부동산 매매사업자와 세금의 관계

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부동산 매매사업자와 세금의 관계

우리 카페 홈336은 스터디를 통해 부동산 경매를 전업으로 하는 분들이 많습니다. ‘부동산 매매사업자’라고도 부르는데요. 참고로 저희 카페는 경매를 재테크로 시작해 본업이 되는 이상적인 삶이 된 분들이 여럿 배출 된 곳이기도 합니다. ㅎㅎ 최근 카페엔 부동산 매매사업자와 관련 된 질문이 많이 올라옵니다. ‘세금계산이 너무 어렵다, 머리가 아파서 진행을 못 하겠다.’ 라는 도움요청의 글들이 말이죠.

세금 문제는 언제 봐도 골치 아픕니다. 전업인 사람도 어려운데 다른 회원님들은 오죽하실까 합니다. 세금에 갈피를 못 잡는 분들을 위해 부동산 매매 업으로 지출 절약 방법과 매매사업자의 장단점에 대한 정보를 정리했습니다. 도움이 되시기 바랍니다.

부동산 매매사업자란? 
사업상의 목적으로 1과세 기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 부동산 매매업자라 판단합니다. 그리고 관계 기간별 취득 횟수와 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모의 형태를 보고 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 반복성이 있을 때 이는 부동산 매매 업에 해당됩니다.

부동산 매매사업자의 장점
1. 도배, 싱크대, 세금, 이자, 부동산 수수료 등 실비를 정산 받을 수 있습니다. 2. 다른 사업의 손해로 인한 매매차익의 소득세가 줄어들어 타 사업 소득과 합산이 가능합니다. 3. 사업소득이 10년간 이월 공제됩니다. 4. 1년 내 단기 매매 시 6~38%의 일반 과세율의 적용을 받습니다.

부동산 매매사업자의 단점
1. 사업자 등록을 한 후 각종 부담금(건강보험, 국민연금) 및 세법상 각종 협력 의무들이 추가적으로 부담됩니다. 2. 전용면적 85㎡ 이상의 물건 매도 시, 건물 분에 대한 부가세를 지불하게 됩니다. 3. 1년 이상 보유 후, 매도 시 차약이 발생했을 때 다시 양도소득으로 간주되어 필요경비를 인정해주지 않습니다. 4. 순이익을 포함하지 않은 매출액이 연간 3억 원 이상이면 복식부기 의무 대상자로 되며 이를 어길 시 가산세 20%를 부담하게 됩니다.

몇 가지 덧붙이자면, ‘세법’이라는 것이 방정식처럼 딱딱 떨어지지 않다는 겁니다. 관할 세무서장이 ‘원래는 이렇지만 우리가 판단 시 아닌 것 같으면 세금을 추징하겠습니다.’라는 식의 주관적인 판단도 할 수 있어 기준이 모호할 수 있죠. 전업이신 한 회원님 말에 따르면 매매 사업자를 내고 1년에 1~2채를 둬도 인정받을 것이라는 확신도 없었다는군요. 이사 비용이 필요경비로 인정받을 수 있을지도 의문인 것이 법이라 공평하지 못하다는 것을 느끼셨다니, 해당 내용을 참고하셔서 주의하셔야 겠습니다. 조금은 어려운 내용이셨을 수도 있겠지만 결론적으로 비사업자, 사업자의 차이가 별반 없기 때문에 여러 사람의 명의가 가능 하다면 비사업자, 명의가 본인 밖에 안 된다면 매매 사업자로 해도 되지 않을까 싶습니다. ^^

더 많은 정보를 카페에서도 보실 수 있습니다. 

http://cafe.naver.com/home336