부동산경매공부로 삶이 더 즐거워졌다! 고세천 씨

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설마와 함께 경매에 빠진 사람들 ⑨

 

삶이 더 즐거워졌다! 하늘세상, 고세천 씨
“경매는 내 의지로 선택한 최초의 ‘도전’이었다”

‘설마와 함께 경매에 빠진 사람들’은 Daum cafe 「Home336(3천만원으로 시작하는 내집마련)」을 통해 만난 사람들의 경매 입문기, 좌충우돌 경험담 그리고 그 과정을 통해 얻은 그들의 노하우 등을 진솔하게 담아내는 코너입니다. 이번에는 경매 공부를 통해 삶에 대한 도전과 여유를 얻은 고세천 씨의 이야기입니다.

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첫 번째 낙찰이 준 뼈아픈 교훈!
카페에서 자주 이름이 등장하는 사람들은 자연스럽게 관심이 간다. 의정부 지역에 살고 있어서 의정부 신사로 불리고 있는 ‘하늘세상’. 아이디가 무슨 뜻일까 많이 궁금했는데, 고세천(37) ‘세상 세(世) 하늘 천(天)’이라는 이름이 가진 뜻이었다. 결혼 6년 차에 이제 3살 된 딸이 있는 하늘세상. 그의 본업은 액자 제작업이다. 주변에서 흔히 접하기 힘든 직종이라고 생각했는데, 역시나 ‘가업(家業)’을 물려받았다고 한다.

그가 군대를 간 사이에 IMF가 터졌는데, 액자업계가 호황이었는지 아니면 그의 집만 호황이었는지 아버지는 IMF 시기에 사업을 대폭 확장했다. 때문에 하늘세상은 군대에서 제대한 후, 바빠진 아버지의 일을 돕느라 복학을 차일피일 미뤘다. 그러다 정신을 차려보니, 동기들은 이미 졸업을 했고 그는 혼자 상당히 뒤쳐져 있었다.

친구들보다 늦게 대학을 졸업했는데, 당시 IMF 여파로 취직이 힘든 상황이었어요. 제가 원래 경영에 관심이 있어서 경영학과를 졸업했는데, 기왕 이렇게 된 거 ‘아버지의 사업을 물려받아 본격적으로 경영을 해보자’라는 생각이 들더라고요. 그 사업을 지금까지 해오고 있는 거죠.

가업을 물려받아 경영하면서 지금의 아내를 만나 2년 열애 끝에 결혼도 했다. 그러던 어느 날, 2008년 9월 리먼브라더스 파산으로 시작된 글로벌 금융위기가 한국을 덮치면서 가업도 타격 받았다. 그 동안 아버지가 해오던 방식으로 그대로 경영을 해왔던 게 가장 큰 문제점이었다.

뒤돌아서 생각해보니 제가 방만한 경영을 해 왔더라고요. 분명 아버지가 하실 때와 상황이 많이 다른데 고민을 전혀 하지 않았던 거죠. 일이 많을 때는 괜찮았는데, 일이 확 줄어드니까 경영의 문제점이 티가 나는 거예요. 내 힘으로 무언가를 도전해보려 하지 않았다는 점도 큰 문제였죠.

이 같은 상황 때문에 가업이 축소되면서 여러 가지 많은 생각을 하게 됐다. 더욱이 이쪽 일은 새벽같이 시작해서 밤늦게 끝나기 때문에 안정적인 결혼 생활도 힘들었고, 체력적으로도 이 일을 오래 하기 힘들겠다는 생각에 도달했다. 뒤늦게 일에 대한 후회가 들면서 스스로 노력을 해서 이룰 수 있는 게 뭐가 있을까 고민하기 시작했다. 자격증 공부를 할까 싶어 알아보다가 우연히 재테크 코너에서 부동산 경매 책을 접하게 됐고, ‘이건 내가 할 수 있겠다’는 생각이 들었다. 우선, 지지옥션에서 하는 강의를 들었고 관련 책들을 구입해서 읽었다. 독학으로 권리분석도 해보고, 혼자 법원 구경도 다니고 심지어 입찰도 해봤다. 그러던 2010년 2월 어느 날, 덜컥 ‘낙찰’을 받아버렸다. 오~마이 갓!

