부동산 경매 빌라 투자 이야기 3 (값 싼 빌라 찾기)

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오늘은 부동산 경매 빌라 투자 이야기 시리즈를 계속 이어서 값 싼 빌라 찾기라는 주제를 가지고 이야기를 나눌까합니다. 빌라의 가격은 정말 천차만별이죠? 같은 건물에서도 1층이랑 2층이랑 가격이 다르고, 2층이랑 3층이랑 가격이 다르고, 101호랑 102호랑 가격이 다르고 게다가 옆 건물 같은 빌라라도 그것또한 가격이 달라지고…

빌라 투자 이야기

이런 빌라의 가격 차이에 비하면 아파트는 비교적 단순한겁니다. 내가 원하는 아파트 단지의 부동산 한 군데 들러서 원하는 평수(예, 25평) 가격을 알아보면 아파트 부동산 시세는 쫙~ 나오는게 일반적이죠?^^ 그리고 그 중에 가장 가격이 싼 집을 고르면 되죠. 아니면, 향이나 층을 약간 고려해서 조금 고민하면 그래도 대충 답이 나오잖아요.

같은 값이면 저층 보다는 로얄층, 동향보다는 남향을 선호하는 이런식입니다. 예를 들어 분당 구미동 무지개마을에서 25평 아파트를 본다면 무지개 주공 4단지와 12단지가 있는데 일반적으로 4단지를 더 선호하더라…그래서 같은 25평일 때, 4단지가 12단지보다 조금 더 비싸구요.
빌라 투자 이야기
자금 사정상 조금 더 싼 12단지를 보기로 했다면 12단지에서 25평으로 남향, 동향, 서향이 있는데 당연히 가격을 보면 남향 > 동향 > 서향 이렇습니다. 그리고 같은 남향에서 본다면 저층(4층 이하)이 상대적으로 좀 저렴하겠죠. 그렇게 해서 범위를 좁혀 가다 보니까 남향에 5층 이상으로 3건을 찾았는데… 2억 7천, 2억 6천800, 2억 6천750…이렇게 되면 이제 답이 대충 나오는 겁니다^^

3건 중 가장 저렴한 것은 2억 6천750이 되는 거죠. 그래서 2억 6천750을 고르면 되는데 여기서 고려할 점은 이 가격에서 향후 이 부동산이 오르겠느냐…떨어지겠느냐를 생각 하는겁니다. 즉, 투자 가치가 있느냐 없느냐를 생각해야 하는 겁니다.

어떻게 보면 주식 투자와도 비슷합니다. 삼성전자 주식이 있다고 할 때 그게 A는 70만원에 팔고, B는 69만원, C는 75만원을 부른다면…? 당연히 B의 69만원짜리를 사겠죠. 여기서 고려할 점은 이 가격에서 향후 주식 값이 오르겠느냐 떨어지겠느냐 하는겁니다^^ (아까 위에서 아파트 최종 고려할 점.그거죠?^^)

그런데 빌라는 물건이 이런식으로 나옵니다.

-대지 6평 전용 12평 방 2개 거실 겸 주방  1억 3천만원
-대지 5평 전용 10평 방 2개 거실 겸 주방  1억 2천만원
-대지 10평 전용 18평 방 3개 화장실 2개 거실 분리형 주방 1억 9천만원.

대체 어떤 놈이 싼 걸까요?

단순 가격만 봐서는 1억 2천짜리가 싸지만 건물 면적이나 대지 지분을 봤을 때는 1억 3천짜리가 1억 2천보다 싸게 느껴지구요. 지분당 가격만 봤을 때는 1억 9천짜리가 제일 싸게보입니다.   이건 마치 삼성전자 70만원하고 포스코 50만원 중에 뭐가 더 싼가?하고 묻는 거와 같습니다. 빌라도 아파트처럼 규격을 한번 정해보자. 빌라를 그냥 놓고 보면 헷갈리기만 하고 도대체가 정신이 없어집니다.

부동산 경매

그래서 빌라도 아파트처럼 좀 규격을 정해서 알아보는게 좋겠죠? 공식적으로 정해진 규격은 아니구요, 그냥 우리 마음대로 한번 규격을 정해놓고 그 틀안에서 한번 보자는 겁니다.

지난번 빌라 투자 이야기 시리즈 첫편을 기억하시나요?

링크 : [빌라 투자 이야기 1 – 건물 면적과 방 갯수]

그때 우리끼리 규격을 정했더랬습니다. 그걸 응용하는 겁니다.

부동산 경매

이것 저것 다 고려하려면 너무 정신없으니까 불필요한 건 다 무시하고 한 두가지에 집중 하는 겁니다.   저, 카페회원 댓바람님 그리고 우리 실전팀은 13평짜리 빌라를 주목했습니다. 오늘은 싼 물건 찾는 요령에 대해 얘기를 하고 궂이 13평짜리를 주목한 이유에 대해서는 따로 시간을 내서 한번 더 글을 쓰도록 하겠습니다.

각자 취향에 따라서 8평에 집중할 수도 있고,  15평만 노릴 수도 있는 거고, 18평 이상만 볼 수도 있는 겁니다^^ 누가 그 한 놈이 될 것인가? 자! 우리가 주목하는 놈들은 이렇습니다. 건평 : 10평 ~ 13평 대지 : 4평 ~ 8평 (더 적을 수도 있고, 더 클 수도 있고) 방 갯수 : 2개 또는 3개

이정도 범위에서 물건을 찾는 다면 그나마 좀 비교해 볼 수가 있습니다. 다시 위에서 들었던 예를 볼까요?

-대지 6평 전용 12평 방 2개 거실 겸 주방  1억 3천만원
-대지 5평 전용 10평 방 2개 거실 겸 주방  1억 2천만원
-대지 10평 전용 18평 방 3개 화장실 2개 거실 분리형 주방 1억 9천만원.

