내집마련을 위한 부동산 경매 기초 지식 5편 말소기준권리와 임차인

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레이디경향6월호5

 

지난번에는 말소기준권리를 아주 진~하게 배웠습니다. A4용지 기준으로 거의 4장에 육박하는 양이더라구요. 아마 많은 분들이 지난 글에서는 다른 부동산 경매 글을 공부할 때보다 더 힘들었을 것 같네요. 그래서 오늘은 평소처럼 글의 양을 조절하려고 합니다. 지난 4편과 이어지는 글이기 때문에 아마도 내집마련을 꿈꾸는 우리 홈336 애독자들은 이번 글은 쉽게 쉽게 이해하실 수 있으실 겁니다.

 

이번 글은 임차인에 관한 이야기입니다. 보통 임차인이라는 말 대신에 세입자라는 말로 많이들 사용하실 겁니다. 일반적으로 우리는 전세나 월세 사는 사람들을 임차인, 다시 말해 세입자라고 표현합니다. 그리고 전세나 월세를 주는 사람을 임대인, 쉽게 말해 집주인이라고 하지요.

 

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집주인이 자신의 집에 대한 소유권을 갖고 있듯, 임차인 또한 권리를 하나 가지고 있습니다. 어떤 권리냐고요? 임대차 기간 동안(집을 빌린 기간동안) 해당 주택을 점유하고 거주할 수 있는 권리와 임대차 기간이 끝나면 보증금을 돌려받을(즉 보증금을 보호받을) 권리이지요.

 

여타권리에서 설명드린 것처럼 임차인의 권리도 마찬가지로 선순위, 후순위가 당연히 나뉘어집니다. 그럼 어떤 기준으로 선순위와 후순위가 나뉠까요? 답은 바로 말소 기준권리입니다. 다시 말해 말소기준권리보다 먼저 살았냐 오래 살았냐에 따라 선순위 권리자이냐 후순위 권리자이냐가 결정되는 겁니다. 이때 임차인에 대해서는 선순위 임차인 또는 후순위 임차인이라는 용어를 쓰죠(매우 중요한 포인트 입니다. 단어는 정말이지 중요한 포인트).

 

먼저 살았냐 혹은 나중에 살았냐는 일반적으로 전입이라는 용어로 설명합니다. 즉 전입을 언제 했느냐에 따라 선순위 또는 후순위로 갈리는 것이지요. 전입 날짜에 대해서는 임대차 보호법을 통해 규정해놓았는데요. 쭉 읽어보시면 도움이 되실 겁니다

(사실 임대차 보호법에도 법의 허실이 있어 악성 집주인들이 이 법의 허점을 이용해서 전세 계약 당시에는 근저당을 설정해 놓지 않았더라도 전세계약 직후, 세입자가 전입신고를 하기 전에 집을 담보로 대출받고는 갚지 않아 세입자에게 피해를 주는 것이지요. 이 경우 임차인이 후순위 임차인이 전세금을 제대로 받지 못하는 경우가 생깁니다. 이러한 상황과 같은 전세금이나 보증금 문제와 이에 대한 대처는 다시 제대로 준비해서 알려드리도록 하겠습니다.)

 

제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

이게 무슨 소리냐 하면 동사무소에 가서 주소 이전을 한 그 다음날부터 효력이 생긴다는 것이지요. 즉 전입신고를 한 다음날, 예를 들어 이 글을 쓰고 있는 2013. 2. 14 에 동사무소에 가서 전입신고를 했다면 실제로 효력이 발휘하는 건 2. 15 라는 것이지요(이 부분이 아까 말씀드렸던 큰 허점이지요. 다음에 다시 알려 드린다고 했지만 도저히 입이 근질근질 거려서 한 마디 더 붙이겠습니다. 전세 계약 직후 바로 동사무소에 달려가 전입신고를 할 지라도 계약한 날 주인이 집을 담보로 대출을 받아들이면 후순위가 되어버리는 말도 안되는 상황이 일어나지요.)

 

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위의 표로도 한번 정리해봤습니다. 아마 표를 보신다면 보다 쉽게 이해되시리라 생각되네요. 앞으로는 당분간 임차인 이야기를 하고자 합니다. 임차인 이야기는 우리가 실제로 경매를 진행하는 상황아래에서 가장 많이 겪게 되는 상황이기에 이해하고 가야할 것이 많습니다.

 

말소기준권리라는 큰 벽을 간신히 넘으신 여러분들 임차인에 대한 연재가 본격적으로 이어지기 전에 복습들 하시며 잘 따라오시길 바라겠습니다.