지금 생각해보면 제가 용감했던 것 같아요. 매일 아침마다 운동하면서 보던 빌라가 경매로 나온 거예요. 가까우니까 저걸 받아볼까 싶어서 한 군데의 부동산에만 가서 시세를 물어보고, 그 집 근처를 서성여보니 사람이 사는 듯 싶어서 입찰을 했죠. 단독 낙찰이었어요. 그런데 매매를 위해 다시 부동산을 가보니 제가 임장했을 당시 가격보다 훨씬 낮게 부르더라고요. 제가 낙찰 받은 가격과 거의 차이가 없었죠. 설상가상으로 지금까지도 그렇게 힘든 명도는 없었던 것 같아요. 결론만 말하자면, 그 물건은 아직 가지고 있답니다.

하늘세상은 생애 첫 낙찰을 받은 후, 명도에 골머리를 앓고 있던 중 우연히 「Home336 (3천만원으로 시작하는 내집마련)」카페를 발견하고 운영진에게 SOS를 쳤다. 하지만 이미 시기가 늦었다. 깡패였던 그 집의 막내 아들은 집안의 유리창과 변기 등을 모조리 부수어 놓고, 이삿짐도 수북하게 남겨놓은 채 잠적해 버렸다. 명도 과정을 두 달 동안 겪으면서 마음 고생한 거 생각하면 아직도 뒷목이 묵직하다. 그 빌라는 현재 월세를 놓은 채 보유 중이다.


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[Home336 실전팀 임장 스터디 하는 모습]


감정 컨트롤 하는 게 가장 중요!

하늘세상은 이렇게 부동산 경매를 해서는 안되겠다는 생각에 「Home336」 카페에서 하는 스터디를 들어보기로 했다. 2010년 3월 안정일(http://cafe.daum.net/home336 카페 운영자 겸 저자)씨가 직접 강의하는 스터디를 듣고 이어서 실전반까지 들었다. 쉽고 명쾌했던 안정일씨의 수업을 듣고 나니, 임장에서 자신에게 어떤 문제가 있었는지 깨닫게 됐다. 그럼에도 한 가지 얻은 게 있다면, 첫 번째 낙찰에 워낙 명도를 호되게 해서 그 다음부터는 명도에 자신이 생겼다는 점?!

실전반 수업을 듣고 난 뒤, 명도에 자신감까지 붙었던 그는 연이어 8건의 물건에 낙찰을 받는 기염을 토했다. 경매 물건만 낙찰 받는 게 아니라, 급매로도 수익을 봤다.

한 개의 물건 당 수익은 1500만원 정도 예상하고 들어갔는데, 거기에서도 약간의 오차가 있긴 해요. 그리고 마지막에는 한 개 낙찰 받으려고 40번을 입찰한 적도 있어요. 그런데 결국 낙찰을 못 받았죠. 2012년부터는 자금도 묶여 있고, 일도 많아서 경매는 잠시 휴업상태에 들어갔어요. 2014년이 돌아오면 묶였던 자금이 회수가 되거든요. 이제 슬슬 다시 움직여 보려고요.

일과 부동산 경매를 함께 하려다 보니 부담스러운 점이 많긴 했다. 그래서 선택한 것이 공동투자(이하 공투)다. 그가 낙찰 받은 8건의 물건 중 4건은 실전팀 동기(곤티)와 함께 공투를 한 것이다. 공투를 해보니 여러 가지 수월한 점이 많았다. 임장 시간도 줄어들고, 명도도 그리 힘들지 않았다. 돈이 들어가는 문제인 만큼 사전에 미리 협의를 잘 해놓는 게 중요하다. 그는 파트너와 서로 양보하고 상대방을 배려해 줄 수 있는 여유가 생겼다. 분명 혼자 하는 것보다 나은 점이 많았다.