일단 전용 18평짜리는 빼는 겁니다. 대상에서 제외하죠. 그럼 1억 3천짜리랑 1억 2천짜리가 남습니다.

둘 중에 누가 더 싼가? 절대가격으로는 1억 2천 < 1억 3천 대지 지분으로는 1억 3천 (평당가  2,167만원) < 1억 2천 (평당가 2,400만원) 건평당 가격으로는 1억 3천 (평당가 1,083만원) < 1억 2천 (1,200만원) 이렇게 해서 1억 3천짜리의 손을 들어줄 수 있다.하고 판단하는 거죠.

만약에 이런 물건이 있다면…?

대지 6평 전용 12평 1억 3천 대지 7평 전용 12평 1억 3천

두 물건의 가격이 같고, 전용도 같은데 대지 지분이 차이가 난다면? 대지 7평짜리가 상대적으로 싸다고 볼 수 있겠죠? 이런식으로 빌라에 대해 나름의 정리를 해 보는 겁니다. 일목요연하게 표를 만들어보자.

빌라 투자이야기

자! 그런데 빌라 투자에 있어서 건평과 대지지분과 방 갯수만 고려하느냐 그게 또 그래서는 잘못된 판단을 내릴 수 있습니다. 예를 들면 이렇습니다.

대지 6평, 건평 12평, 1억 3천 대지 6평, 건평 12평, 1억 2천

그럼 당연히 1억 2천짜리죠? 그런데 1억 3천짜리는 신축(08년)이고 1억 2천짜리는 15년 된 거라면? 또는 1억 3천은 전철역 5분거리, 1억 2천은 산 꼭대기라면? 이제 다시 헷갈리기 시작하나요?

결론만 말씀드리자면 이제부터는 발품입니다. 부동산 투자(그중에도 빌라)는 과학이 아니고 정말 누가 더 열심히 발로 뛰어다니며 현장을 확인하냐에 따라 달라집니다. 그 동네를 주의깊게 살펴보면서 동네 주민들의 생활 수준, 성향, 허용 한계치(?)등을 파악해 내야 합니다. 감을 잡아야 하구요.

이런건 누가 가르쳐 줄 수도 없고 책을 읽어서 되는 것도 아닙니다^^ 내가 일일이 발로 뛰면서 표를 만들어 보는 겁니다.   예를 들면 이런식의 표를 나름대로 표를 만들어서 나름대로 가중치를 줘서 점수를 매기는 거죠. 동네별로 어디는 건평에 우선 순위를 둘 수도 있고, 어디는 지분에 우선 순위를 둘 수도 있고, 한 동네를 정해서 싹~~ 훑어보자.   이것도 역시 한 놈만 패자는 겁니다.

부동산 경매

서울 시내 여기 저기 돌아다녀봐야 역시 헷갈려버립니다. 한 동네에서 물건을 쫙 뽑아내야 비교할 수 있는겁니다^^ 홈336의 스터디나 정기모임 할 때 제가 항상 강조했던 앞마당 이야기 입니다^^ 한 동네 정해서 서울 전역을 다 볼 수는 없구요^^ 내가 돌아다닐 수 있는 동네를 정하는 겁니다.

——- 본문 내용 중에————————–

빌라가 밀집해 있는 동네들 중에서….
서민들이 살기 적당한 동네….
즉, 가격이 저렴(2억 이하)하고
교통이 편리(전철 노선, 버스 노선)한 동네로는….
관악구 신림, 봉천 일대…
강서구 화곡, 양천구 신월
은평구 신사, 역촌
노원구 상계, 도봉구 창동
강북구 미아, 수유, 쌍문
구로, 금천 지역….

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많죠? 예를 들어 화곡동을 본다.그러면실평수 10평에서 13평 정도 되는 물건을 모조리 다~~~ 훑어 보는 겁니다. 물건이 몇 개나 나올 거 같나요? 화곡동이 본동부터해서 8동까지 있고, 전철역도 까치산역, 화곡역 2개를 끼고 있죠. 인구도 많구요, 모르긴 몰라도 100개는 나오지 않을까? 합니다^^

위에서 만든 표를 활용해서 물건 100개를 쫙~~ 정리해 놓으면? 그리고, 엑셀의 다양한 통계 기능을 활용해서 이리 저리 분류를 하다보면 내 맘에 드는 물건이 나오는 겁니다. 간단하게 얘기해서 다른 거 다 무시하고 건평 평당가 하나만 놓고 소트해서 제일 싼거 찾으면?? 뭐…그래도 되는 거죠^^

동네 귀신이 되자!

빌라 투자이야기

한 동네를 정해서 물건 100개를 뽑아낼 정도가 되면 그 동네 귀신이 됩니다. 번지수만 딱 듣고도 아하~~ 대충 어디쯤 있고 집 모양은 어떻고 가격 얼마 하면…적당하겠네…그냥 나오는 거죠^^

지금까지 한 얘기의 결론이 뭐냐면요? 결국은 한 동네를 집중적으로 공략하자!입니다. 즉, 앞마당은 남한테 뺏기지 말자…하는 얘기입니다. 앞마당을 집중적으로 공략하다보면 뭔가 보이기 시작합니다. 정말 싸다고 생각되는 물건은 눈에 보이게 될겁니다. 부동산 업자가 싸다고 해서 그렇게 생각하는게 아니라 내가 그동안 신발 서너켤레 닳아 가면서 헤집고 다녔던 동네라서 내가 보니까 내가 판단하기에 정말로 싼 물건이 보이게 됩니다^^

까다로웠던 빌라 경매 이야기가 조금 도움이 되셨나요?

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