부동산경매 (Q&A) 공동소유인 경우?

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“공동소유로 두 명이 소유자로 되어있는 물건입니다. 경매사이트에서 권리 분석한 내용에도 두 명의 소유권이 다 말소로 되어 있고요. 국민건강보험공단에서 두 명의 소유자 지분에 압류한 상태입니다. 이 경우 소유자 두 명의 지분에 각각 압류를 해서 낙찰되면 소유권 모두 소멸되는 건가요?”

오늘은 블로그 스터디 겸 부동산의 공동소유 및 경매에 대해 알아보겠습니다.
공동소유는 꽤나 까다로운 문제입니다. 보통은 단독 소유인 상태에서 진행되지만 단독이 아닌 경우도 종종 있지요. 소유자가 둘 이상일 경우 진행되는 경매는 보통 두 가지로 나뉩니다.

첫 번째, 지분이 1/2 (혹은 1/n)인 경우에는 한쪽의 지분만 경매되는 경우
두 번째, n명의 지분이 모두 한번에 경매되는 경우

부동산경매
첫 번째의 경우는 지분 매각(지분 경매)이라고 하며 낙찰을 받으면 공유 지분권만 낙찰을 받게 됩니다. 지분 경매는 말 그대로 해당 부동산의 일부를 소유하는 것입니다. 낙찰 받으신 분이 공동 소유자로 이전되는 것이겠지요. 실제로 소유하기 위해 낙찰하는 경우는 거의 없습니다. 때문에 시세보다 월등히 싸게 낙찰 받을 수 있는데, 대개 낙찰한 지분을 다른 지분 소유자에게 매각하여 차익을 남기는 것이 일반적인지라 매각 대상이 매우 한정적입니다. 첫 지분 경매에서 낙찰이 된들 나머지 지분을 모두 사들이지 않은 이상 실 거주가 불가하니까요.

지분 경매에서 낙찰 받았을 시 소유하게 된 지분을 공유 지분권자(타 지분 소유자)에게 매각하기 위해서, 소유지분을 가등기 한 후에 공유물 분할 소송을 진행하면 유리합니다. 말 그대로 공유한 부동산을 나눠 받고 싶다는 것이죠. 이럴땐 법원이 조율합니다. 그러나 원활한 조율이 이루어지지 않을 경우, 해당 부동산이 통째로 매각 되는 것으로 바뀌죠. 매각 후 지분만큼 현금을 나눠 갖는 것입니다. 회원님이 애초에 염두해 두셨던 경매로 인한 차익에서 많은 변수가 생기게 됩니다.

그리고 신중하게 고려해야 할 점은 지분 경매는 내 지분의 매각이든 다른 지분의 매입이든 지분 공동 소유권자와의 협상이 반드시 필요하기 때문에 투자금을 회수할 때까지 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 것입니다. 다만 부동산 등기부등본상 상대 지분권자의 지분에 다른 압류나 근저당 등 채무가 없고 깨끗하다면 일단 투자해 볼만 합니다.

두 번째의 경우는 소유권 경매이며, 보통의 경매와 같이 낙찰을 받게 되면 소유권 전부를 받게 됩니다. 회원님의 경우에는 두 명의 소유자 지분에 모두 압류된 상황이니 두 번째의 경우와 같다고 보셔야겠지요. 각각 압류를 해서 낙찰된 경우 소유권 모두 소멸되는 것이 맞습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서 등기부등본 발급받아 확인해보시기를 권합니다.

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