봄 이사철 전세금을 안전하게 지키는 5가지 방법.

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따뜻한 도움이 되길 바라며 장작불 한 컷^^

 

드디어 본격적인 이사철이 시작되었습니다. 아마 많은 사회초년생과 신혼부부들은 내집마련보다는 전세집에서 첫 출발을 할 것으로 생각되는 데요. 그런만큼 많은 분들이 자신의 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 방법에 관해 궁금하리라 생각합니다. 그런 만큼 이번 편에서는 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 방안에 관해 준비해보았는데요. 여러분들의 전세금을 지키기 위한 다섯 가지 방법으로 안심하며 생활하실 수 있도록 돕고자 합니다.

1. 깡통 주택 주의보.

대출금 + 전세금 < 시세 70% 는 옛말.
대출이 있으면 무조건 들어가지 않는 게 상책.

불과 1-2년 전만 하더라도 대출금과 전세금을 합친 금액이 집 값의 70% 이하라면 안전하다는 게 정설이었습니다. 그러나 그 상식이 이제는 깨졌습니다.

 

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작년 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 감정가 대비 74.3% 였습니다. 이 얘기는 평균이 그렇다는 말로 개개의 물건별로 따져보면 70% 이하인 것도 많았다는 뜻이 됩니다. 그렇게 되면 전세금을 다 못받고 전세금의 일부는 뜯기게 되는 거죠.

그래서 이제는 대출이 있는 집은 전세를 안들어가는게 좋습니다. 낙찰가가 얼마나 떨어질지 모르는 상황이니까요. 특히나 분양 평수 32평을 초과하는 대형 평수일 수록 낙찰가율은 더 떨어집니다. 그런 대형 아파트일 수록 대출이 있으면 더욱 피해야 할 물건입니다.

 

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관련기사 : http://www.housingnews.co.kr//news/articleView.html?idxno=25266

 

2. 집주인으로부터 대출을 받아야 하니 주소를 빼달라는 부탁을 받는다면?NO!!라고 말하라.

임차인의 권리 중에 가장 중요한 권리는 전입 신고입니다. 전세집에 전입을 했느냐 안했느냐에 따라 그 전세집에 권리가 있느냐 없느냐가 결정됩니다. 전입이 없으면 아무런 권리가 없는 거죠.

그리고, 순서도 중요합니다. 내가 먼저 전입을 했느냐, 아니면 근저당이 먼저 설정 됐느냐에 따라서 역시 처지가 확 달라집니다. 내가 먼저 전입을 했으면 (이런 경우를 선순위 임차인이라고 부릅니다.) 전세금을 100% 무조건 지킬 수 있구요. 근저당이 먼저 설정이 됐으면 (이런 경우를 후순위 임차인이라고 부릅니다.) 경우에 따라서는 전세금을 몽땅 다 잃을 수도 있습니다.

그러니, 대출을 받기 위해 주소를 빼달라는 부탁을 받고, 주소를 빼주면 나는 전입이 없는 것이 되니 그 전세집에 아무런 권리가 없는 것이고, 대출이 실행된 후 전입을 하면 후순위 임차인이 되니 나중에 그 전세집이 경매에 부쳐지게 되면, 보증금을 잃을 우려가 생기는 겁니다.

그러므로, 혹시나 대출받기 위해 주소를 빼달라는 부탁을 받으면 무조건 NO!!라고 대답해야 합니다.

 

3. 전세집 이사하기 전날 전입 신고를 하라.

위에서 임차인은 전입을 해야만 권리가 생긴다고 했습니다. 전입을 하면서 생기는 임차인의 권리를 대항력이라고 부르는데, 이 대항력은 정확하게 얘길하면 전입한 다음날부터 생기는 권리입니다.

 

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주택임대차보호법 제 3조. 대항력 부분.

무슨 소린가 하면, 근저당을 설정한 날과 전입한 날이 같으면 근저당을 우선 순위로 인정을 해 준다는 뜻입니다. 즉, 임차인은 후순위 임차인이 되는 것이죠. 후순위가 되는 순간 위에서 살펴본 대로 보증금을 잃을 가능성에 노출되는 겁니다.

이 대항력 조항을 이용한 사기 사건이 가끔 발생하곤 하는데, 집주인이 임차인 몰래 대출을 받는 경우가 있습니다. 전세를 계약하고 잔금을 지불할 때까지 임차인에게 대출이 발생할 것이라는 사실을 숨기고 있다가, 임차인이 이사하는 당일날 잔금을 받자마자 바로 대출을 실행시키는 수법이죠.

그렇게 되면, 같은 날 은행 근저당과 임차인의 전입이 발생하는데, 임대차보호법 제3조 대항력 조항에 의해서 임차인은 다음날부터 대항력이 발생하게 되고, 후순위 임차인이 되는 겁니다.

이러한 사기 사건은 발생하고 나면 어떻게 할 방법이 없습니다. 이미 지난 일이 되니까요. 이런건 미연에 방지하는 게 상책입니다. 어떻게…? 방법은 의외로 간단합니다.

그냥 이사하기 전날 전입신고를 하면 됩니다.