공투 형태가 지금은 저에게 훨씬 좋아요. 하지만 궁극적으로 투자는 혼자 해야겠죠. 5년 후쯤, 일을 그만두고 전업을 할 때는 혼자 할 수도 있겠죠. 하지만 아직 전업에 대한 불안감은 있어요. 일정한 수입이 있는 게 아니까요. 충분한 준비를 한 다음 전업을 할 수 있을 것 같아요.

잠시 휴식기를 가진 그는 이제 슬슬 부동산 경매를 다시 시작할 준비를 하며, 그의 홈 그라운드인 ‘의정부’와 ‘양주’, ‘남양주’ 지역까지 두루 살펴보는 중이다. 각 지역에 부동산들과 친해놓고, 입찰도 해보고 친한 동기들의 명도 역시 도와주고 있다. 그러나 1년의 공백 기간을 가진 후로는 임장을 다시 시작하려 하니 시간이 많이 걸리는 건 사실이다. 그래서 관심 있는 지역의 임장은 절대 쉬는 게 아니란다.

임장은 발품과 시간이 많이 필요해요. 잠깐 가서 확인하고 끝이 아니거든요. 가장 이상적인 방법은 최소한 경매일 보름 전에 가는 게 좋아요. 사람들이 많이 와보지 않았을 때요. 경매 기일이 다 돼서 임장을 가면 이미 소문이 많이 나서 정보를 얻기 힘들거든요. 그리고 일주일 후에 다시 전화해서 가격이 올랐는지 떨어졌는지 확인해보고, 그 주변 아파트 시세까지 파악해보죠. 비슷한 조건의 입지인데, 다른 아파트에서도 그만큼 낮은 가격의 매물이 나왔을 수도 있으니까요. 그런 과정들을 계속 반복하면, 나만의 임장 데이터가 생겨요. 그런 데이터를 노트나 블로그에 적어놓다 보면, 임장 하는 시간이 확 줄어들죠.

부동산 경매를 하면서 가장 어려운 점은 ‘나 자신을 컨트롤 하는 것’이다. 입찰을 할 때도 조금만 더 쓰면 낙찰이 될 것 같아 입찰가를 높게 쓰면 망하는 지름길이다. 명도 역시 마찬가지다. 상대방이 악을 쓰고 덤빈다고 똑같이 악을 쓸 필요는 없다. 처음에는 그도 상대방과 똑같이 악을 썼지만, 이제는 욕을 하든 말든 관망하는 자세를 유지한다. 결국 아쉬운 소리를 하는 건 상대편이라는 걸 알기 때문이다.

모든 일은 제가 감정 컨트롤만 잘하면 자연스럽게 해결이 되더라고요. 법이 어차피 내 편이고, 어차피 나갈 사람이니까 소리를 지르지 않아도 된다는 여유가 생긴 거죠. 그리고 ‘왜 나만 낙찰이 안되지?’라는 조급함이 생기면, 실수를 하게 되거든요. 경매를 계속 할 거라면 꾸준한 관심을 갖는 게 가장 키포인트라고 말하고 싶네요.

하늘세상에게 부동산 경매란, ‘도전’이다. 태어나서 처음으로 도전을 해봤고, 그 노력으로 무엇인가를 얻는다는 기쁨을 누려봤다. 이 도전을 통해 삶이 ‘즐겁다’라는 생각을 하게 됐다. 물론, 처음에는 힘든 부분도 분명 있었지만 이제는 재미로 이 일을 계속 하고 싶다. 더불어 카페 회원들과 함께 만나 정보를 공유하며 공부하고 더 나은 삶에 대해 이야기 할 수 있다는 게 무척 행복하다. 삶에 대한 도전, 여유, 돈, 그리고 친구들. 이렇게 좋은 것들이 있는데 부동산 경매를 안 할 이유가 뭐가 있겠는가.

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written & photo by 김민주 기자 (프리랜서, 전 레이디경향 기자)

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홈336 스티커 4

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