내집마련을 위한 부동산 경매 기초 지식 4편, 말소기준권리

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드디어 2월의 세 번째 글입니다. 설날 연휴도 벌써 끝나버렸네요. 여러분의 짧디 짧은 연휴는 비록 이렇게 쉽사리 끝나버렸지만 여러분의 공부는 아직 끝나지 않았습니다. 이 홈336 블로그에서 알려드리는 부동산 경매 지식과 정보로 여러분 모두가 내집마련의 그 날이 끝날 때까지 전 계속 이렇게 써 내려 갈 거니까요. 물론 여러분 또한 마찬가지입니다.

 

여러분이 부동산 경매에 관해 관심을 갖지 않아도 좋습니다. 내집마련이라는 꿈을 이루셨어도 좋습니다. 하지만 그래도 제가 쓰는 글을 제가 올릴 올릴 때 마다 놓치지 않고 꾸준히 따라오셨으면 합니다. 늘 말씀 드리고 강조 드리는 바이지만 부동산 경매 지식은 돈을 벌기 위한 투자 수수단이자 동시에 자산을 방어하는 무기이기도 하니까요.

 

오늘의 주제는 말소기준권리입니다. 지난 글에서는 부동산 경매를 위한 저당권 등의 용어를 설명 드렸습니다. 용어에 대한 정확한 이해가 곧 정확한 권리분석, 물건분석을 이해할 수 있는 지름길이기 때문에 이번 말소기준권리도 집중해서 읽어주시길 바랍니다. 아시다시피 법률 용어이기도 하기 때문에 헷갈리지 않도록 복습도 꼭 해주세요^^

 

부동산 말소기준권리를 이해하기 전에 먼저 부동산 경매의 의미를 다시 한번 강조하고자 합니다. 부동산 경매는 채무 관계가 복잡한 부동산을 깔끔하게 정리하는 것이죠. 채무를 비롯해 복잡해진 나머지 소유자가 포기해버린 부동산을 그 모든 채무, 이해 관계를 싹 정리하고 새 소유자에 넘겨주는 과정을 부동산 경매라고 부릅니다.

 

그리고 그 싹 정리하는 기준이 되는 것을 말소기준권리라고 부릅니다.

 

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경매로 싹둑

 

부동산에 관한 권리관계는 부동산 등기부등본에 기재가 됩니다. 이런 저런 채무관계 이런 저런 권리관계가 등기부등본에 적히는 거죠. 말소기준권리도 등기부등본에 기록되는 권리 중 하나입니다.

 

그 여러 권리들 중에서 싹 정리하는 (즉, 말소하는) 기준이 되는 권리 = 말소기준권리 이렇게 되는 것이죠. 용어 이해 : 말소(抹消) 입니다. 말소(馬牛)는 절대 아닙니다^.^

그럼 이어지는 설명은 뭐가 말소기준권리인가입니다. 그건 다음 시간에 설명하기로 하구요^.^

 

이번에는 다음 내용만 숙지하고 넘어가시기 바랍니다.

1. 말소기준권리라는 게 있는데.

2. 말소기준권리보다 먼저 있으면 선 순위 권리요.

3. 말소기준권리보다 나중에 있으면 후 순위 권리다.

위의 1,2,3 원칙만 딱 머릿속에 집어 넣으시기 바랍니다.

여기서 말하는 먼저, 나중 이건 시간에 따른 순서를 말합니다.

 

말소기준권리를 기준으로 해서 등기를 말끔하게 정리

말소기준권리를 기준으로 해서 3번 권리

즉, 후순위 권리는 말끔하게 정리가 됩니다.

2번 권리 즉, 선순위 권리는요?

이건 좀 문제가 되구요 이걸 공부하는 게 키 포인트 입니다.

무조건 다 말소가 되어 버리면 경매를 힘들여 공부할 필요가 없는 거죠.

 

아직 말소기준권리가 다 끝난 것이 아닙니다.

 

말소기준권리에는 다음 다섯 가지가 있습니다.

 

1. (근)저당권

2. (가)압류

3. 담보 가등기

4. 말소될 전세권

5. 경매기입등기

 

이렇게 딱 5가지만 말소기준권리가 될 수 있습니다.

뒤집어 말하면, 이 5가지 외에는 말소기준권리가 될 수 없습니다.

 

위 5가지 권리 중에서 가장 먼저 나온 놈이 말소기준권리가 되고 그 이후로 등재된 권리는 몽땅 말소가 되는 거죠.

 

지난번 글 [가장 단순한 유형 2 – 근저당 몇 개]을 복습해보면서 쉬운 이해를 돕도록 하겠습니다.

다음 등기내역을 보시면

table

 

등기 내역을 보시면 저당권이 4개, 압류 1개, 임의경매 2개입니다. 이렇게 있는데 이 중에 대한생명보험 저당권이 가장 먼저 등재가 됐고 결국, 이 놈이 말소기준권리가 된 겁니다.

그래서 05년 7월 7일자 저당권 이하 등기부에 올라있는 모든 권리(저당권 4개, 압류 1개, 임의경매 2개)가 싹 말소 되는 거지요.^.^

 

그럼 다음의 경우는 어떻게 될까요?

 

a

부동산경매 선순위 가처분

 

등기권리 내역(빨간줄 친 부분)을 보시면

1번 – 07년 12월 07일 : 가처분

2번 – 07년 12월 10일 : 가압류

3번 – 07년 12월 18일 : 강제경매

4번 – 08년 02월 18일 : 가압류

 

이렇게 4가지가 있습니다. 말소기준권리는 뭘 까 요…..?

 

첨에 정의한 대로 5가지 중에 맨 먼저 등재된 놈 그럼 1번 가처분? 이 놈은 5가지에 들어가지 않죠 그래서 탈락 2번 가압류는 5가지에 들어갑니다 그래서 당첨이죠. 즉, 이번 건의 말소기준권리는 [2번 – 07년 12월 10일 : 가압류] 되겠습니다.

 

다시 정리하면….

1번 – 07년 12월 07일 : 가처분

2번 – 07년 12월 10일 : 가압류  —– 말소기준권리

3번 – 07년 12월 18일 : 강제경매

4번 – 08년 02월 18일 : 가압류

그리고, 2번 가압류, 3번 강제경매, 4번 가압류 말소 이렇습니다.

 

뭔가 좀 아쉽죠….?  ^.^;; 네, 그래요. 1번 가처분이 그대로 남습니다 자 이런 걸. 선순위 권리라고 부릅니다. 그 중에도 이 놈은 가처분이니까 선순위 가처분 이렇게 부르죠.^.^ 경매로 소유권이 넘어올 때 2번, 3번, 4번 권리는 몽땅 말소가 되서 빨간줄이 가는데 1번 가처분은 그냥 그대로… 등기부에 남아서 따라옵니다. 이런걸 인수라고 부르는 거죠.^.^;;

 

선순위니 인수니 하는 건 이번에 할 얘기는 아니니까 이쯤에서 접구요.-.-;;

 

오늘 이 글에서 배울 내용은 말소기준권리에 해당하는 권리는 5가지가 있는데 그게 뭐다?

(까먹었으면 스크롤 다시 올려 보세요^.^)

 

오늘 글은 좀 많이 길었나요? 많은 분들이 오랜 시간 차 타느라 몽롱하실까 봐 머리 회전을 위해 길게 길게 준비해봤습니다. 그럼 여러분 많은 도움 되시길 바라며 이번 말소기준권리 마치겠습니다. 아직 완전히 끝난게 아니니 다음 글 기대해 주시길 바라겠습니다.