그렇게되면 은행 근저당보다 하루 빨리 전입을 하게 되니까, 선순위 임차인이 되고, 혹시나 전세집이 경매에 들어간다 하더라도 보증금을 100% 안전하게 지킬 수 있습니다.

근데, 이 글을 읽는 여러분들 중에는 이사하는 날 전입은 고사하고 바쁘다는 핑계로 이리 저리 시간을 허비하다가 이사하고 일주일 후, 또는 한달이 지난후에 전입하는 경우가 많았을 겁니다. 아니면 아예 전입이 뭐냐? 이러면서 그냥 사는 경우도 왕왕있구요. 그게 얼마나 위험한 행동인지 모르실겁니다.

4. 대출 갚는 조건으로 전세들어갈 때, 대출을 갚는 것을 내눈으로 확인하라.

기존에 대출이 이미 있는 집에 대출을 갚는 조건으로 전세를 들어가는 경우가 많습니다. 이럴때도, 집주인만 믿고 전세금을 그냥 줬는데, 집주인이 대출금을 안갚고 잠적하는 바람에 피해를 보는 사례가 가끔 있습니다.

보통 계약서에 이런식으로 특약을 달죠.

• 잔금과 동시에 근저당은 말소하기로 함.

그리고, 대부분의 임차인들은 계약을 했으니까, 당연히 말소하겠지 하고 별 생각없이 전세 잔금을 집주인에게 주고는 맙니다.

계약은 계약이고, 내가 확인할 것은 확인해야 합니다. 이런 경우에는 잔금일날 반드시 집주인과 동행해서 은행엘 가세요. 은행에 가서 직접 돈 갚는 걸 확인하는 겁니다.

은행 대출인 경우에는 사실 은행까지 갈 필요도 없습니다. 그냥 은행에 전화해서 대출갚겠다고 계좌번호 불러달라고 하면 끝입니다. 은행에서 불러준 계좌번호로 대출금을 갚고, 나머지 잔금을 집주인 주면 되는 거죠.

예를들어, 전세 2억을 들어가는데, 기존 대출이 1.5억이 있었다. 그러면 은행에 직접 1.5억을 입금하고, 나머지 5천을 집주인 주면 된다는 얘기입니다.

근데, 이런 간단한 걸 확인하지 않아서 보증금을 날리는 케이스를 저는 여럿 봐왔습니다. 참 안타깝지 않을 수 없습니다….

 

5. 다가구 주택(원룸 건물 등) 에 전세는 들어가지 말고 들어가더라도 소액 보장 범위 이내에서 들어가라.

원룸 건물을 포함한 다가구 주택은 한 집에 여러 가구가 거주하는 주택을 말합니다. 이건 다시 말하면 임차인이 여럿 있다는 뜻입니다. 임차인이 많으면…? 혹시 나중에 그 집이 경매 넘어갔을 경우, 임차인들끼리도 경매 낙찰금을 가지고 경쟁을 하게 된다는 것을 의미 합니다.

임차인들끼리 경쟁을 할때, 그럼 우선 순위는 뭘 가지고 가릴까요? 이미 위에서부터 글을 읽어오신 분들이라면 어느정도 눈치를 채셨을 겁니다. 바로 전입 순서에 따라 달라집니다. (물론 거기에 확정일자까지 함께 있어야 합니다. 자세한 얘기를 하자면 길어지고 여기서는 간단하게 전입만 가지고 얘기를 하겠습니다.)

자… 내가 지금 원룸 건물에 전세를 들어간다고 치자구요. 그 건물에는 이미 임차인들이 살고 있습니다. 나는 몇 번째 순위일까요? 당연히 맨 꼴찌입니다. 신축 건물에 맨 먼저 들어가지 않는 한, 항상 나보다 누군가는 먼저 전입해 있을 거라는 얘기죠.

그럼 그런 물건이 경매에 넘어가면…? 나는 맨 나중으로 순서가 밀리니까, 전세금을 못 받을 확률도 그만큼 높아 지는 겁니다.

그래서, 이런 원룸 건물과 같은 다가구 주택에는 소액 보장 범위 이내에서 들어가는게 안전합니다.

 

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주택임대차보호법 제 8조. 소액 보장 조항.

소액 보장이란 임대차보호법 제 8조에 정의된 내용으로 보증금 중 일정액 이하는 무조건 배당을 해 준다는 내용입니다.간단하게 얘기해서 서울의 경우 2,500 만원까지는 무조건 배당을 받을 수 있습니다. 즉, 보증금 2,500만원 이하짜리 전세 또는 월세를 들어가라는 뜻입니다.

 

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지역과 시기별로 변동하는 소액 임차금 표.

주의. 소액 임차인 조항은 몇가지 변수가 있어서, 자세하게 공부를 해야만 합니다. 위의 소액 임차금 표에 대해서도 알아야 하구요. 여기서는 간단하게 그 개념만 언급했을 뿐입니다. 제가 블로그에 [내집마련을 위한 부동산 경매 기초 지식] 시리즈를 올리고 있는데, 그 내용을 다 읽어 보셔야 이해가 되는 분야입니다.