내집마련을 위한 부동산 경매 기초 지식 8편 배당 순위 정하기

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지난 번 부동산 경매 공부 기초편에서 임차인이 부동산 경매 배당을 받을 수 있는 조건에 대해서 알려드렸습니다. 다시 한 번 짚자면, 임차인이 전입신고+확정일자+배당신청 이 세 가지 과정을 모두 거쳐야 배당을 받을 수 있죠.

하지만, 경매 금액 배당은 임차인에게만 떨어지는 것이 아니죠. ㅎㅎ 채권자들과 권리 순위 등에 따라서 배당이 달라질 수 있답니다…배당 순위 정하는 법, 부동산 경매 공부 사례로 한 번 알아볼까요?

 

# 임차인의 전입 날짜와 확정일자가 같은 경우

사례1. 임차인이 부동산 경매 배당으로 보증금을 거의 다 돌려받는 경우
아래 사례는 홈 336카페 ‘댓바람’님이 부동산 경매에서 낙찰받으셨던 물건입니다.

배당 순위 정하는 법 전입일자와 확정일자가 같을 때

 

말소기준권리 : 01년 3월 31일 국민은행 저당권
임차인 전입일 : 01년 12월 04일

전입일이 확정일과 같은 12월 4일이며, 말소기준권리인 저당권보다 늦게 입주한 후순위 임차인이므로 낙찰자 입장에서 인수할 사항은 없습니다.
그렇다면 채권자들과 비교했을 때, 임차인의 경매금 배당 순위는 어떻게 될까요? 같은 해 해3월 31일 저당권보다는 후순위지만, 뒤의 가압류보다는 선순위가 됩니다. 가압류가 2006년 5월 3일이니까요.

표로 정리해보면… 아래와 같이 되죠.

배당 순위 정하는 법 확정일자와 전입일자 같을 때

낙찰대금 4,152만원에서…경매 비용이랑 선순위 저당권 배당금을 제하면…대략 3,400 만원 정도가 남습니다. 이렇게요….^.^

배당 순위 정하는 법 임차인 1-2

즉 임차인은 총 3,362만원을 받게 됩니다. 원래 보증금인 3,700만원보다는 좀 적지만, 보증금을 거의 다 돌려받네요. 이렇게 임차인이 보증금을 거의 돌려받을 수 있을 정도면 명도에도 전혀 부담이 없답니다…^.^

 

사례2. 후순위… 보증금의 절반 정도를 날리는 케이스.

제가 2007년에 낙찰받았던 물건입니다. 권리분석을 한 번 해 볼까요?

배당 순위 정하는 법 전입일자와 확정일자가 같을 때

말소기준권리 : 05년 06월 30일.
임차인 전입일 : 06년 03월 13일

이것도 마찬가지로 후순위 임차인이므로 특별한 위험 부담 없이 입찰하면 되는 물건입니다.

05년 6월 30일 저당권 이후에 임차인이 06년 3월 13일 전입신고 및 확정일자를 잡았군요…
그리고 바로 06년 3월 24일 의왕시에서 부동산에 압류가 들어왔네요.. 표로 정리해보면… 아래와 같습니다.

부동산 경매 배당 순위 전입일자와 확정일자 다를 때

경매 낙찰대금 3,821만원에서…경매비용이랑 선순위 저당권을 제하면….대략 600만원 정도가 남겠네요….

배당 순위 정하는 법 전입일자와 확정일자 다를 때

즉 임차인이 받게 되는 금액은, 총 보증금 4천만원 중 621만원이 되겠네요..실제 금액보다 훨씬 적게 받게 되겠습니다.
그래도 다행히…이번 세입자는 소액 임차인에 해당이 되어서 1,000만원을 더 받았습니다. 지난번 전세금을 안전하게 지키는 방법 포스팅에서 썼지만, 소액 임차인에 해당되면 원래 배당금보다 얼마 더 많이 받을 수 있습니다. 그나마 불행 중 다행이네요…

 

2. 전입 날짜와 확정 일자가 다른 경우

전입 날짜와 확정일자가 다른 경우도 있답니다. 전입하신 분의 사정에 따라서 확정일짜가 늦어지게 될 수도 있고, 확정일자를 미리 받아두시는 분도 있으시니까요..
아래 사례는 제가 2006년에 실제로 낙찰받은 것입니다.. 한 번 자세히 볼까요?

사례3.

배당 순위 정하는 법 전입일자와 확정일자 다를 때

2006년 9월에 제가 부동산 경매에서 낙찰받은 물건입니다.

말소기준권리 : 02년 11월 22일 저당권
임차인 전입일 : 03년 2월 12일 (즉, 후순위)

이 경우에…임차인과 권리자들과의 순서를 표로 만들어 보면 이렇습니다.

배당 순위 정하기 확정일자가 더 늦은 경우

임차인 전입 이후에 가압류가 2건 들어왔고…그 이후에 임차인이 확정 일자를 받은 겁니다.

이 경우, 임차인은 전입일자와 확정일자 중 어느 것을 기준일로 해야 할까요? 답은 두 날짜 중 늦은 날짜입니다. 전입일, 확정일 두 날짜 상관 없이 늦은 날짜면 그 쪽에 맞추는 겁니다. 즉, 이 경우는 늦은 날짜인 2005년 11월 15일, 확정일자에 맞춰서 배당순위가 정해지는 것입니다.

표로 그려보면 이렇습니다.

배당 순위 정하는 법 확정일자가 늦을 때

부동산 경매로 집을 낙찰받은 낙찰자 입장에서는, 인수인지 아닌지가 신경쓰이긴 해도 배당순위와 배당 금액이 큰 영향을 끼치지는 않을 것입니다. 하지만 이 글을 읽으시는 분들 중에는, 아직 내 집이 없으신 분들도 있을 겁니다. 만약 내가 임차인인 집이 부동산 경매로 넘어간다면, 그 때가 오기 전에 배당 조건과 금액을 잘 계산할 줄 아셔야겠죠…^^

 

자, 오늘의 부동산 경매 공부는 이것으로 끝입니다. 어떠신가요..? 많이 어려우신가요? 어려우시더라도, 계속 배운 걸 실제 권리 분석이나 입찰, 낙찰까지 천천히 적용해 보세요. 꾸준히 하면 쉽게 부동산 경매 투자를 할 수 있답니다.

만약 끈질기게 공부할 수 없다거나, 직접 실전 경매로 해 보기 어려우시다면…역시 여럿이서 스터디가 딱이죠.

저희 홈 336 카페에서는 월마다 부동산 경매 스터디 그룹을 운영하고 있답니다…^^ 거의 매달에 한번씩, 시간도 오전/오후/주말로 자유롭고요.
스터디로 부동산 경매 공부를 하고 싶으신 분들은 홈 336 다음 카페( http://cafe.naver.com/home336 )를 방문해 주세요..^^ 스터디 신청 방에 공지 올라오면 신청 주시면 됩니다.

독학하시는 분들도 홈336카페에 다양한 자료 많으니..방문해서 자료 보고, 열심히 공부하시길 바랍니다.^^