그림으로 한눈에 보는 권리분석-임차인의 권리2

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그림으로 보는 임차인의 권리, 그 두 번째 시간입니다.^^ 경매로 집사기 위해서 권리분석이 아주 중요(★1000)한데요! 처음에 말소기준권리에 대해서 이야기했고 다음으로 임차인에 대한 이야기를 하는 중입니다.

지난 번 이야기부터 복습해 볼까요^^ 지난 글에서 대항력에 대한 이야기를 했었죠~ 대항력은? 임차인이 집에서 나가지 않을 권리죠.. 쉽게 말해 개길(?) 권리입니다.ㅋ 전입이 말소기준권리보다 앞서느냐, 뒤처졌느냐에 따라 선순위와 후순위 임차인으로 나누어지죠. 오늘은 임차인의 두 번째 권리인 우선 변제권(배당 받을 권리)에 대해 이야기할 겁니다.

 

넌 괜찮아, 후순위 임차인!
그 전에 먼저 후순위 임차인에 대해 잠시 짚고 넘어가죠^^ 사실 후순위 임차인은 경매로 집사기에 도전하는 우리 입장에선 별로 신경 쓸 게 없습니다. 배당을 받느냐, 못 받느냐를 살펴 보고 배당 여부에 따라 명도의 난이도를 가늠할 수 있는 정도입니다. 그 외엔 특별히 위험한 부분은 없고요. 후순위 임차인은 다음 세 가지 중에 하나입니다. 전액 배당 받거나, 일부만 배당 받거나~ 한 푼도 못 받는 임차인이요. 돈을 많이 받아가는 임차인일수록 명도가 쉽겠지요?ㅎㅎ

자세한 사항은 지난 글을 참고하세요.^^
임차인 이야기1-후순위 임차인 

경매 권리분석 임차인-우선변제권

 

임차인의 배당 요건-우선 변제권
임차인의 집이 경매에 넘어 갔을 때 보증금을 돌려 받으려면? 일단 세 가지 조건이 있어야 배당에 참여할 자격이 주어집니다. 그게 뭐냐 하면요.

1. 전입
2. 확정일자
3. 배당요구

이 셋 중에 하나라도 미비하면, 애초에 배당을 논하는 자리에 참가조차 못하는 거죠. (소액 임차인의 배당은 별개의 문제라서 나중에 따로 이야기하겠습니다.)
여기서 중요한 사실 한 가지! 전입+확정일자+배당요구, 이 세 가지를 다 갖춰야 ‘배당에 참여할 수 있다’는 거지, 세 가지를 다 갖춘 것만 가지고 보증금을 몽땅 배당해 준다는 뜻은 아닙니다.

실제 사례를 직접 보면서 설명한 글이 있습니다. 참고하세요.^^
부동산 경매 권리분석의 기초, 배당의 요건 

 

권리분석_배당
| “줄을 서시오~~ 배당 받으려면”

 

임차인의 배당 순위는 어떻게 정해지나?
처음에 후순위 임차인에 대해 이야기하면서 배당을 전액, 일부, 한 푼도 못 받는 경우로 나눌 수 있다고 했었죠~ 전입+확정일자+배당요구의 세 가지 조건이 일단 갖추어 졌다면, 경우에 따라 임차인이 실제로 배당을 받는 순위가 달라지는데요. 여기서 중요한 사실 한 가지가 있습니다. 바로, 임차인의 배당 순위는 전입일과 확정일 중 늦은 날짜에 맞추게 된다는 것이죠. 즉, 확정일자가 전입신고일보다 늦다면 확정일자를 기준으로, 전입신고일이 확정일자보다 늦다면 전입신고일을 기준으로 배당 순위가 정해집니다. (그림 설명 잘 보이시죠?^^)

그림은 설명을 매우 축약해놓은 것이라서 권리분석이나 경매에서의 임차인의 권리를 처음 접하시는 분들은 이해가 어려울 수 있어요. 우리 카페의 스터디에서는 5주간의 초보 경매 스터디 기간에 권리분석의 기초에 대해 배웁니다. 그 내용들을 정리한 게 바로 이 글들이고요. 좀 더 자세한 내용을 알고 싶으시다면 Home336 카페로 오세요. 모두 다 있답니다.^^

 

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홈336 스티커 4

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