부동산 경매 위험한 물건 1 - 배당철회.

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부동산 경매를 하다 보면, 초보자들이 작은 실수로 큰 손해를 보는 경우가 있습니다. 이런 것들은 미리 알아두고 주의해야겠죠?
오늘은 대표적인 부동산 경매 주의점인 배당철회를 한번 살펴 보겠습니다. 아래 사건을 한번 보시죠.

 

부동산 경매 배당 철회 케이스부동산 경매 배당 철회 케이스

위 사건은 선순위 임차인이 배당요구를 했다가, 배당철회를 한 사건입니다.
만약 배당철회를 하지 않았더라면, 부동산 경매 권리 분석 결과는 다음과 같이 됩니다.

말소기준권리 : 08년 6월 2일 저당권 126,000,000원.

임차인 분석
전입일자 : 08년 4월 3일. 보증금 120,000,000원 선순위 임차인.
확정일자 : 08년 4월 3일. 1순위 배당.
배당요구 : 09년 4월 29일. 배당종기일(09년 6월 15일)전에 배당요구.
결론 : 배당받는 선순위 임차인.

 

낙찰금에서 선순위 임차인 1억 2천을 배당해 주고, 남는 금액은 채권자가 배당을 받게 됩니다. 그러나 임차인이 배당철회를 하면서, 권리 관계는 아래와 같이 바뀝니다.

 

말소기준권리 : 08년 6월 2일 저당권 126,000,000원.

임차인 분석
전입일자 : 08년 4월 3일. 보증금 120,000,000원 선순위 임차인.
확정일자 : 08년 4월 3일. 1순위 배당.
배당요구 : 09년 4월 29일. 배당종기일(09년 6월 15일)전에 배당요구.
배당철회 : 09년 6월 3일. 배당종기일(09년 6월 15일)전에 철회.
결론 : 배당 받지않는 선순위 임차인 == 인수

 

임차인 보증금 인수. 결국 임차인의 보증금 1억 2천을 인수하게 되는 사태가 발생한거죠.

첫번째 낙찰자는 낙찰금 1억 9천에 임차인의 보증금 1억 2천을 합하면, 이 아파트를 3억 1천에 사는 꼴이 되는 거구요. (다행히 이 낙찰자는 불허가를 받으면서, 보증금을 돌려 받았네요. 법원에서 정상 참작을 해 줬을 지도….)

두번째 낙찰자는 낙찰금이 1억 5천이니까, 결국 2억 7천에 사게 되는 셈이라 결국은 잔금을 미납하면서, 입찰 보증금 1,472만원을 날린 꼴이 된 겁니다. 첫번째 낙찰자의 불허가 사태 후에 법원에서 분명히 경고를 했을 텐데도 그걸 미처 알아차리지 못하고 낙찰받은 두번째 낙찰자는 불허가도 못 받아내고, 결국 잔금을 미납하고야 말았을 겁니다.

세번째 낙찰자가 비로소 8천7백이라는 저렴한(?) 가격에 낙찰을 받으므로 해서, 이 아파트를 2억 1천 정도라는 가격에 매입하는 셈이 된거죠.

 

배당철회 시 주의할 점

법원 문건 접수 내역 확인

법원에서 임차인 배당철회요구 접수 내역을 확인한 결과입니다.

 

1. 법원 문건 접수 내용 확인 : 배당받는 선순위 임차인이 있을 때는, 그 임차인이 배당을 혹시나 철회하지나 않았는지 확인하는 자세가 필요합니다. 가끔 경매 정보 사이트에 그 기록이 누락되는 경우도 있으니까, 직접 대법원에서 제공하는 법원 문건 접수 내역을 확인할 필요도 있습니다.

2. 배당철회를 직접 할 때 주의할 점 : 배당철회는 꼭 배당요구종기일 전까지 해야 합니다. 그 기일을 넘기면 철회가 받아들여지지 않습니다..^^
이처럼 간단하게 확인만 해도 내 소중한 투자금을 지킬 수 있는데, 이런걸 게을리해서 아깝게 투자금을 잃어버리는 경우가 많습니다. 앞으로 시간 날 때마다 home336 다음 카페나 블로그에 이렇게 부동산 경매 주의점에 대해 글을 남겨 놓도록 하겠습니다.

 

home336 다음 카페에서 직접 위험한 사례를 보시는 것도 도움이 될 것 같네요. 배당철회를 비롯한 부동산 경매 주의점 관련 사례를 찾아보고 싶으시다면, 아래 이미지를 눌러 home336 다음 카페를 방문해 주세요…^^

 

new 부동산경매 Home336

(위 그림을 클릭하시면 home336 카페로 이동합니다.)