부동산 경매 위험한 물건 4 – 체불임금(또는 당해세)

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지난주에 글을 썼던 조세채권의 속편격에 해당하는 내용입니다. 조세 채권을 이해하셨으면 이번 케이스도 쉽게 이해할 수 있을 겁니다.

자… 그럼 또 사건을 보고 시작할까요?

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<그림 1> 근로복지공단의 가압류가 있는 사건. (자료출처 : 지지옥션)

이 물건의 배당표를 짜보면 이렇습니다.

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그림 2>근로복지공단이 한 푼도 못받는 배당표

말소기준권리인 저당권(태신일레콤) 이하의 모든 권리가 말소되고, 선순위 임차인은 배당요구를 했고, 낙찰가(1억 3,755만원)이 보증금(7,200만원)보다 많기 때문에 보증금 전액을 배당받을 수 있습니다. 고로 인수하는 권리(또는 보증금)이 없는 깔끔한 물건인거죠…^^

그런데…..

특이점 3가지 : 배당받는 선순위 임차인, 법인 소유자, 근로복지공단 가압류.

이 물건을 가만히 살펴보면, 특이점 3가지를 발견할 수 있습니다.
1. 배당받는 선순위 임차인이 있고, (이 부분은 제가 지금까지 언급한 위험한 물건 시리즈에서 항상 공통되는 부분입니다.)
2. 법인 소유자 물건이고,
3. 근로복지공단에서 가압류를 걸어 놓은 물건입니다.

여기서 3번째 근로복지공단의 가압류… 이걸 가지고 다음과 같은 사실을 유추할 수 있습니다.

이 물건에 근로복지공단의 가압류가 있다는 얘기는 이 물건 소유자(법인) 소속의 근로자들이 못받은 임금이 있을 거다라는 얘기가 됩니다. 그 근로자들이 못받은 임금을 체불 임금이라고 하는데, 체불 임금은 최우선 변제 대상이 됩니다. 마치 소액 임차인의 최우선 변제금을 제일 먼저 배당해주는 것과 같은 이치입니다. (사실은 소액 임차인과 체불 임금이 배당 순위가 같습니다.)

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<그림 3> 체불임금의 위험성에 대해 야생님이 카페 게시판에 남겨놓은 댓글.

야생님이 카페 게시판에 “근로복지공단 3개월 미납월급을 2순위로 배당”한다고 글을 남겨 놓으셨는데, 이게 무슨 소린고 하니… 최우선 변제로 받을 수 있는 금액이 전체 체불 임금 중에서 최근 3개월치라는 얘기입니다. 예를들어, 임금을 5개월 동안 못 받았다면, 최근 3개월치는 최우선 변제로 받고, 나머지 2개월치는 순위 배당으로 받게 되는 거죠. 순위 배당으로 넘어간 2개월치 임금이 배당에서 밀려서 못받으면 할 수 없는 거구요.

일반 경매 사건에서 배당표를 작성하는 원칙이 다음과 같습니다.

<그림4>체불 임금은 소액 임차인과 동급은 최우선 변제 (2순위 배당)

위 그림4에서 보는 대로 경매 낙찰시 일단 경매 비용(통상 200~300 정도)를 떼고, 그 다음이 소액 임차인과 체불 임금입니다. 소액과 체불임금을 먼저 배당해 주고 나서, 일반 순위 배당으로 들어가는거죠.

임금 채권(즉, 체불 임금)은 최우선 변제.

그럼…. 다시 위 사건으로 돌아가서, 체불 임금을 고려한 배당표를 다시 짜 볼까요?

<그림5> 체불 임금을 감안한 배당표.

체불 임금이 먼저 배당받고 나니까, 나머지 채권자들 중에 3순위 근저당(신한은행)만 배당금이 조금 더 줄었네요. 임차인은 그대로 배당받고, 그래서 특별히 인수하는 권리나 보증금은 없습니다. 네…. 변한건 없습니다. 우리(입찰자) 입장에서는…. ㅎㅎ

제가 이런 결론을 내려고 이 글을 썼다면…. 너무 허망하겠죠… ㅋ

새로운 사건을 하나 볼까요.

<그림6> 불허가, 불허가, 미납… 그리고 낙찰.

처음에 살펴본 사건과 똑같이….
선순위 임차인, 법인 소유자, 근로복지공단 압류… 이렇게 3가지가 다 있습니다.

그리고, 사건 진행 내역을 보니까, 불허가 2번에 미납이 한 차례나 있고, 겨우 4번째 만에 그 이전 낙찰가의 절반가에 낙찰이 됐네요. 최초 낙찰가인 1억 1,736만원으로 놓고 간단하게 배당표를 한번 짜볼까요.

<그림7>체불임금을 먼저 떼어가는 바람에 선순위 임차인 보증금이 줄어드는 경우.

