<투자 전업> 부동산 매매업자 세금 총 정리

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<투자 전업> 부동산 매매업자 세금 총 정리

저희 카페 회원님께서 평소 열심히 공부하시던 부동산 매매업과 세금에 관한 주제로 유익한 글을 공유해주셨습니다. 나름의 경험을 바탕으로 핵심적이라고 생각되는 내용만 간추려 정리해주셨는데요. 원문 글은 홈336 네이버 카페에서도 확인해보실 수 있습니다. 

부동산매매업자


전 CPA도 세무사도 이도 저도 아닌 휴먼빙인 점 미리 양해드립니다. ^.^

아시다시피 경매를 하다보면 세금문제가 가장 큰 걸림돌이 됩니다. 2014년 중과세가 폐지되어 그나마 양도세가 아주 조금 줄긴 했습니다. 그러나 경매인들에겐 많이 아쉬운 부분이었습니다. 그래서 부동산매매업에 대해 자세히 알아보는 계기가 되었습니다.

부동산 매매사업자는
<사업상 목적으로 1과세 기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우와 관계 기간별 취득 횟수와 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산 매매업에 해당된다.> ※ 1 과세기간은 1월~6월,7월~12월

부동산 매매사업자의 장단점

<장점>
01 1년내 단기 매매시 40%의 양도세율이 아니라 6~38%의 일반과세율의 적용을 받는다. 02 인정되는 필요경비 범위가 넓어진다. (싱크대, 도배 같은 인테리어비, 대출이자비용, 인건비등 양도소득으로 간주될 때 적용받을수 없는 항목들) 03 사업소득은이 10년간 이월공제 된다.(양도 차손의 경우 이월공제 되지 않음) 04 다른 사업 소득과 합산할 수 있다.-> 다른 사업에서 손해가 발생 했을 경우 매매차익에 대한 소득세 감소

<단점>
01 전용면적 85제곱미터 이상의 물건 매도시 건물분에 대한 부가세를 내야한다. (7월,1월에 신고) 02 1년 이상 보유 후 매도시 차액이 발생했을 때 다시 양도소득으로 간주되어 필요경비 인정 불가. ( 참고 – 1년이상 2년 미만 보유시 양도세율도 6~38%이므로 큰 손해는 아닐 수 있다 라는 점.) 03 매출액( 순이익X )이 연간 3억원 (계속 사업자는 6천만원) 이상이면 복식부기 의무 대상자로, 이를 어길시 가산세 20% 추가. 04 다음 해 2월 10일까지 사업자 현황 신고를 해야 한다. (가결산이라 보면 되고 매출누락시 다양한 가산세들이 추가) 05 근로 소득이 없을경우 국민연금, 건강보험 및 세법상 각종 협력 의무들이 추가적으로 부담.

(단기)매매사업자의 양도차익
이는 양도소득으로 보지 않고 사업소득으로 보기때문에 일반과세율로 적용을 받습니다. 양도세 신고처럼 잔금일이 속한 말일로부터 2개월이내에 신고를 하되6~38%의 누진세율로 맞춰 신고 하면 되며, 주의하실 점은 양도세 신고 서식이 아니라 “토지 등 매매차익 예정신고서 및 납부계산서”라는 서식으로 제출하셔야 합니다. 필요경비는 종합소득세 신고시 증빙하는 것이며 이 때 하는 것은 아닙니다.

그 외에 필요한 사항 몇 가지를 더 정리하면,
매매사업자를 낸 후 85제곱미터 초과 주택을 경락받고 다시 사업자를 폐업한 뒤 매도하면 원칙적으론 건물분 부가세를 내지 않지만 이것도 반복적일 경우 추징당할 수 있다는 것. 다른 근로 소득이 있을 경우 부동산 매매차익이 7200만원 미만일 경우 건보료는 직장에서 가입된 것으로 제출하면 됩니다. 매매사업자가 아니라도 연간 2회 이상 양도 했고 양도 차액이 있는 경우 다음해 5월에 종소세 확정 신고 해야 하며 매매사업자는 소득이 없어도 종소세를 신고해야 합니다. NPL 매매차익은 개인일 경우 비과세지만, 이것도 연 2회이상일 경우 전업 매매로 보아 대부업에 해당하여 대부업 등록 의무가 생기고, 이는 사업소득이므로 이에 대해서는 사업소득으로 과세 됩니다.

그 간 세무 관련 책 몇 권 읽으며 느낀 흥미로웠던 점
세법 이라는게 딱딱 떨어지는 수학같지 않다는 것입니다.”법조문은 그럴지라도 관할 세무서장이 따로 또 주관적으로 판단할 수 있다” 라는 약간 주먹구구식의 여지를 남기고 “원래는 이런데 우리가 생각하기에 아닌거 같으면 너한테 세금 추징할 수 있다?라는 협박 뉘앙스를 풍기기도 하며 ‘계속적’과 ‘반복적’임을 판단하는 기준도 모호하다는 것. 매매사업자를 내도 일년에 한 두채하면 인정을 못받을 수도 있고, 매매사업자의 이사비용이 필요경비로 인정 못받을 수도 있다는 것.

아무래도 계속해서 개정되고 수시로 바뀌는게 법이라 일괄적이고 보편적으로 처리 한다기보단 케이스 바이 케이스로 처리하는 느낌이 강하다는 것입니다. 즉 늘 조심하시기 바라며, 전체적인 내용을 쉽게 정리하자면 여러사람의 명의를 이용할수 있으면 비사업자가 낫고, 명의가 나만 가능할 경우 매매사업자를 내서 하시면 됩니다. 비사업자와 사업자의 차이는 도찐개찐이라는 것. 더 다양한 의견과 질문은 네이버 카페에서 소통하도록 해요. 읽어주셔서 고맙습니다. 

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