부동산 경매, 끝날 때까지 끝난 게 아니다? 인도명령을 짚어보자.

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부동산 경매, 끝날 때까지 끝난 게 아니다? 인도명령을 짚어보자.

며칠 전 회원님께서 낙찰을 받았으나 항고를 당하고 우여곡절 끝에 인도명령 신청을 하셨네요. 그런데 원 소유자 겸 채무자가 인도명령 신청을 거부하고 버티는 와중에 저희 카페에 SOS를 요청하셨습니다.

1. 인도명령 신청을 하면 따로 확인증 같은 것을 주나요?
2. 그리고 인도명령 신청을 하면 강제집행까지 얼마나 걸리나요? 시간과 절차를 알고 싶습니다.

최종 낙찰 후 소유권을 이전하고 실 소유에 이르기까지, 모든 과정에서 가장 힘든 부분을 묻는다면 대부분의 회원님들은 바로 `명도`라고 답하실 것 같습니다. 카페에서 회원 분들의 후기를 보면 명도 문제로 골머리를 썩는 분들이 아직까지도 많으시니까요. 현재 실 거주하거나 또는 점유하여 사용 중인 사람을 낙찰을 내세워 내보내는 일은 말처럼 쉬운 일이 아닙니다.

이미 정부에서는 이 부분에 대한 낙찰자 부담을 덜어주고 경매과정의 빠른 진행을 위해 지난 2002년 민사집행법시행령을 개정, `인도명령` 제도를 신설했습니다. 벌써 햇수로 13년이 지났네요. 하지만 아직도 이 법이 완벽하지 않은 듯 하네요. 그래서 오늘은 인도명령의 절차 등에 대해 알아보겠습니다.

내집마련 (2)

인도명령은 경매물건 낙찰 후 법원이 채무자 등 현 매물 점유 자에게 전달하는 명령으로 낙찰자가 별도의 명도 소송 없이도 강제집행 권원(일정한 법률상 또는 사실상의 행위는 하는 것을 정당화시키는 원인)을 확보할 수 있도록 해 빠른 시간 내에 실제 점유 후 사용수익을 얻을 수 있도록 하는 정책입니다.

매수인이 잔금을 납부(법적으로 소유권 취득)하고 온전한 소유권을 행사하려면 점유 자를 내보내야 하는데(절차적으로 소유권 취득). 이처럼 경매는 일반매매와 달리 이중으로 소유권 취득절차를 거쳐야만 합니다. 점유 자를 내보내는 방법에 인도명령만 있는 것은 아닙니다. 인도명령은 간소화 된 방법이고 재판을 통한 인도소송도 있습니다. 그러나 소송으로 넘어가면 절차와 비용 등이 너무나도 복잡하기 때문에 정말 중대한 건이 아닌 이상은 진행되지 않으며, 법원경매에는 유일하게 점유 자를 간단한 법적 절차를 통해 내보내는 ‘인도명령’ 제도가 있어 매수인은 그만큼 명도 부담이 적은 편입니다.

이전에는 점유자의 약 10%만 인도명령 대상이고 나머지 약 90%는 인도소송 대상이었으나 지금은 점유자의 약 90%가 인도명령 대상입니다. 즉, 대항력 없는 점유 자는 보증금 회수 여부에 관계없이 모두 인도명령 대상이다. 그만큼 경매절차가 간소화되어 일반인도 마음 놓고 낙찰 받을 수 있습니다.

인도명령을 신청할 수 있는 자는 다음과 같습니다.

1. 낙찰자
2. 차 순위 매수 신고에 의해 결정된 낙찰자
3. 잉여의 가망이 없는 경우의 매수 신청한 채권자인 낙찰자
4. 낙찰자의 상속자
5. 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)

신청 권 자는 매수인(낙찰자) 및 매수인의 일반승계인(상속인)에 한하는데요. 매각대금 완납 시부터 6개월 이내에 인도명령 신청이 가능하며 인도명령은 낙찰자나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 매수인 명의로 소유권이전등기 전에도 가능합니다.

인도명령 신청일 이후 6개월이 지나면 인도명령 대상자일지라도 인도소송을 통해서 점유 자를 내보낼 수 밖에 없습니다. 여기서 6개월의 의미는 인도명령 결정이 반드시 인도명령 신청일로부터 6개월 이내이어야 한다는 것은 아니라는 것이며, 즉 6개월의 의미는 신청일 기준이지 결정문 도달일 기준이 아닙니다.

점유자가 고의로 송달을 기피하여 인도명령 결정문이 상대방에게 6개월 이후에 도달하여도 역시 인도명령 대상입니다. 또한 매수인 및 매수인의 일반승계인(상속인)은 인도명령을 신청할 수 있으나 특정 승계인(매수인으로부터 부동산을 산 사람)은 신청이 불가합니다.

인도의 종류가 무엇이든(임의 혹은 강제 집행)간에 우선 부동산을 인도받은 후에는 제3자가 불법으로 점유하더라도 인도명령을 다시 신청할 수 없다는 점을 주의해야 합니다. 공동매수인은 전원 또는 각자가 인도명령을 신청할 수 있습니다.

부동산인도명령

인도명령의 신청서류는 다음과 같습니다.

1.부동산 인도명령 신청서
2.도장
3.인감증명서(대리인 선임 시)
4.위임장(대리인 선임 시)

신청서류 접수 낙찰 부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청합니다.

채무자나 소유자는 따로 법원에서 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그 외의 임차인이나 전세권 자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내리게 됩니다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있습니다.

앞서 명시된 것처럼 인도명령 신청 후 약 3∼15일이면 부동산 인도명령에 대한 결정이 나는데 인도명령 결정문과 피 신청인에게 송달되었다는 송달 증명 원을 발급 받을 수 있습니다. 이것이 어떻게 보면 확인증일 수 있겠지요? 그 후에 상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달 증명 원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청하게 됩니다(판결문, 공정증서 등을 가진 채권자는 채무자에 재산에 대해 강제집행을 할 수 있습니다).

강제집행은 신청 후 약 1~2주간의 현황 조사 실시 후 집행 비용 예납이 확인되면 강제집행을 계고하고 실시하게 됩니다. 이 또한 쉬운 일이 아니죠. 매수자 입장에서 가장 힘든 일이 될 수도 있습니다. 다음에는 강제집행에 대해서도 자세히 알아볼까 합니다. 이미 열심히 공부하신 회원님들은 잘 아실 테지만 다시금 되짚어보는 것도 중요합니다.

경매고수가 되는 그날까지 파이팅^^!

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