선순위 임차인이 배당을 못받으면…?

이 사건의 경우 체불 임금이 대략 7천 정도 되는데, 그걸 먼저 배당하고 나면, 낙찰가 1억 1,736만원 중에서 4,736만원만 남게 됩니다. 그럼 임차인은 보증금 6천에서 1,300 정도가 모자라는 금액인 4,736만원만 받는 거죠. 결국 낙찰자가 그 임차인의 보증금에서 모자라는 차액을 물어내야 하는 겁니다. 왜…? 선순위 임차인이니까. 거기다 경매 비용(대략 200-300 정도)도 먼저 뗄테고, 만약에 조세 채권이 임차인 배당 순위보다 빨라버리면, 조세 채권(금액은 미상)마저 뗄테니까, 그렇게 되면 인수하는 금액은 더욱 늘어나게 됩니다.

첫번째 낙찰자는 미처 이 사실을 모르고 입찰 했다가, 불허가를 받아 낸듯 하구요. 세번째 낙찰자는 법원에서 경고를 했음에도 낙찰을 받아서, 결국 잔금을 미납한 듯 합니다. 마지막으로 네번째 낙찰자가 앞의 세 낙찰자보다 5~6천 정도 적은 6,500만원에 낙찰을 받아 갔네요.

<그림8>경고 문구 : 이걸 무시하면, 잔금 미납 사태가 발생합니다.

 

보증금을 몽땅 인수할 생각으로 입찰.

이번 사건처럼 체불 임금이 꽤 크고, 조세 채권도 얼마나 있을지 감이 안잡힐 때는 차라리 임차인 보증금 전액(이 경우는 6천)을 몽땅 인수한다는 가정하에 입찰을 하는게 낫습니다. 여기의 4번째 낙찰자의 금액을 보면 6,500인데, 이 금액이면 체불 임금 정도만 해결할 수 있고, 조세 채권은 배당을 못받게 됩니다. 선순위 임차인도 당연히 한푼도 배당을 못받구요. 조세 채권이 얼마나 있을지, 임차인보다 빠를지 늦을지 어렵게 고민할 것 없이, 그냥 선순위 보증금 6천을 몽땅 인수하면 되는 거죠. 차라리 계산이 간단해졌습니다.

아니면 깔끔하게 통과.

다시 첫번째 사건을 살펴볼까요. 아까 위에서 괜찮네… 하고 지나갔던…. ㅋ

그 사건을 다시 가만히 보면, 안산시단원구와 안산세무서에서 압류가 들어와 있습니다. 즉, 조세 채권이 있을 수 있다는 얘기고, 그러면 법정 기일을 따져봐야 한다는 얘기가 됩니다. 그래서 그 법정 기일이 임차인 배당 순서보다 빠르면, 역시 먼저 배당을 받겠죠.

근데, 그게 미상입니다. 금액도 모르고, 법정 기일도 모르고… ㅠ.ㅠ

즉, 위험할 수도 있고, 안전할 수도 있다는 얘기잖아요. 선순위 임차인 보증금을 인수할 수도 있고, 아닐 수도 있고… 이럴때 저는 그냥 입찰을 안합니다. 저는 소중(아니 소심)하거든요… ㅠ.ㅠ

물론 이 사건의 결과를 보면, 낙찰자가 잔금을 무사히 납부한거로 나옵니다. 낙찰가에서 체불 임금과 혹시 있을 수도 있는 조세 채권을 떼도 여전히 임차인한테 배당을 해 줄만큼 배당 재원이 남았던 모양입니다. 결과적으로는 안전했던 물건이지만, 뚜껑을 열고 내용을 다 확인하기 전까지는 섣불리 입찰하기는 어려운 물건입니다. (저한테는요….^^)

배당받는 선순위 임차인은 각별히 조심.

지난번 조세 채권 글에서도 언급했지만, 이런 유형의 물건은 언뜻 보기에는 안전해 보인다는 게 맹점입니다. 안전한 줄 알았는데, 막상 뚜껑을 열어보니까, 함정이 도사리고 있는 거죠. 차라리 배당요구 안한 선순위 임차인이나 배당 철회한 선순위 임차인은 입찰을 안해버리면 그만이에요. 근데, 배당 요구한 선순위는 배당을 받을 거라고 생각하고 입찰했다가, 못받은 금액이 발생하면… 그야말로 멘붕…. ㅋ

배당받는 선순위 임차인이 있을 때는, 소액임차인, 체불임금(또는 당해세), 조세 채권에 각별히 신경을 써야 합니다.

위 물건에 대해 카페 회원들과 토론했던 내용을 보고 싶으면 아래 링크를 클릭하세요…^^
http://cafe.daum.net/home336/CGHC/9

2013년 3월 29일.
설마 안정일.