내집마련을 위한 부동산 경매 기초 지식 6편 후순위 임차인

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자 오늘도 집중해주세요^^

 

여러분에게 늘 알려드리고 싶은 게 많고 또 알려드릴게 많다 보니 제 블로그의 유일한 연재 시리즈인 부동산 경매 지식을 오랜만에 씁니다. 아마 많은 분들이 내집마련과 재테크를 꿈꾸다 보니, 부동산 경매 지식 시리즈를 많이 기다리신 것 같네요. 그럼 오늘도 내집마련을 위한 부동산 경매 지식들 지금부터 건네드리겠습니다.

 

한동안은 임차인을 중심으로 이야기할 생각입니다. 오늘은 그 중에서도 후순위 임차인에 관한 글입니다. 사실 후순위 임차인은 낙찰자 입장에서 크게 신경 쓸 필요가 없는 존재입니다. 그저 배당을 받느냐, 못 받느냐를 살펴보고 배당 여부에 따라 명도의 난이도를 가늠할 수 있는 정도 말고는 특별히 위험한 부분이 없기 때문입니다.

 

후순위 임차인은 다음 세가지 중에 하나입니다.

 

첫째는 전액 배당받는 임차인

둘째는 일부만 배당받는 임차인

셋째는 한푼도 배당 못 받는 임차인

 

이게 무엇을 의미 하는지 감이 오시나요? 감이 오시는 분들은 아마 경매에 큰 재능이 있을지도 모릅니다. 그러나 감이 안온다고 해도 걱정하지 마세요. 경매에도 다양한 재능이 필요한 건 마찬가지니까요.

 

첫째 전액 배당받는 임차인은 당연하지만 명도가 쉽습니다. 다르게 말하면 명도비가 제로에 수렴하는 셈이지요.

둘째 일부만 배당받는 임차인은 그래도 명도가 쉬운 편에 속할 것입니다.

셋째 한 푼도 못받는 임차인의 경우, 임차인 스스로가 매우 억울하고 분통이 나는 상황에 처해있기 때문에 명도 역시 껄끄럽고 어려울 수 밖에 없습니다.

 

그럼 실제 사례를 한 번 살펴보겠습니다.

 

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위의 사례는 리콘 4기에서 낙찰받은 물건입니다. 그럼 말소 기준 권리를 찾아볼까요? 그림에서 왼쪽 가운데 부분의 빨간 박스가 바로 말소기준권리입니다. 2003년 1월 16일자 저당권 기업은행이네요. 그리고 왼쪽 그림에서 빨간 밑줄, 임차인 장모씨의 전입일은 07년 5월 18일 전세금은 5천만원입니다.

 

그럼 어떻게 되나요? 말소기준권리 날짜가 전입일보다 빠르죠. 임차인 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 후순위 임차인을 의미합니다. 당연하게도 후순위 임차인은 대항력이 없죠. 이 말은 임차인 장모씨는 낙찰자 박모씨에게 아무 이유없이 집을 비워줘야 되는 것이죠.

 

여기서 임차인 장모씨가 배당을 얼마나 받을 것인가 하는 문제는 지금으로서는 우리의 관심사가 아닙니다. 배당을 받든 못 받든, 집을 비워줘야 하는 사실에는 변함이 없으니까요. 그래도 얼마나 받을 수 있을지 궁금하시나요? 그건 다음 시간에 알려드리도록 하겠습니다^^

 

결론부터 말하면 임차인 장모씨는 5천만원 전액을 다 배당받고 다시 낙찰자와 보증금 6천3백만원에 재계약을 했습니다.

 

그럼 다음 글에서는 임차인의 배당요건에 대해서 설명 드리고 세가지 경우에 따르는 실제 사례를 한번씩 훌어 보도록 하겠습니다. 그럼 부동산 경매로 내집마련을 꿈꾸는 여러분 오늘 충분한 공부가 되셨기를 바라며 이만 마치겠습니다. 오늘도 부동산 경매 공부에 매진해주세요^^