내집마련을 위한 부동산 경매 기초 지식 9편 소액 임차인

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지난 번 부동산 경매 공부 기초편에서 소액임차인에 대한 내용들을 몇 번 다뤘습니다.
과연 소액임차인이란 뭔고 하면요..부동산 임차 보증금(즉, 전세금이나 월세 보증금)이 일정액 이하인 임차인을 말합니다. 한 마디로 주택임대차보호법 8조에도 다음과 같이 다루고 있죠. 내용을 한 번 볼까요?

 

소액임차인 임대차보호법

가격이 낮은 전세집에 사는 서민이, 자기가 사는 집이 경매에 들어간다고 하면 난감하겠죠. 전세 보증금을 뺀다고 해도 수중에 돈이 없으니 집을 구하기도 힘들기 때문이죠. 그래서 이런 사람들을 소액임차인으로 지정해서 보호하는 것입니다. 이런 사람들에게는 우리가 앞에서 배웠던 순위에 따른 임차인 배당과 무관하게 보증금 중의 일부를 제일 먼저 배당해 주죠.

과연 어떤 사람들을 소액 임차인이라고 하는 걸까요? 소액 임차인은 얼마나 많은 돈을 보상받는 걸까요?

주택임대차보호법 시행령 제 3조와 4조 내용을 볼게요.

 

부동산 경매 소액 임차인

조금 어렵죠…?^^;;; 위 내용을 표로 정리해 보겠습니다.
그런데, 우선변제금에 그 동안 집값이 오른 것도 포함은 되야 할 것 같네요. 저게 2008년 개정이니…변경 내용까지 다 표시하자면 아래와 같습니다.
(참고로, 저 표의 적용 기간은 임차인의 전입일자를 기준으로 하는 것이 아닙니다. 채권자의 등기상의 권리, 즉 근저당 날짜가 언제냐에 따라서 달라집니다. 유의하세요^^)

부동산 경매 소액 임차인 범위와 우선 변제금

 

부동산 경매의 소액 임차인에 대한 내용, 조금 복잡하죠? 부동산 경매 공부 사례를 통해 알아볼게요..^^

사례1. 다음 카페 Home336 부동산 경매 실전투자팀 10-1기 낙찰 사례 (2010년 1월 28일)
부동산 경매 공부용 사례로 설명하기 위해…사례를 약간 가공했습니다. ^^;;

 

부동산 경매 소액 임차인 사례

이 경우 임차인 나모씨는 보증금 4천만원으로 소액임차인이 됩니다. 그래서 나모씨는 부동산 경매 시 배당 순위와 상관없이 전세금 4천 중에 일정액(1,600 만원)을 가장 먼저 배당받을 수 있다(최우선 변제)는 거죠.
임차인 나모씨는 4천만원 중 1,600만원을 받고, 2,400 만원을 못 받는 겁니다.

부동산 경매 소액 임차인

만약, 이 경우에 소액 임차인 조항이 없다면…..부동산 경매 배당표는 다음과 같이 변합니다.
1순위 저당권자가 4,500 만원을 전액 배당받고, 부동산 경매 후 남는 돈 500만원을 2순위권자인 임차인이 받는 거죠.

 

부동산 경매 소액 임차인
비교해보면…소액임차인 조항에 의해서
임차인 입장 : 500 ==>> 1,600 (+1,100)
1순위 저당권자 입장 : 4,500 ==>> 3,400 (-1,100)

즉, 임대차보호법 제8조 덕분에 일반 채권자(흔히 1순위 저당권자)가 손해를 보게 된 셈이죠….

 

소액 임차인 조건

소액임차인, 보증금만 적다고 되나? 다른 필요조건들
위 사례에서 법대로라면, 나모씨는 소액임차인이 됩니다. 하지만, 주택임대차보호법 제 8조 제1항 내용을 가만히 보면 끝에 조건이 하나 붙어 있습니다.

주택임대차보호법 제8조제3항

제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
제3조제1항의 요건을 갖추다….
바로 임대차보호법 제3조제1항 전입신고를 말하는 거죠….^^

이전번에 부동산 경매 시 임차인의 전입신고에 대해서 배웠는데요. 대항력이 있으려면 전입신고를 언제까지 해야 된다구요…? 부동산 등기부등본에 경매라는 말이 뜨기 전까지…..입니다.

즉…부동산 등기부등본에 이 집이 경매 들어갔다고 버젓이 표시가 되어 있는데…그걸 무시하고 소액 임차인이랍시고 전입하고 들어가 살아봤자….
소액 임차인 지위를 인정해주지 않는다는 말입니다…^.^
기준에 맞는 보증금, 전입신고 시기…이것만 있으면 될까요? 또 한 가지가 필요합니다. 위의 주택임대차보호법에 보면 ‘수도권정비계획법’에 따른 수도권 중 과밀억제권역이라는 말이 나옵니다. 세입자가 사는 지역이 과밀억제권역인지 아닌지에 따라 적용 범위가 달라질텐데요. 과연 과밀억제권역은 어떻게 될까요?

이럴 때는 수도권정비계획법을 참고하면 됩니다. 수도권정비계획법 6조를 보면, 과밀억제권역은 대통령령(시행령)으로 정한다고 되어 있죠. 시행령은 제 9조에 나와 있는데요.

 

제9조(권역의 범위) 법 제6조에 따른 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 별표 1과 같다.

 

이 내용대로라면 별표1에 언급되어 있다고 하니..별표1을 봐야겠네요.

자, 이것이 별표1대로 본 과밀억제권역의 범위입니다. 이 표대로 보면, 인천시 계산동이라서 과밀억제권역이 적용됩니다.

과밀억제권역
오늘도 부동산 경매 공부 하시느라 고생 많으셨습니다. 그래도 제가 운영하는 Home336 부동산 경매 블로그와 다음 부동산 경매 카페 글을 찬찬히 따라오신다면, 부동산 경매 초보 딱지는 쉽게 떼실 수 있을 겁니다…^^ 혼자 하는 공부가 어려우신 분이라면, 저희 본부인 다음 Home336카페의 부동산 경매 스터디도 한번 참여해 보실 것을 추천합니다. ^^
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