폭탄이 될 수도 있는 물건 - 조세채권

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부동산 경매 사례 중엔 이런 것도 있죠. 조세채권이 걸려 있는 물건. 이건 배당 순위가 어떻게 될까요? 주의점이 있진 않을까요? 오늘은 조세채권이 걸려있는 물건…엄청 위험해질 수도 있는 물건 사례 하나 소개합니다. ^^


부동산 경매 주의점

압류가 말소기준권리인 평범한 물건

위 사건을 권리분석 하면 이렇게 되겠죠?

부동산 경매 위험한 물건 권리분석

 

낙찰 대금(1억 6,835만원)을 가지고 임차인에게 1억 2,500만원을 배당해 주고, 나머지 금액으로 압류 채권자들 안분배당, 고로 이 물건은 별 문제 없다….. 라고 생각하면 크나큰 오산입니다.
여기서의 압류 채권은 일반 채권이 아니라 조세채권입니다. 쉽게 말해서 세금이라는 얘기죠. 세금은 배당 방식이 다르거든요. 생긴건 압류라서 ‘안분배당’처럼 보이지만, 실제로는 ‘우선변제‘를 받는 놈들입니다.

그러면, 우선변제를 받으려면 순위가 있어야겠죠? 순위를 따져서 배당을 줘야 하는데, 조세채권의 순위는…? 압류가 등기된 날짜… 일까요? 그랬다면, 애초에 이런 글을 쓰지도 않았겠죠… ㅎㅎ.

조세채권에는 법정 기일이라는 게 있는데, 이 법정 기일에 따라서 조세채권의 배당 순위가 결정됩니다. 법정 기일이라는 게 등기에 표시되지는 않지만, 그 날짜가 다른 채권자의 등기 날짜보다 빠르면 먼저 배당을 받는 거죠. 마치 임차인의 전입 날짜와 확정 일자가 등기상에 표시되지는 않지만, 그 날짜가 빠르면 먼저 배당받는 것 처럼요. 조세채권을 볼 때의 주의점은 일단 이 날짜를 꼼꼼히 봐야 한다는 거겠죠?

 

선순위 임차인 보증금을 인수하게 되는 폭탄 물건

자… 이제 위 사건을 다시 살펴 볼까요.

이렇게 한번 가정해 보자구요, 구로구의 압류건이 조세채권으로서 법정 기일이 임차인보다 빠르다면….

법정 기일이 빠른 구로구 압류건이 먼저 배당을 받고, 남는 금액을 임차인에게 주는 겁니다. 이때 남는 금액이 보증금보다 적으면…? 어떤 일이 발생할까요? 예를 들어, 낙찰가는 1억 6,835만원인데, 구로구 압류가 1억이면… 그러면 임차인은 6,835만 원만 배당을 받을 것이며, 보증금 1억 2,500 만원 중에 약 5,600 만원 정도를 못 받게 되구요. 못받은 보증금은….? 선순위 임차인이기 때문에 낙찰자가 인수해야 합니다.

법정 기일이 바뀐다고 말소기준권리까지 바뀌는 건 아니거든요. 말소기준권리는 압류 등기 날짜 그대로 유지가 됩니다. 아… 막 헷갈리나요?
정리하자면 아래 표와 같습니다.

 

조세채권 권리분석

 

무시무시하죠…? 근데, 이건 어디까지나 가정이라는 점.
실제로 이렇게 될지 안될지 하는 건 모릅니다. 뚜껑을 열어보기 전까지는요.
다행히(?) 이건 어디까지나 가정.

막상 뚜껑을 열어봤더니, 세금이 얼마 안되서 임차인까지 충분히 배당을 받을 수도 있구요. 또는 법정 기일이 임차인 배당 순위보다 늦을 수도 있구요. 그런 경우라면 사실 아무런 문제가 되지 않겠죠. 그냥 입찰하고 잔금내고 임차인 배당받고 명도 끝….^^
진짜 문제는….
이 부동산 경매 물건이 어떻게 될지 모른다는 것에 있습니다. 폭탄이 될 수도 있고, 안될 수도 있고. 제가 스터디 시간에 누누이 강조하는 것처럼 좋을 수도 있고, 안좋을 수도 있고 그러면, 안좋은 거라고 봐야합니다. 만에 하나라는 거. 10번 괜찮다가 1번 폭탄을 만나면 그냥 경매 인생 끝나는 거거든요.

그래서… 이번 글을 쓰는 이유. 정리하자면요…
배당받는 선순위 임차인이 있는 물건에 법정 기일을 모르는 조세채권이 있으면, 입찰하지 말자. 입니다. 후순위 임차인이 있거나, 아예 임차인이 없으면… 조세채권이 있던 말던 신경쓸 필요 없구요.

물론, 그 조세채권의 법정 기일과 세금 내역을 정확히 파악하셨다면, 당연히 그에 맞춰서 입찰을 하시면 됩니다. 근데, 그게 쉽지가 않은게 함정. 단, 공매인 경우에는 자산관리공사의 해당 물건 담당 직원에게 문의하면 알려 주는 경우가 많습니다.

 

조세채권의 종류

각 채권별 배당 순위를 정리해보면 다음과 같습니다.

 채권 종류별 배당 순위

이번 사건의 결과.

이번 사건의 결과를 보니까, 낙찰 불허가되고 결국에는 기각됐네요. 이유를 알아보니, 이 물건이 공매에도 나왔더라구요. 조세채권이 있으면 공매로 나올 확률도 높습니다. 세금을 환수해야 하기 때문에, 국가(또는 지자체)에서 공매 처분을 하는 거죠. 그래서, 이 물건 같은 경우는 경매와 공매가 경합을 했는데 공매가 더 빨리 진행되면서 공매쪽 낙찰자가 잔금을 먼저 내는 바람에 경매 불허가가 떨어지고 경매 낙찰자는 보증금을 돌려받고 말았네요. 씁쓸~하겠어요. ㅋ 만약 경매쪽이 더 빨리 진행됐으면 공매가 취소됐겠죠.

 

조세채권 부동산 공매 결과

 

경매 낙찰일(9월 19일)보다 한달 정도 빠른 8월 23일에 공매 낙찰이 이뤄졌고, 가격도 공매 낙찰가가 경매 낙찰가보다 1천만원이나 싸네요. 채권자 입장에서는 아쉬운 결과겠는데요. ㅎㅎ

경매와 공매가 동시에 진행될 때는 공매를 노려보는 것도 방법입니다. 거기다 공매쪽이 경매보다 약간은 더 싸게 낙찰받을 수 있거든요.
이번 물건을 놓고 카페 회원들과 스터디 했던 자료가 있습니다. 아래 이미지를 눌러 주세요…^^

 

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