부동산경매물건 제대로 고르기-임장의 중요성

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우리가 부동산경매 법정에 가기까지는 많은 과정을 거칩니다. 대법원 사이트를 검색하고, 권리분석도 해 보고 직접 임장(현장답사)도 하러 가지요. 임장하면서 그 물건에 문제는 없는지, 안전한가 따져보며 경매 응찰 여부를 결정하게 됩니다. 그런데 이 현장 답사가 생각보다 매우 중요합니다. 경매를 해서 수익을 낼 수 있을만한 물건을 고르는 안목이 필요한데 현장 답사를 해야만 알 수 있는 부분이 있거든요.

실전경매7

현장 답사를 하는 진짜 이유
현장 답사를 하는 가장 큰 이유 중의 하나는 명도의 난이도를 파악하기 위함입니다. 명도가 영 어려울 거 같은 물건은 그걸 감안해서 이사비를 빵빵하게 줄 각오를 하고 들어가던가 아님 그냥 다른 물건 찾는 게 오래 사는데 유리하다는 거죠. 제가 경험한 몇 가지 사례를 가져와 봤습니다.

[사례1] 응찰 들어가지 않아서 정말 다행이었던 물건
얼마 전에 성남에 군침이 팍팍 도는 물건이 하나 떴습니다. 그리고, 결과에서 보시는 바와 같이
이 물건에 군침을 흘린 사람은 저 말고도 여럿이 되더군요. 근데 저 경쟁자 8명 중에 저는 안 끼었습니다. 이유는 현장 답사를 해 보니 영 아니다 싶었던 거죠.

이유는 그 집에 거동 불능 환자가 있더라 이겁니다. 계속 목에 가래가 차는데 그걸 스스로 뱉어낼 힘이 안 되어서 가래 뽑아주는 기계를 목에 꽂고 그걸로 가래를 뽑아내는 환자(소유자 부인입니다 -.-;;) 저런 사람 상대로 냉정하게 명도하는 거 저는 못합니다.ㅠ 글구 아마 인도 명령 신청해도 집행관이 와 보고는 그냥 돌아 갈 공산이 큽니다.

게다가 자료에 보시다시피 소액 임차인 2명이 있습니다. 각자 방 하나씩해서 현장 답사 결과 위장임이 뻔히 보이더군요. 근데 위장이긴 하지만 저런 머리를 썼다는 거 즉, 당사자가 경매에 대해 좀 안다는 건데 그럼 더욱 더 명도에 있어서 어려움을 겪을 공산이 커지죠. 그래서 이래저래 군침이 도는 물건이긴 하지만 ‘경매 법정은 좁지만 먹을 물건은 많다’ 라는 옛 선인의 말씀에 따라 과감하게 포기했습니다. 그래 자신 있는 놈(?) 가져가 봐 하고요.

그런데 8명이나 달라 붙었네요. 다들 현장 답사는 제대로들 한 건지 그 집에 초인종이나 한번 눌러는 본 건지 -.-;; 제가 보기에 이 물건 2등 이하는 혹시 저 집의 실상(?)을 알았다면 낙찰 안 된 게 다행이라 여기며 가슴을 쓸어 내릴 거라 생각합니다.

Three old green windows from a typical beach house.
 

[사례2] 위험한 빈 집? 떨어져서 아까운 빈 집!
제가 얼마 전에 글을 올린 적도 있는 30만원 차이로 아깝게 떨어진 물건인데요. 폐문 부재에 전입 세대 열람에도 아무도 없고 관리실에 문의해 보니 1년째 관리비 미납. 정황 상 아무도 살지 않는 빈 집임에 확실해 보입니다. (원래 빈 집이 명도하기 젤 까다롭다는 건 아시는 분들은 아실 겁니다.)

편지함도 텅 비어 있고(있는 거라곤 경매 컨설팅 애들이 보낸 편지들 뿐), 계량기도 미미하게 돌아가고 아파트 현관 앞에 보니까 꽤 오랫동안 비어 있다는 티가 나더군요. 초인종 눌러봐도 소리도 안 나고요. 앞 집에 물어볼까 고민 하다가 무심코 손잡이를 잡아보니까 엥? 돌아가면서.. 문이 살며시 열리는 겁니다.

‘얼러리여… 이게 왠 횡재냐’하며 안으로 들어가 봤습니다. 텅 비었더군요. 짐 하나 없고 개미 새끼 한 마리 없이 마치 처음 분양하는 아파트 마냥 텅텅 비어 있는 겁니다. 속으로 ‘이야~ 땡 잡았다. 이거 낙찰만 받으면 바로 매매다.’

회심의 쾌재를 부르며 애초에 생각했던 가격보다 좀 더 올렸습니다. 근데 결국은 30만원 차이로 떨어졌습니다. 흑흑. 낙찰만 됐으면 명도 걱정 없이 아마도 잔금 내기도 전에 매수자 찾아서 매매 계약 했을 물건인데 흑흑흑.

in universal store.Samara

[사례3] 이면을 보면 다를 수도 있는 상가 물건
상가 물건이 어렵다고들 합니다. 권리 분석이야 으레 하듯이 하면 되는데 ‘그 상가를 과연 살릴 수 있느냐’하는 것은 법률 지식 몇 건 안다고 해서 되는 게 아니죠. 상가가 경매에 까지 나왔다는 얘기는 그 상권이 죽었다는 뜻도 되구요. 그걸 살릴 수 있으려면 보통 실력 가지고는 안 되겠죠.

그런데 상가 물건이 어려운 이유 중에는 그거 말고 책에서 전혀 배울 수 없는 아주 엉뚱한 이유 때문인 경우도 있습니다. 예를 들어 만약 여러분이 동대문 밀리오레 상가나 골때려(골 두에 때릴 타) 상가 같은 경우 경매에 나온다면 어쩌시겠습니까? 그리고, 그런 집단 상가의 경매 물건인 경우는 51%까지 떨어지는 경우가 왕왕 있습니다.

‘이야.. 이거 임대 수익 짭짤한데 더구나 낙찰 받아서 팔면 오호. 여기는 죽은 상권도 아니고 잘 됐다. 그동안 경매 배운 지식으로 이거 하나 받아서 대박 쳐보자.’

이런 생각이 드시나요? 그럼 현장 답사를 한 번 해 보시죠. 현장 답사를 가 보니 어떨까요? 하루 종일 북적대는 손님들만 보이나요? 크.. 그럼 겉만 보신 거고, 그 이면을 못 보신 겁니다.

바로 상가 운영 위원회나 상가 번영회 같은 곳을 찾아가세요. 가서 사실대로 말씀을 하시는 겁니다. 내가 이 곳 상가 안에 몇 층 몇 호가 경매에 나왔길래 그거 받으려고 한다. 그러면 왜 그 물건을 받으면 안되는지 하는 이유를 알게 될 겁니다. 그리고 그 이유를 해결할 능력이 되시면 도전해도 되는 거구요.

여러분들도 임장(현장답사) 활동에 충실하셔서 괜히 지뢰 밟지 마시고 보물을 캐시길 바랍니다.^^

*위 글은 제가 2005년도에 쓴 글을 재편집한 것입니다.

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