부동산 확정일자의 효력 발생일은 언제?

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부동산 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미합니다. 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야 하고, 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기을 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 입차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도입니다.

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전세계약서의 확정일자는 계약 후 받으셔도 되지만 그 확정일자의 효력이 있으려면 먼저 주민등록 전입신고가 되어 있어야 합니다. 다만 전세계약자가 세대주가 아닌 세대원으로 되어 있어도 무관하므로 세대원으로 계약을 했다면 세대원만이라도 주민등록 전입이 되어 있어야 합니다. 따라서 주민등록 전입신고시 함께 확정일자를 받는게 좋습니다. 많은 분들이 빠뜨리는 부분이 바로 이 주민등록 전입신고인데요, 확정일자만 받아서는 법적 확정일자 효력을 발생할 수 없다는거 기억해주세요^^

부동산 경매 교실에 기본적인 권리에 대해 카페에 연재를 하면서, 임차인에 대한 공부를 마치고, 문제 풀이를 한 적이 있었는데요. 답글을 달아주신 회원님들의 의견이 크게 2가지로 나눠졌습니다.

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문제 : 다음의 각 경우에 임차인 배당금을 계산해 보세요 (낙찰가 : 1억으로 가정합니다.)

2013-05-24 18;07;00

이 문제에  대해서 일주일 전(3월 10일)에 토론을 한 적이 있었죠.

관련 링크 참고 (클릭): 여러 회원님들… 어떻게 생각하시나요…?

토론의 핵심 주제는 <확정일자의 효력은 언제부터 발생하는가?> 였고 이번 토론에서는 대부분의 회원님들께서 ‘확정일자는 당일 효력 발생’이라는 의견을 주셨습니다. 토론의 핵심 주제는 아자아자염둥님께서 정해 주셨고(질문이 정곡을 찔렀걸랑요ㅎㅎ) 토론 댓글에서는 레이지밀님께서 깔끔하고 정확하게 정리된 내용을 가장 먼저 달아 주셨습니다. 또한 andrasky님께서 판례(92다30597)까지 찾아서 올려 주셨습니다.

자! 여기서 우리가 어떤 주제를 가지고 토론을 해서 다수결로 정하자는 건 아니구요^^ 부동산 경매라는 것이 다수결로 결정할 성질은 아니라는 겁니다. 모두 법이 정해놓은 절차와 규칙에 따라서 판단을 내리면 되걸랑요. (대법원 대법관들이 민감한 사안에 대해서는 다수결을 하겠지만 우리가 보는 문제들은 다 법 테두리 안에서 해결된다는 얘기죠)

그럼 일단 해당 법 조문을 살펴 볼까요?

2013-06-07 11;48;08

2013-06-07 11;48;17

대항력 발생 시점

주택임대차보호법 제3조 1항에 보면 ‘그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력’ 이라는 문구가 있습니다.
즉, 우리가 흔이 할고 있는 전입신고 익일 0시 라는 말이죠^^

확정일자의 효력 발생 시점

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 보면 “대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인” “후순위권리자나 그 밦의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리” 라는 문구가 있습니다. 법에 “당일 효력 발생” 이라고 명시하지는 않았지만 그렇다고 “그 다음날 효력 발생” 이라는 말도 없는 거죠. 그렇다면, 이는 자연스럽게 “확정일자”를 기준으로 하게 되는 겁니다.

그래서… andrasky님께서 올려주신 판례(92다30597)와 같은 판결이 내려지게 되는 거구요. 내용을 볼까요? 정리하자면 이렇습니다^^(복잡한 판례니 따분한 법 조문이니 다 잊으시고요)

2013-06-07 11;48;26

1. 전입(대항력) : 익일 0시

2. 확정일자 : 당일

그럼 이제 문제의 답을 구해볼까요? 1번 문제나 2번 문제나 1순위 배당권자는 09년 4월 1일 국민은행 저당권 5천만원입니다. 2순위가 어떻게 되냐의 문제죠.

<1번 문제>

임차인 전입 5월 1일, 확정 6월 1일. 배당 날짜는 6월 1일 (확정일자), 2순위 저당권자인 우리은행 6월 1일과 동순위가 되는 거죠. 그러므로 안분배당 (남은 돈 5천만원을 채권금액에 비례해서 나눠낮기)

  <2번 문제>

임차인 확정 5월 1일, 전입 6월 1일, 배당 날짜는 6월 2일(전입일 다음날) 2순위 저당권자인 우리은행 6월 1일보다 하루가 늦는 거죠. 그러므로 순위배당 (이 경우에는 배당금이 없는 겁니다)


(위 그림을 클릭하시면 home336 카페로 이동합니다.)

 

  • 황호길

    위 예문중 6월1일 전입신고 하고 당일 확정일자를 받은 경우에는 어찌 되는지요?