대항력있는 선순위 임차인, 경매 시 꼭 확인해야 하는 이유

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대항력있는임차인_선순위임차인_경매

 

오랜만에 그림으로 보는 부동산경매 시간입니다.^^ 부동산 경매를 할 때 가장 많이 겪게 되는 상황이 임차인과 관련된 경우인데요. 임차인은 다른 말로 세입자라고도 하죠. 전세나 월세 사는 사람을 임차인(즉, 세입자)라고 합니다. 그럼 그 반대는? 임대인이죠. 다른 말로 집주인이고요.

 

그런데 경매와 임차인이 도대체 무슨 관련이 있나?
지난 번에 경매 권리분석에 대해 얘기할 때 그런 얘기를 했었지요~ 빚은 경매됐다고 해서 없어지는 게 아니라 원 채무자이든, 낙찰자이든 끝까지 쫓아간다고요. 그래서 경매에서 낙찰 받았을 때 임차인에게 돌려주어야 할 빚이 낙찰자에게 인수되어야 하는 상황이 없는지 권리분석을 통해서 명확히 살펴야 하죠. 그래서 임차인의 권리를 잘 알아야 하는 거고요.ㅋ

*관련 글: 그림으로 보는 권리분석 

 

경매하기 전에 ‘대항력 있는 임차인’을 살펴야 한다는데, 대항력이 뭐죠?
임차인에게 권리가 하나 있습니다. 임대차 기간 동안 해당 주택을 점유하고 거주할 권리, 그리고 임대차 기간이 끝나면 보증금을 돌려 받을(즉, 보호 받을) 권리가 있지요. 지난 번에 말소기준권리에 대해 이야기했던 거 기억하시나요? 말소기준권리를 기준으로 임차인의 권리도 선순위, 후순위 권리로 나눌 수 있는데요. 즉, 말소기준권리보다 먼저 살았냐, 나중에 살았냐에 따라 선순위 권리자(임차인)이냐 후순위 권리자(임차인)이냐를 따지는 겁니다.

*관련 글: 그림으로 보는 말소기준권리 총정리!

 

먼저 살았냐, 나중에 살았냐 하는 걸 따지는데 법적으로 ‘전입’을 언제 했느냐에 따라 선순위, 후순위로 갈리게 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했으면 선순위 임차인, 나중에 전입했으면 후순위 임차인이 되는거죠.^^ 전입 날짜에 대해서 <임대차 보호법>에 규정을 해 두었는데요. 이걸 쭉~ 읽어보시면 이게 도대체 무슨 말인가… 싶으실 거예요.ㅎㅎ 그 중에 주택임대차 보호법 제3조에 우리가 알아야 할 핵심 내용이 있습니다.

제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引導)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

이게 무슨 소리인고 하면요.ㅎㅎ 동사무소에 가서 주소 이전을 한 그 다음날부터 효력이 생긴다는 이야깁니다. 즉, 전입신고를 한 다음날부터요. 예를 들어 13년 12월 1일에 전입신고를 했다면 실제로는 13년 12월 2일부터 효력이 발생하는 거죠. 중요합니다.^^

 

대항력 있는 선순위 임차인, 어떻게 확인하나요?
표로 한 번 정리해보겠습니다. 예를 들어 말소기준권리가 13년 12월 1일자 국민은행 근저당일 때, 13년 11월 20일에 전입한 홍길동은 선순위 임차인이 되는 것이고, 12월 10일에 전입한 일지매는 후순위 임차인이 됩니다.

대항력있는임차인_선순위임차인_경매1

간단하죠?

그럼 이 때, 만약 홍길동의 전입 날짜가 13년 12월 1일이라면 어떻게 될까요? 즉, 국민은행의 근저당 날짜와 같으면…? 그러면 홍길동의 실제 효력은 전입 다음날 발생하는 거니까 실제 효력일이 13년 12월 2일로 적용되어서, 근저당보다 하루 늦는 끌이 되고, 그럼 결국 후순위 임차인이 되는 겁니다. 임차인의 전입일자를 따질 때 아주아주~~ 중요한 사항입니다.

잘 이해되셨나요? 다음 시간에는 임차인의 권리 두번째, 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

임차인의 대항력, 이제 좀 이해되시나요?
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