내집마련을 위한 부동산 경매 기초 지식 3편

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이제 부동산 경매 기초 지식 3편에 들어서는군요. 늘 말씀 드렸지만, 부동산 경매라는 게 너무 방대한 분야에 대한 이해를 요구하는 분야이기 때문에 내집마련을 꿈꾸는 초보가 무엇부터 공부해야 한다라고 말씀 드리기는 어렵습니다. 다만 제가 던져 드리는 다양한 지식을 접하면 어느 순간 부동산 경매 지식만큼은 그리고 부동산 분석능력만큼은 확연히 달라지시는 것을 느끼실 수 있다고 자신있게 말씀드릴 수 있습니다.

 

가장 간단한 유형 두 가지를 했던 저번 시간과는 달리 이번 시간에는 2편에서 예고했듯 말소기준권리라는 것을 알려드리고자 했는데, 앞서 올린 포스트 내용에 문의를 해주신 분들이 많아 저당권과 근저당부터 알려드리도록 하겠습니다. 많은 초보분들의 경우에는 기본적인 용어부터 어려움을 느끼시는 경우도 있어 문의가 들어오는 경우가 많이 있기 때문입니다. 그런 분들에게 용어에 대한 명확한 정리가 없다면 부동산 경매를 이용한 내집마련은 영원히 남 얘기가 될 수 있을 테니까요.

 

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저당권은 민법에서 이렇게 규정하고 있습니다.

채권자가 채무자 또는 제3자(物上保證人)로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권(約定擔保物權)(민법 356조 이하).

 

다시 말해, 저당권이란 부동산이나 자동차 등을 담보로 은행에서 빚을 얻은 것입니다. 이 중에서도 저당권은 보통 저당권과 근저당권으로 나뉘는데, 흔히 말하는 근저당이 근저당권입니다. 보통 저당권은 채권액이 확정되어 있는 담보물권으로써 채권채무 발생시마다 다시 저당권설정등기를 해야하는 것이고 근저당권이란 채권액이 확정되어 있지 않고 약정기간과 최고채권액 내에서 채무 금액이 변동하더라도 효력을 유지할 수 있는 저당권을 말합니다. 채무금액을 자유롭게 이용할 수 있다는 점에서 편리하기 때문에 현재는 대부분 근저당권을 사용하고 있습니다.

 

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채무자가 변제하지 않을 경우 저당권을 가진 채권자는 담보로 제공된 물건을 경매 처리하여 변제 받을 수 있습니다. 또 저당권이 잡혀있을 경우에는 담보로 잡힌 부동산이 매각될지라도 채권자는 경매 처분이 가능합니다. 다시 말해, 매매 계약을 하거나 전세나 월세로 입주할 때 반드시 등기부를 확인하는 것이 반드시 필요합니다.

 

여러 개의 저당권이 잡혀있을 경우에는 등기 순서에 따라 순위가 매겨지고 경매가 이루어졌을 때, 등기 순서대로 채무가 변제됩니다. 1번 저당권을 2번 저당권이 넘어설 수 없으며, 만약 1번 등기 저당권이 채무를 제대로 변제 받지 못하면 2번은 받을 수가 없습니다.

 

많이 복잡하신가요? 저도 적으면서도 보다 정확한 정보를 찾으려고 여기저기 알아보고 확인하느라 전의 포스팅보다 더 어렵게 느껴지네요. 내집 마련이나 부동산 경매 공부하기도 전에 많은 분들이 겁먹고 뒤로가기 버튼을 누르지는 않을까 걱정됩니다. 아직 부동산 경매 권리분석의 첫걸음도 나가지 않았는데 이렇게 글이 길어질 줄은 몰랐네요.

 

다음 글에서는 말소기준권리에 대해 설명하고자 합니다. 1,2편에서 말소권리라는 것을 언급했는데 정작 이 용어를 모르시는 분들이 있을 것 같아 적어보고자 합니다.