[그림으로 보는 부동산경매] 경매 초보를 위한 권리분석

Home » 교육안내 포럼 » [그림으로 보는 부동산경매] 경매 초보를 위한 권리분석

권리분석_경매초보_부동산경매

 

그림으로 보는 권리분석, 어떠셨나요? 머릿속에 개념이 좀 그려지시죠? ^^

경매는 왜 나올까?
정답은 빚이 많아서 입니다. 집은 2억짜리인데 빚은 다 합해서 2억 7천이라고 치면 빚이 집값을 훌쩍 넘게 되죠. 이렇게 된 경우엔 집주인이 집을 포기합니다. 소유자가 집을 포기하면 어떻게 되죠? 은행에 이자를 안 냅니다. 임차인이 보증금을 돌려 달라고 해도 못 돌려줄 거구요.

이 빚 때문에 채무자, 채권자의 관계가 생기는 겁니다. 집주인은 채무자, 즉 돈을 돌려줄 의무가 있는 사람이고 채권자는 반대로 돈을 받을 권리가 있는 사람입니다. 그런데 돈을 돌려받지 못하는 채권자들은 이 집을 팔아서라도 채권을 회수하고 싶을 거예요. 집주인 동의도 안 받고 강제로요.


회수하지 못한 채권은 누구 책임? 권리분석으로 따져보자!

여기에 한 가지 문제가 있습니다. 강제로 팔았을 때 회수되는 자금(2억)이 전체 채권액(2억 7천)에 못 미친다는 문제가 남죠. 그러면 채권자들 중에 누군가는 돈을 다 못 받게 되고 누군가는 양보를 해야 하는 상황이 되겠지요.

이 때 권위를 가진 사람(또는 기관)이 나타나서 중재를 하게 되는데 이 과정을 법원에서 진행하면 ‘경매’, 자산관리공사(캠코)에서 진행하면 ‘공매’가 됩니다.

그럼 다 회수하지 못한 채권은 어떻게 될까요? 그걸 공부하는 게 진정한 권리분석입니다.
단도직입적으로 말하면 채무자와 낙찰자 둘 중 한 명 책임입니다. 채무자 또는 낙찰자 둘 중에 한 명이 책임을 지게 되죠.


소멸? Or 인수?

빚은 경매 됐다고 해서 없어지는 게 아닙니다. 원 채무자를 쫓아 가든, 낙찰자를 따라가든 끝까지 쫓아갑니다. 그래서 그 남은 빚이 누구 책임이냐 하는 걸 따지는 게 권리분석입니다. 못 받은 채권이 채무자를 따라가게 되면 ‘소멸’이라고 이름 붙이고, 낙찰자에게 책임이 가면 ‘인수’라고 이름 붙입니다.

그래서 부동산 경매에서 권리분석은 필수입니다. 경매로 나온 물건을 낙찰 받았는데 그 빚을 낙찰자가 책임지는 걸 몰랐다면? 큰일 나는 거죠. 그러면 경매에서 수익은 커녕, 돈 잃고 다시는 경매의 세계에 발을 못 디딜 수도 있게 됩니다.-.-;; 그래서 부동산경매를 할 때에는 권리분석이 말끔하게 결론이 나야만 입찰을 할 수 있습니다.

*관련 원문 보기>> 권리분석이란 무엇인가? 

(위 그림을 클릭하시면 home336 카페로 이동합니다.)