부동산 경매 위험한 물건 2 - 배당요구 안한 선순위 임차인

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지난 번 부동산 경매 주의점으로 배당철회를 알아봤는데요. 오늘은 두 번째 부동산 경매 위험 케이스로 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인에 대해 알아보겠습니다. 부동산 경매 권리분석 결과 선순위 임차인인데, 배당요구를 하지 않았습니다. 이런 경우는 배당요구 금액을 알든 모르든, 입찰 불가입니다.

왜 그런지, 아래 사례를 한 번 볼까요? 이전에 저희 Home336 다음 카페 부동산 경매 스터디 회원들과 봤던 자료입니다.

 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인

사례1. 두 번이나 미납된 사건

이 부동산의 권리 분석 결과는 아래와 같습니다.

 

배당요구 안한 선순위 임차인
말소기준권리 : 2010.08.16. 국민은행 저당권
임차인 전입 : 2010.05.27.
임차인이 말소기준권리인 저당권보다 먼저 전입했으니, 선순위 임차인이 됩니다. 즉, 부동산 경매에 대항할 대항권이 생기죠. 결국 낙찰자가 인수해야 합니다.

그럼, 얼마에 인수를 할까요? 아시겠나요? 배당요구를 하지 않았기 때문에, 인수 금액이 얼마인지 알 수 없습니다. 과연 낙찰받고 찾아 갔을 때, 임차인이 얼마를 달라고 할지 정보가 없습니다. 그렇다고 대략적인 감을 가지고 부동산 경매에 입찰하는 것은 아주 무모한 행동이구요. 예를 들어, 이 동네 전세가격이 대략 7천 정도 한다고 가정했을 때, 그 금액(7천)을 빼고 입찰을 하는 건 아주 위험한 행동입니다. 막상 낙찰받고 찾아가봤더니 1억을 달라고 할 수도 있죠. 그렇기 때문에 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인이 위험하다는 것입니다.
임차인이 얼마를 달라고 하던, 그 돈을 안주면 선순위 임차인은 집을 비워주지 않을 것이고, 그럼 낙찰자는 재산권 행사를 전혀 못하게 됩니다. 그리고 지금 이 물건은 배당요구가 없기 때문에 인수 금액이 얼마가 될 지도 모르는 상태라, 입찰가 자체를 정할 수 없는 물건입니다. 아주 위험한 물건입니다.
그런데, 배당요구가 없는 위험한 물건인데도 경매 개시 후 3회차(2회 유찰)만에 누군가 낙찰을 받았습니다. 그것도 경쟁자가 2명이나…

낙찰가는 1억 5천 999만 9,900원으로, 감정가 대비 77.3%의 가격입니다. 아마 이 물건의 첫번째 낙찰자는 배당요구나 선순위 임차인 따위는 신경도 안쓰고, 시세보다 싸게 매입한다 하는 생각으로 입찰가를 정한 것 같습니다. 아니면 배당요구나 선순위 임차인이 뭔지 몰랐을 수도 있겠군요.
결국 첫번째 낙찰자는 잔금을 미납하네요. 부동산 경매 낙찰자가 잔금을 미납하면, 입찰 보증금(최저가의 10%인 960만원)은 받을 수 없습니다. 수업료를 제대로 받았네요..

미납 후 두 번째 낙찰자도 미납을 합니다. 낙찰가는 8천 836만원. (감정가 대비 58.9%). 입찰자는 무려 세 명. 아마도 낙찰자가 예상했던 인수 금액보다 훨씬 많은 금액을 임차인이 부른 모양이죠. 이번 낙찰자는 보증금으로 1,536만원을 날렸을 겁니다. 부동산 경매 물건에 한 번 미납이 발생하면, 다음부터는 최저가의 20%를 떼게 되죠. 발리로 9박 10일 여행을 다녀올 수 있는 돈이네요. 비행기는 비지니스로 해서….배당요구 여부가 얼마나 중요한 사항인지를 알게 됩니다.

첫번째 낙찰자는 선순위 따위는 무시하고 들어오신 것 같은 반면, 두번째 낙찰자는 인수할 거를 예상하고 들어온 듯 합니다. 다만 그 금액이 예상을 초과한 게 아닐까 하는 거구요. 물론 이 모든 예상은 제가 마음대로 생각해 보는 겁니다. 당사자들의 사정은 제가 전혀 모릅니다…^^;;
사례를 하나 더 볼까요?


배당요구 안 한 선순위 임차인

사례2. 선순위 임차인이 낙찰

1997년 전입으로 선순위 임차인이고, 배당요구를 안했습니다. 위에서 본 사례와 동일하죠. 다만 보증금이 6,500 만원이라고 공개가 되어 있습니다.
그렇다면, 6,500 만원 만큼 인수한다고 가정하고 입찰하면 되겠죠? 아닙니다. 배당요구가 없으면, 어떤 것도 믿을 수 없습니다. 6,500인 줄 알고 낙찰받았다가 1억을 요구할 수도 있죠.
부동산 경매 사이트에 그렇게 써 있으니까, 그걸 근거로 소송을 하면 될까요? 아쉽게도 부동산 경매 사이트는 증거 자료가 되지 못합니다. 게다가 만약 임차인이 소유자 통장으로 1억을 입금했던 흔적이 나오면, 1억을 그냥 물어줘야 합니다.

이 사건과 관련해서는 또 다른 일화가 있습니다. 제가 운영하는 다음 카페 Home336의 마양님께서 이 부동산 경매 물건의 낙찰자를 만나보신 후기를 올려주셨는데요. 마양님의 후기 일부 보시죠.

 

부동산 경매 후기 배당요구 안한 선순위 임차인

이 낙찰자께서는 1억 5백에 낙찰을 받으면 근저당권자에게 7,500 주고, 나머지 3천만원은 임차인이 받아 가는 걸로 생각을 하시더라구요. 부동산 경매에 필수인 권리분석, 배당요구에 대해 전혀 모르셨던거죠.

그 외 자세한 후기는, 아래 저희 Home336 카페에 들어가셔서 한 번 보세요. 부동산 경매 공부에 많은 도움이 될 거라 생각합니다.
이렇듯, 부동산 경매에서 선순위 임차인은 늘 조심해야 한답니다. 게다가 배당요구를 하지 않은 경우라면 더더욱 그렇죠. 부동산 경매 권리분석을 할 때 선순위 임차인인지, 배당요구를 했는지…여러 가지를 꼼꼼히 따지는 것, 잊지 마세요…^^

 


(위 그림을 클릭하시면 home336 카페로 이동합니다.)

  • 김현건

    1건에서 임차인이 확정일자를 안받았으니 선순위 임차인이 아니지 않나요? 그리고 만약 선순위 임차인이 맞다면 제가 낙찰가을 내면 임차인이 낙찰가에서 보증금을 가져가는건가요? 아니면 낙찰가+보증금을 다 내야 낙찰받는건가요?
    (임차인이 보증금만 받겠다고 한경우)