봤어요. 어떤 글이 올라왔는데요?
회원님 : 우선 변제권에 대한 글인데, 임차인이 저한테 하던 얘기랑 똑같아요. 배당을 못받으니까… 제가 인수해야 한다고 하던…
설마 : 어? 그래요? 잠깐만요. 제가 한번 읽어보고 다시 연락드릴께요.

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전화를 끊고, T@lk님 글을 자세히 읽어봤습니다. 두번, 세번 그리고, 회원님 낙찰 물건을 다시 한번 들춰봤습니다. 불안한 맘을 갖고 등기부등본을 열람해 보니~ 이럴수가 머리가 띵~~ 했습니다.

얘기는 이렇습니다. 2009년 초에 회원님께서 낙찰받은 물건이 하나 있는데 전입+확정에다가 배당요구를 한 선순위임차인이 있는 물건이었습니다. 당연히 전액배당을 다 받는 임차인이니까 ‘명도에 아무 문제없겠지’하고 별 걱정을 안하고 있었구요.

회원님께서 명도확인서 주는 거랑 이사날짜를 상의하려고 임차인하고 연락을 했더니 임차인 : 저는 배당을 못 받습니다. 그래서 제 전세금을 물어주셔야 겠습니다. 회원님 : 무슨 말씀이세요. 배당요구를 하셨기 때문에, 배당에서 받으실 거에요. 임차인 : 전소유자때부터 살았기 때문에, 배당을 못 받는데요. 회원님 : 그런건 상관없어요. 임차인 : 잘 모르시나본데… 제대로 알아보세요.

전화 끝.

회원님께서 제게 전화를 하셨습니다. 회원님 : 배당을 못 받는다네요? 설마 : 에이~~ 설마요.

설마, 정보지가 틀렸나? 법원에 가서 다시 한번 확인을 해 봤습니다. 그랬더니, 임대차 계약서 제출했고 계약서에 확정일자 찍혀있고 배당요구서도 제출했고 아무 문제 없더라구요 임차인이 잘못 알았나보다…하고 잔금 낼 준비를 하고 계셨는데 그때 T@lk님 글이 올라온 겁니다.

회원님과 통화 후 등기부등본을 열람해 보니 이 물건이 몇 년전에 경매로 한번 낙찰된 적이 있었고 그 이후에 소유권이 바꼈다가 이번에 다시 경매로 나온 집이더라구요. 그런데 현재 임차인은 몇 년전 경매가 진행될 때부터 살았던 임차인이구요. 바로 T@lk님이 올려놓은 [우선변제권의 재사용]하고 똑같은 케이스였던 겁니다.

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사건 내용을 보면 이렇습니다. 보시는 바와같이 선순위 임차인, 확정일자, 배당요구.  3박자를 고루 갖춘 완벽한 상황입니다. 그런데 임차인 전입일자 2002년 5월 28일 이게 소유권 이전일(2005년 12월 8일)보다 한참이나 이전입니다.

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그래서 등기부등본을 열람해 보니 2005년 4월 4일에 소유권 이전 그런데 경매로 인한 낙찰.

임차인은 2002년부터 살았으니 2005년 경매 이전부터 살았다는 얘기가 됩니다. 그래서 2005년 경매 사건을 찾아봤습니다. 즉, 이때도 현재 임차인이 살고 있었고 경매가 진행됨에 따라 배당요구도 했던겁니다. 즉, 정리하자면 아래의 표와같습니다.

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그리고 2009년. 표면상 전입+확정+배당요구 3박자를 고루 갖춰놓은 임차인이지만 실상을 뜯어놓고 보니 이미 2005년 4월 경매때… 확정일자에 기한 배당요구를 했던 겁니다.즉, 그때 배당요구를 했기 때문에 확정일자는 써버린 셈인겁니다.

그럼 결과적으로 2009년의 실상은 확정일자가 빠져버린 전입 + 배당요구만 있는 상태가 된겁니다. 결국 대항력이 있는 선순위 임차인이 된 거죠. 우리 회원님은 선택의 기로에 섰습니다. 잔금을 내고 임차인(4천만원)을 인수하느냐. 아니면 보증금(500만원)을 포기 하느냐.

임차인을 인수하자니 말도 안되는 상황이고 보증금을 포기 하자니 너무나도 뼈 아픈 상황이고 모르는 사람도 아니고…저희 카페 회원이신데다 더군다나 리콘 멤버이신데 강건너 불 구경 하듯 가만히 있을 수는 없었습니다.   제 3의 방안…인수나 포기가 아닌 다른 방안으로 보증금을 되찾을 방법을 모색 해봤습니다. 법원 경매계로 또 법원 앞 법무사 사무실, 변호사 사무실까지…저희가 아는 온갖 채널을 다 가동했습니다.

일주일쯤 지났을까요? 진인사 대천명…. 하늘이 보우하사…. 매각취소결정이 떨어졌습니다. 회원님은 보증금도 돌려 받으셨구요. 그 후 그 물건은 재경매로 다시 주인을 찾아갔구요^^ 부동산 경매를 하다보면 이렇게 특이한 경우가 종종있습니다. 미처 생각하지 못한 경우죠. 등기부등본을 확인할 때에 임차인 관계에 대한 더욱 꼼꼼한 조사가 필요하다는 생각~다시 한번 경각심을 일깨워주는 사례였습니다.


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