부동산 경매 빌라 투자 이야기 1 (면적과 방개수)

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부동산 경매를 시작할 때에는 크게 두 가지로 목적이 나눠진다고 생각합니다. 하나는 내집 마련을 위한 목적으로 부동산 경매를 시작하는 사람, 그리고 나머지 하나는 투자를 목적으로 부동산 경매에 뛰어드는 사람이죠. 투자를 목적으로 하는 사람은 재태크의 방법으로 부동산 경매에 많이들 눈을 돌리십니다^^ 오늘은 부동산 경매 중 빌라에 한정지어 빌라 투자 이야기를 할까합니다. 앞으로 시리즈로 올릴 계획이니, 부동산 빌라 경매에 관심있으신 분들은 쭈욱 시리즈 보시는 재미도 있을거라 생각합니다^^

부동산에서 얘기하는 빌라의 가격이 싼건지 비싼건지 어떤 빌라를 언제 어떻게 사야 하는 건지 또는 팔아야 하는 건지… 물음은 끝도 없지요? 홈336 부동산 스터디 이후에 실전반을 듣는 분들이야 빌라 투자에 대한 구체적인 과정을 들어가겠지만 그런 여건이 안되시는 분들은어디서 소식을 구해야하는지 막막하시리라 생각됩니다. 그래서 그 궁금증을 조금이나마 해소시켜 드리고자…빌라에 대해서 한번 얘기를 풀어볼까 합니다.   빌라 공식 명칭은 다세대 이란성 쌍둥이 형제로 연립이 있습니다^^ 이 모든 걸 통칭해서 보통 우리는 빌라라고 부르고 있다는 사실! 먼저 다세대 주택과 연립 주택의 차이점을 짚고 넘어가야 좀더 이해가 쉽겠네요.

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다세대 주택   주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택을 다세대 주택이라고 합니다. 다세대 주택은 한 가구 한 가구가 각 집주인이 있는거구요, 다세대와 많이 혼동되는 다가구는 집주인은 한 사람이고(공동 명의의 주인이 있을 수 있음) 집을 세주는 형식으로 많이들 이용하죠.

연립주택   주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택 그리고 상가가 있는 건물층은 빼고 주택으로만 사용하고 있는 것을 연립주택이라고해요. 5층 건물에 상가층이 2층이면 단독주택(다가구 주택) 등으로 구분합니다. 즉, 연립주택은 다세대 주택보다 좀더 포괄적인 개념인거죠.

빌라는 딱히 건축법으로 구분하지는 않고, 보통 도시지역의 연립주택 등을 말할 때 우리는 보통 빌라라고 하죠^^

<건물 면적과 방 갯수>

빌라 투자가 아파트 투자에 비해서 접근하기 어려운 점 중 하나가 도대체가 이놈의 평형이 어떻게 되는지 알 수가 없다는 겁니다. 아파트는 간단하잖아요. 아래 도표로 간단하게 정리했습니다.

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그런데 빌라는 이게 집마다 중구난방입니다. 쉽게 말하면 업자 맘대로입니다. 서울 시내에서 신축빌라 분양하는 거 많이 보셨죠? 28평형, 35평형, 40평형…이런식으로 분양을 하고 있죠. 이게 도대체 몇 평짜리냐… 아무도 모른다는 사실~ 그냥 보기에 방 3개 있고 화장실 2개 있으면 아파트로 치면 32평 같으니까… 32평형(또는 35평형) 이렇게 부르는 겁니다.

그런데 일반적으로 저런 경우에 실평수(즉, 전용면적)으로 따지면 32평 아파트에는 한참을 못 미치게 됩니다. 게다가 공유면적(계단, 엘리베이터, 주차장 등)까지 고려하면, 영 다른 얘기가 되 버리리니까요.

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그래서 일단 빌라는 항상 실평수(즉, 전용면적)을 따져봐야 합니다. 그동안 저랑 카페 회원이신 댓바람님이 빌라 투자를 하면서(윗 그림과 같은 빌라) 경험해 본 바에 따라서 대략적인 표를 한번 만들어봤습니다.

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대략 이런 표가 그려지더라구요. 물론 이 표대로 빌라를 정확히 판단하기에 딱 맞아 떨어지지는 않습니다. 설명하자면 전용면적이 13평 정도일 때 방 2개에 거실이 적당히 나오더라 하는 겁니다. 그러나 13평인데도 방 3개를 뽑을 수도 있습니다. 그럴때는 방이 좀 작겠구나 생각하면 되는 거죠. 또는 거실이 아예 없거나, 그런식으로 15평이면 방이 3개가 적당히 나오는데 만약 15평짜리가 방이 2개다 그러면… 방이랑 거실이 꽤 넓겠구나 어림짐작으로 생각하면 됩니다. 또는 저 표에는 없는 12평… 이럴 수도 있는 겁니다. 12평이면 방 2개에 거실이 좀 있겠구나…생각하면 크게 틀리지 않는 거구요^^

자! 이제 부동산이나 어디 가서 빌라에 대한 얘기를 들을 때 꼭 그 실평수(전용면적)를 물어보시고 방 갯수를 물어보시고 그러고 나서 위의 표를 생각하시면 대략적인 윤곽이 머릿속에 그려지실 겁니다.

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부동산 투자에 있어서 무엇보다 중요한 것은 발품을 얼마나 많이 파느냐 하는 겁니다.

직접 발품을 팔면서 빌라도 내 눈으로 많이 많이 봐둬야 나중에는 실평수와 방 갯수만 듣고도 그게 딱 머릿속에 그려집니다… 대충 그림이 어떻겠구나 생각하는겁니다. 다음 부동산 경매 빌라투자 2편에는 서울지역 전체에 대한 개괄을 한번 하겠습니다. 지역별로 싼 동네와 비싼 동네…. 투자자들의 이동경로(?) 같은 것들을 설명하고자 합니다.

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