대항력 있는 임차인? 경매를 위한 임차인 분석 총정리

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지난 글에서 부동산경매 권리분석과 말소기준권리, 그리고 전세 구하기 전에 임차인이 알아야 할 5가지를 정리해 보았습니다.

 

*지난 글:
전세금 보호를 위해 전세구하기 전, 꼭 알아야 할 5가지 http://www.home336.com/archives/2591
경매 권리분석과 말소기준권리 쉽게 알기 http://www.home336.com/archives/2522

 

이번 시간에는 부동산경매 권리분석에서 빠질 수 없는 임차인 분석을 위해 임차인의 권리에 대해 알아보려고 합니다. 이 내용은 전세를 살고 있는 세입자들도 알아두면 좋은 내용이겠네요. 혹시라도 집이 경매에 넘어간다고 하면 여기에 나오는 권리를 잘 알고 대비해야 할 것입니다.^^

경매 권리분석을 위한 임차인의 권리 알기

임차인의 권리1: 대항력
대항력있는 임차인이라는 말 들어보셨나요? 경매 공부를 한다고 하면 한번쯤은 들어보셨을 텐데요. 여기서 말하는 대항력이란 임대차 기간동안 주택을 점유하고 거주하고 그 임대차 기간이 끝나면 보증금을 돌려 받을(즉, 보호 받을) 권리를 말합니다. 즉 ‘집에서 나가지 않을 권리’를 뜻하죠.

그런데 이 대항력은 지난 글에서 배운 ‘말소기준권리’일 이전에 전입신고를 해야 생깁니다. 임차인이 들어오기 전에 말소기준권리, 예를 들어 근저당이 잡혀있다고 해봅시다. 그러면 이 임차인은 근저당 이후에 들어온 것이 되므로 대항력이 생기지 않습니다.

이 대항력은 전입신고를 한 다음날 효력이 발생합니다. 세입자가 전세 구하기 전에 꼭 해야 할 일 중 하나가 전입신고라는 이야기를 지난 글에서 했었죠~ 권리 분석을 위해 대항력 있는 임차인이 있는지 살필 때에는 뭐부터 확인해야겠죠? 네, 전입신고일입니다.^^ 자세한 내용은 아래 글을 참조하세요.

대항력있는 선순위 임차인, 경매 시 꼭 확인해야 하는 이유 

 

임차인의 권리2: 우선변제권

임차인의 우선변제권
임차인의 배당 순위는?

두번째로 우선변제권이란 임차인이 배당받을 권리를 말합니다. 경매 권리분석을 할 때 임차인에게 얼마나 배당이 이루어지고 내가 낙찰을 받았을 때 그 돈을 인수해야 하는지 확인해야 하죠. 임차인은 세 가지 조건을 다 갖춰야만 배당에 참여할 자격이 됩니다. 그것은 바로 전입신고, 확정일자, 그리고 배당요구인데요. 그 중에서도 확인해야 할 것은 전입, 확정 중에 늦은 날짜가 배당기준일이 된다는 것입니다.

그리고 여기서 중요한 사실 한 가지! 전입신고+확정일자+배당요구의 세 가지 조건을 다 갖췄다고 해서 보증금을 모두 배당받는다는 뜻은 아닙니다. 배당에 참여할 수 있다는 것이지요. 임차인의 우선변제권에 대해서는 아래 글에서 더 자세히 알아보세요.

그림으로 한눈에 보는 우선변제권 

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