경락잔금대출 관련 궁금한 점 6가지

Home » 교육안내 포럼 » 경락잔금대출 관련 궁금한 점 6가지

부동산 경매를 하기 위해 처음부터 충분한 초기 자본금이 있으면 좋겠지만 그렇지 않은 경우가 많죠. 어느 물건에 투자하느냐에 따라 상황은 다르겠지만 경매 역시 자본금이 넉넉할 수록 입찰 가능한 물건 선택의 폭이 넓어지기 때문입니다. 그래서 초기 자본금만으로 모자라는 돈을 메꾸기 위해 경락잔금대출을 고민하게 됩니다.

경매를 처음 시작하시는 분이 경락잔금 대출 관련해 저에게 질문하셨는데 많은 초보 분들께서 궁금해 하실 것 같아 한번 정리해보았습니다. (참고로 제가 경험한 범위 내에서 답변이고 각자의 경험과 어떻게 생각 하느냐에 따라 대답은 달라질 수 있습니다. )

경락잔금대출 관련 문의

Q. 부동산 경매를 위해 현재 마련할 수 있는 금액은 입찰 보증금 수준입니다. 어떻게 경매를 시작할 수 있을까요? 대출을 이용하더라도, 시세의 60% 정도라고 할 때에 모자라는 금액이 발생합니다. 경매를 포기하고 긴~ 시간 종자돈 모으고 재도전하는 수 밖에 없나요?

일단은 돈이 없으면 아무것도 못합니다. 우리 사회는 자본주의 사회거든요. 냉정한 현실이죠. 그러나 이는 정면으로 부딪혀서 깨고 나가야 할 장애물이고요. 방법이 없으면 말씀하신 대로 그냥 돈이 모일 때까지 기다려야 합니다.

Q. 경락 잔금 대출금의 범위가 궁금합니다. KB 시세 기준인지? 낙찰금 대비 비율인지?

보통의 경우 다음 공식이 적용됩니다.대출액 = min(감정가 * 0.7, 낙찰가 * 0.7)감정가의 70%와 낙찰가의 70% 중에서 낮은 금액 적용된다는 말입니다.그러나, 때와 장소에 따라서 이 대출 비율이 달라지기도 합니다. 그건 그 때의 경제 상황과 물건의 종류, 그 당시 정부 규제 등 다양한 변수가 존재합니다.

Q. 대출 받은 집에 전세 가능한가요? 예를 들어 1억 짜리 아파트의 경우, 60% 금액으로 대출을 받았을 경우 세입자가 조금만 알아보더라도 그 집은 세입자로 들어오기 꺼려 할 텐데요. 그럼 어쩌나요? 당연히 경락 잔금 대출도 등기상 저당권이 표기 되겠지요?

당연히 등기부등본에 저당권 표시가 되며 등기부등본을 볼 줄 아는 세입자는 전세를 안 들어 오겠죠. 그러나 이것도 역시 특별한 조건에 따라서는 가능한 경우도 있습니다. 이것은 아주 아주 특별한 조건인데요. 일반적인 경매의 경우에는 발생할 수 없는 경우니까 굳이 알려고 하실 필요는 없습니다.

Q. 원리금 상환 시점이 도래 했을 때의 대처 방안이 있을까요? 대출을 이용해 월세로 대출 이자를 막고 차액으로 수입을 이룰 경우, 대출이 일정 이자 납입 후 원금 분할 상환 할 시점이 도래할 텐데 이 경우 대처 방안과 이를 피하는 대출 방안은 무엇이 있을까요?

결론부터 말씀드리면 그건 그 때 가서 걱정하면 됩니다. 옛말에 ‘천석꾼은 천 가지 걱정, 만석꾼은 만 가지 걱정’ 이라는 말이 있습니다. 이는 ‘재산이 많을수록 걱정도 늘어간다’ 라는 뜻이 있지만 좀 더 깊은 뜻은 내가 어떤 위치에 가면 그 위치에서 해야 할 일을 하게 된다(또는 할 수 있다)는 뜻도 있습니다. 그 때 가서 그런 상황이 도래하면 자연스럽게 그 상황을 해결할 방안도 보일 겁니다. 아직 집 한 채 없는 사람이 종부세 걱정하는 거랑 같은 차원입니다.
그래도 궁금하신가요? 간단합니다. 대출 연장 하면 됩니다. 또는 대환 대출 하면 되고요. 또는 그 상황에서는 아마 님도 돈을 꽤 벌었을 테고 원리금 상환 따위는 걱정 축에도 못 들 겁니다. 이미 다른 걱정을 하고 계실 겁니다.^^

Q. 경락잔금 대출을 받을 때 낙찰 시 해당 물건에의 입찰자 수가 영향을 미치나요?

지금까지 경험 상 특별한 영향은 없었습니다. 지하냐 지상이냐 하는 게 영향을 미치긴 했어도 응찰자 수 가지고 영향을 미치는 경우는 별로 없습니다. 단독이면 대출이 잘 안 나온다하는 말도 있던데 꼭 그렇지만도 않습니다. 안 나온다 하면 나오는 곳을 찾으면 됩니다.

 

Q. 여러 군데 오프라인 강의를 들어 봤는데 많은 강사님들이 ‘블루오션, 특수물건에 주목하라’ 라는 말씀을 많이 하시더라고요. 특수물건을 노리고 있는데 문제는 대출이 안 된다고 들었습니다. 이런 특수 물건의 경우 저 같은 경우는 대출을 이용 못하고, 경매 참여도 포기해야 할까요?

남들이 블루오션이라고 하면 이미 블루오션이 아닙니다. 블루오션이면 그 강사들이 블루오션이라고 떠들고 다닐까요? 자기가 일가친척 하다못해 빚을 끌어서라도 혼자 해 먹을 겁니다.

특수물건은 블루오션이 아닙니다. 게다가 경락잔금대출까지 안 돼요. 그래도 하시겠어요? 저의 경우만 해도 돈 될만한 물건 저 혼자 하거나 아니면 공동 투자 파트너와 단 둘이 합니다. 그래도 돈이 모자라면 기껏해야 주위 몇 사람들 한테만 공개합니다. 더 이상 떠들고 다니지 않거든요.

처음에 질문하신 내용 있죠. 돈이 없으면 아무것도 못하나? 우리가 자본주의 사회다 보니까 돈이 없으면 아무것도 못합니다. 해결할 방법은 첫째로 모자라는 돈 만큼 사채를 끌어쓰던가 둘째로 공동투자를 하던가 하는 겁니다.

그래서 공부가 필요합니다. 내가 공부해서 잘 알아서 제대로 된 좋은 물건을 골랐다고 합니다. 그렇게 수익을 제대로 낼 수만 있으면 사채를 끌어 쓴들 두려울 게 없는 거구요. 또 내가 제대로 된 물건만 골랐으면 돈이 되는 물건에는 또 돈이 모여 듭니다. 즉, 투자자를 모아서 공동 투자도 할 수 있는 겁니다.


(위 그림을 클릭하시면 home336 카페로 이동합니다.)