꼼꼼하게 체크하자, 권리 분석

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꼼꼼하게 체크하자, 권리 분석

카페에 권리분석 요청 글이 자주 올라옵니다. 그 마음 충분히 이해합니다. 숫자가 들어가는 일은 늘 눈부터 아프기 마련이죠. 저도 우여곡절 끝에 경매 고수가 되어 회원님들을 도와드리고 있지만, 그 과정에서 가장 중요한 건 기초 다지기였습니다. 경매는 일반 매물보다 비교적 꽤 싼 값에 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 경매 입문도 생각해보면 그리 어렵지 않습니다. 허나 결코 생각만큼 경매 물건을 사는 것이 쉬운 것은 아닙니다. 경우에 따라서는 비싼 수업료를 지불할 수도 있기 때문이죠. 실 거주든 수익을 목적으로든 경매 투자에서 안전하게 수익을 올리려면 기초를 탄탄하게 다져야 합니다.

훌륭한 매물을 낮은 가격에 사들여 높은 수익을 남기는 것은 경매인들의 이상이자 로망입니다. (물론, 저 역시 경매인이기 때문에 제게도 해당되는 로망입니다^^; 우리 모두 좋은 안목을 기릅시다. 설마와 함께라면 가능합니다.) 그러나 역설적으로 경매에서 가장 어려운 것이 이러한 좋은 매물을 찾는 것입니다. 훌륭한 매물의 선정은 임장, 그리고 그 전에 있을 권리 관계 분석에 있습니다. 권리 관계 분석(줄여서 권리분석)은 말 그대로 권리를 가진 관계를 분석하는 것, 즉, 경매로 나온 부동산에 얽힌 사람들의 이해 관계를 따지는 것입니다.

부동산 거래는 고액의 자금이 오가고 권리관계가 복잡하게 얽혀 있기 때문에 안전한 거래를 위하여는 철저한 권리분석이 선행 되야 합니다. 권리분석을 하기 위해서는 무엇이 필요할까요? 바로 등기부 등본을 열람ㆍ발급 하는 것입니다. 부동산 등기부 등본은 대법원 인터넷등기소를 통해 쉽고 빠르게 열람 및 발급받을 수 있습니다.

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대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람하면 아래와 같은 장부를 보게 됩니다. 등기부 등본을 보면 우선 표제부에 건물과 대지권으로 나뉘어 표시가 되는데, 해당 부동산의 위치, 건물 번호, 층면적 및 구조 등이 나오며 건물을 포함한 지번, 토지의 지목(도로, 공원, 학교 등 이 땅의 현재 사용 목적)도 나옵니다.

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대지권 비율은 한 세대에 대한 건물 중 해당 부동산 물건이 차지하는 지분 비율을 나타냅니다. 한 예로 건물이 차지한 땅이 100평인데 지분이 1/5이라면 이 집 몫의 땅은 20평이라는 말이 되겠지요. 여기까지는 그래도 이해하기가 쉽습니다. 생소한 부분이 나옵니다. 갑구와 을구인데요, 구가 두 개라니? 갑구는 소유권에 관한사항을, 을구는 소유권 이외의 권리 관계 사항(저당권, 전세권 등)을 표시합니다.

처분이나 가압류는 소유권을 함부로 행사하지 못하게 제한하는 효과가 있기 때문에 가처분이나 가압류에 관한 등기도 역시 갑구에 기재되고, 을구는 담보권에 관한 등기가 행해지는 곳으로 근저당권이나 저당권, 전세권 등에 관한 등기의 내용(담보권자, 채무자, 채권최고액 등)이 기재됩니다. 

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권리분석을 할 때 해당 부동산에 임차인이 있으면 말소기준권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단합니다. 말소기준권리보다 전입일이 이르면 대항력이 있고, 확정일자까지 이르면 우선 변제권이 있어 하자가 없다고 판단합니다. 대부분의 입찰자가 여기에서 권리분석을 마칩니다.

하지만 해당 부동산에 대항력이 있는 임차인이 있으면 반드시 한 가지를 더 체크해야 합니다. 중요한 체크 포인트는 경매 부동산이 낙찰 후 채권자에게 어떻게 배당될 것인지 판단하고 대항력이 있는 임차인의 배당 여부를 확인하는 것인데, 만약 이런 배당 절차를 간과하면 당연히 배당되리라 여겼던 임차인의 보증금을 추가로 변제해야 하는 일이 생기게 되니 주의하여야 합니다.

경매로 나온 물건은 대다수 법적으로 위험성이 적은 경우가 많지만 무조건적인 신뢰는 위험합니다. 가격이 유달리 싸게 나온 물건은 권리 관계가 복잡한 경우가 상당히 많습니다. 즉 권리 관계에 따라 입찰가가 상당히 달라지기 마련이라는 말이기도 합니다. 부동산 등기사항 전부, 증명서에 등기되어 있는 근저당이나 가압류, 가처분, 전세 보증금 등 여러 가지 권리들은 경매 과정을 통해 낙찰되어 새 주인을 만나면 깨끗하게 지워지지만 권리 중에 사라지지 않고 경매에서 낙찰 받은 사람에게 인계되는 경우도 있습니다. 꼭 주의하고 명심하여 경매고수가 되는 그날까지, 파이팅!

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