전세금 보호를 위해 전세구하기 전, 꼭 알아야 할 5가지

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여름방학 시즌에 더해 신혼부부의 전세 수요가 늘어나 전세 가격이 오르고 ‘서울 전세살이’가 퍽퍽해지고 있습니다. 서울의 경우에 매매가 대비 전세가 비율이 70% 이상 되는 가구 수가 2년 전보다 18배나 늘어났다고 하는데요. 이럴 때일수록 전세집을 구할 때도 주의해야 합니다. 대출이 많은 집에 들어갔다가 내 아까운 전세금을 돌려받지 못하고 나오는 경우도 종종 있는데요. 이른 바 ‘깡통전세’ 살이를 하게 될 위험을 최소화하기 위해서죠.

그럼 어떻게 해야 내 피 같이 소중한 전세금을 안전하게 지킬 수 있을까요? 5가지로 정리해 봅니다.

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1. 대출 많은 집에는 들어가지 말라
 전세 집에 대출이 있으면 무조건 들어가지 않는 게 상책입니다. 대출 많은 집은 언젠가 경매에 부쳐질 가능성이 높고 그렇게 된다면 집주인에게 낸 나의 소중한 전세 보증금을 몽땅 날리게 되는 말도 안되는 (하지만 법적으로는 말이 되는) 일이 발생할 수 있습니다.

자세히 설명하자면 이렇습니다. 임차인에게는 임대차 기간 동안 집을 갖고 거기에 살 권리가 있고 그 기간이 끝나면 보증금을 돌려 받을 권리가 있습니다. 하지만 내가 전세 들어오기 전에 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 그 대출을 해 준 기관(사람)의 권리가 우선이 됩니다. 그렇기 때문에 내가 들어오기 전에 대출 받은 기관(사람)에게 먼저 돈을 돌려줘야 하므로 임차인인 나에게 돌아오는 전세금이 아주 적거나 없을 수도 있습니다.

 
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2. 사는 도중에 주소를 절대 빼지 말라
세입자는 전세금을 보호 받을 권리를 법적으로 권리를 인정 받아야 합니다. 그러기 위해 전입신고는 필수적인 과정이지요. 전세집에 전입신고를 했느냐 안했느냐에 따라 그 집에 대한 권리가 결정됩니다. 이사를 했더라도 전입신고를 하지 않았다면 아무런 법적 권리가 없는거죠.

그런데 만약 집주인이 ‘대출을 받아야 한다’는 이유로 주소를 빼달라는 부탁을 한다면? 만약 그렇게 해서 주소를 빼주면 나는 전입이 없는 것이 되니 그 전세집에 아무런 권리가 없는 것이 됩니다. 추후에 그 집이 경매에 부쳐지게 되면 내 전세금을 잃을 위험이 생기는 것이지요. 그렇기 때문에 혹시라도 대출을 받기 위해 주소를 빼달라는 부탁을 받는다면 무조건 NO!!라고 해야 합니다.

 
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3. 이사 전 날 전입신고를 하라
앞에서 임차인은 전입을 해야만 전세금을 보호받을 권리가 생긴다고 했죠? 전입을 하면서 생기는 임차인의 권리를 대항력이라고 부르는데요. 정확히 얘기하자면 이 대항력은 임차인이 전입한 다음날부터 생기는 권리입니다.

가령 집주인이 임차인 몰래 대출을 받는 경우가 있습니다. 전세를 계약하고 잔금을 지불할 때까지 임차인에게는 대출을 할 거라는 사실을 숨기고 있다가 임차인이 이사하는 당일(전입신고를 한 날)에 잔금을 받자 마자 바로 대출을 하는 수법인데요. 이렇게 되면 은행의 근저당과 전입이 같은 날에 발생하지만 임차인의 대항력은 근저당보다 늦은, 바로 다음날 발생하게 되니 내 보증금을 보호 받을 권리가 뒤로 밀려나게 됩니다.

그래서!! 이런 사건을 사전에 방지하기 위해서는 이사하기 전날 전입신고를 하면 되겠죠~~ 그렇다면 혹시나 집주인이 위와 같은 사기를 치더라도 내 전세금을 100% 안전하게 지킬 수 있습니다.

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4. 집주인이 대출을 갚는 것을 반드시 확인하라
기존에 대출이 이미 있는 집에 대출을 갚는 조건으로 전세를 들어가는 경우가 많은데요. 이럴 때도 집주인만 믿고 전세금을 그냥 줬다가 집주인이 대출금 안 갚고 잠적하는 바람에 피해를 보는 경우도 있답니다.

계약서를 믿었다가 뒤통수를 맞는 경우도 있습니다. 보통 계약서에 ‘잔금과 동시에 근저당은 말소하기로 함’이라고 특약을 달지요. 그러면 당연히 그렇게 하겠지 생각하고 보증금을 집주인에게 주고는 집주인이 그대로 이행하지 않을 수도 있습니다.

이런 경우에는 잔금일에 반드시 집주인과 함께 은행에 가서 집주인이 직접 돈을 갚는 걸 직접 확인하시기를 권합니다. 이런 간단한 것조차 확인하지 않고 피해를 본 사례를 전 여럿 봤는데 참 안타까웠습니다.

 

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5. 다가구 주택에 들어갈 땐 소액 보장 범위 내에서 들어가라
다가구주택은 한 집에 여러 가구가 거주하는 주택이죠. 다시 말하면 임차인이 여럿 있다는 말인데요. 임차인이 많다는 것은 혹시라도 나중에 그 집이 경매에 넘어갔을 경우 임차인들끼리도 경매 낙찰금을 가지고 나눠가지는 경쟁을 하게 될 수 있다는 의미입니다.

임차인들끼리 경쟁을 할 때는 우선순위가 전입 순서에 따라 결정됩니다. 만약 내가 지금 어느 원룸 건물에 전세를 들어간다고 하면 그 건물에는 이미 임차인들이 살고 있다고 합시다. 일반적으로 내가 가장 마지막으로 들어가겠죠? 그런 물건이 경매에 부쳐진다면 나는 가장 마지막 순서이기 때문에 전세금을 보호하지 못할 확률이 높아지는 것입니다. 그래서 이런 다가구주택에는 소액 보장 범위 내에서 들어가는 게 안전합니다.

(소액 임차인에 대해서는 자세하게 공부를 하셔야 이해되는 부분이고 여기에서는 소액 임차금 도표만 보여드립니다. 자세한 사항을 보시려면 이 글을 참조하세요.)

*인포그래픽 by Kim Hyun Jeong @ http://cafe.naver.com/home336

 

전세금을 안전하게 지키는 방법, 좀 숙지가 되셨나요? 전세살이도 서러운데 내 보증금까지 지키지 못하게 된다면 무엇보다 서러울 겁니다. 그래서 사실 전세금을 가장 확실하게 지키는 방법은 내집마련을 하는 것입니다.^^

요즘 전세가가 매매가 수준에 육박하게 되니 전세 하나 구하는 것도 쉽지 않습니다. 서울 아파트 전세 살려면 최저 임금을 22년동안 모아야 한다는 조사결과도 있더군요.-.-;; 이것도 그 임금을 한 푼도 쓰지 않고 모았을 때의 이야기랍니다.

사정이 이렇다보니 시세보다 조금 더 싸게 살 수 있는 경매로 내집마련을 하려는 분들이 많습니다. 요즘 우리 카페에도 경매로 집사려는 분들이 많은데요. 부동산경매로 저렴하게 내집마련에 성공한 사람들의 이야기도 들어보세요.

신혼집구하기! 경매로 집사기에 성공한 부부 이야기

 

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