내집마련을 위한 부동산 경매 기초 지식 7편 임차인 그리고 배당 요건

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오늘은 지난 글에서도 말씀 드렸듯이 임차인의 배당 요건에 대해 알아보고자 합니다. 지난 번 사례에서 왜 후순위 임차인이 대항력이 없는데 배당을 전액 받았는지 많은 분들이 궁금해 하시는 것 같아서 빠르게 이어나가도록 하겠습니다. 그런데 생각해보니 오랜만에 부동산 경매 지식 시리즈를 연속으로 올리네요. 제가 이렇게 노력하는 만큼 여러분들도 꼭 내집마련을 이루셔야 합니다. 아시겠죠?^^

임차인이 배당 받기 위해서는 다음과 같은 조건이 필요합니다.

 

‘전입, 확정일자 그리고 배당요구’

 

이 세 가지를 다 갖추어야만 배당에 참여할 자격이 됩니다. 셋 중에 하나라도 미비하면 애초에 배당을 논하는 자리에 참가조차 못하는 거죠(물론 소액 임차인의 배당은 별개의 문제이기 때문에 따로 얘기하도록 하겠습니다).

 

그럼 실 사례를 들면서 설명드리겠습니다.

 

 

사례1. 부동산 임차인의 전입만 있는 경우

 

부동산 경매 임차인 전입만 있는 경우

 

말소기준권리: 2006년 7월 7일, 우리은행 저당권

임차인 전입일: 2008년 2월 22일, 즉 후순위 임차인

후순위 임차인은 전에도 말씀 드렸던 것처럼 대항력은 없습니다.

 

배당여부를 살펴보면 첫째 조건인 전입은 2008년 2월 22일, 둘째 조건인 확정일자는 없음, 셋째 조건인 배당요구도 없음 입니다.

 

임차인인 서 모씨는 배당을 단 한푼도 못받는 상황입니다. 이 물건은 2008년 10월 하순, 실전팀 모짜르트님이 2등과 2만원차이로 부동산 경매에서 낙찰받아 내집마련의 꿈을 달성한 아주 짜릿한 물건입니다^^

 

 

그럼 다음 사례를 보여드리겠습니다.

 

 

사례2. 배당요구만 한 경우

 

부동산 임차인 배당만 한 경우

 

이번 사례는 사례1과는 반대의 경우로 전입신고가 없고 배당요구만 한 상황입니다. 말소기준권리는 2002년 5월 13일 농협 저당권이며 임차인 전입일은 없네요(결국 또 후순위 임차인입니다).

 

정리하면 첫째 조건 전입 없음, 둘째 조건인 확정일자 없음, 셋째 조건인 배당요구는 2008년 7월 14일 해놓았네요. 이번 건도 세가지 중에서 두 가지가 없기 때문에 배당에서 제외되는 거죠. 이 물건은 98년 11월 실전팀에서 낙찰 받은 물건입니다.

 

그럼 이번에는 배당에 참여할 수 있는 조건을 다 갖춘 경우를 살펴보겠습니다.

 

 

사례3. 전입, 확정일자, 배당요구를 모두 다 갖춘 경우

 

부동산 경매 전입 확정일자 배당요구

 

말소기준권리는 2000년 10월 4일 조흥은행 저당권, 임차인 전입일은 2009년 1월 22일로 이번 건도 마찬가지로 후순위 임차인입니다.

 

첫째 조건인 전입일자는 2009년 1월 22일, 둘째 조건인 확정일자는 2009년 1월 22일, 셋째 조건인 배당요구는 2009년 5월 8일이네요. 즉 세 가지 모든 조건을 갖추었고 이로써 임차인 김모씨는 배당에 참여할 자격을 갖춘 셈이죠.

 

그러나 여기서 분명히 아셔야 할 것은 전입, 확정일자, 배당요구 이 세가지를 모두 갖추셔야 배당에 참여할 수 있다는 거지, 이 세 가지를 갖춘다고 부동산 경매가 끝난 뒤에 보증금을 몽땅 배당해준다는 것은 아닙니다.

 

쉽게 말해 위 사례 3에 등장하는 임차인 김모씨는 여러 권리자들(즉 근저당권자)들에 비해 배당 순위가 꼴찌이기 때문에 앞 순위 권리자들을 먼저 배당해주다 보면 배당을 적게 또는 못 받을 수도 있는 것이지요. (물론 이 사건의 경우에는 소액 임차인이라는 변수가 있습니다. 그 얘기는 나중에 다시… 참 제가 쓴 전세금 보호하기와 연계되는 이야기이기 때문에 다시 한번 보시면 이해하기가 더 쉬워질 것입니다.)

 

이 물건은 2009년 11월 실전팀의 야생님이 낙찰받은 물건입니다.

 

오늘은 여기까지 입니다. 다시 한번 강조하겠습니다. 전입, 확정일자, 배당요구 이 세가지가 배당에 참여할 수 있는 최소한의 자격입니다.

 

그럼 공부하느라 수고하셨고요. 지루하고 힘들겠지만 이제 슬슬 여러분도 여러분의 실력이 커져가는 것이 느껴지시죠? 2달째 20개의 글을 읽어오시면서 여러분의 부동산 경매에 관한 감각과 지식 그리고 정보를 다루는 법(권리분석이라고 하죠)까지 조금씩 성장하고 있을 겁니다. 그럼 내집마련과 부동산 경매라는 목표에 다가가길 바라겠습니다.