쉽게 풀어 쓴 경매 권리분석

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경매 공부를 처음 시작하는 분이라면 누구나 제일 첫번째로 알고 넘어가야 할 경매 권리분석! 제일 첫번째로 짚고 넘어간다는 말은, 가장 중요하다는 뜻도 됩니다. 경매 권리분석을 바로 할 줄 알아야 경매 입찰 시 상황을 제대로 파악하고, 후에도 문제가 남지 않습니다.

먼저 경매 권리분석이란 내가 사고자 하는 부동산의 법률적인 문제가 있는지 없는지를 조사하는 절차를 말합니다. 그럼 간단한 정의를 뒤로하고 본격적으로 경매에 대한 정의와 쉽게 풀어 쓴 경매 권리 분석을 소개할까합니다.

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경매 물건이 왜 나오는 걸까요?

그쵸!  빚이 많아서…. 정답입니다^^

이런 경우를 가정해 보겠습니다.

여기 2억짜리 아파트가 있어요. 근데, 그 집에 빚이 많아요. 이런 식으로…

은행 대출이 1억 4천정도 거기에 임차인 5천…. 다시 카드값 가압류 1천… 신용보증기금 가압류 5천 세금 압류 1천…. 근로복지공단 가압류 2천…

뭐 이런식으로 있다고 칩시다.

집은 2억 짜리인데, 빚은 다 합해서 2억 7천.집값을 훌쩍 넘겼죠.

이렇게 되는 경우에는 집주인(즉, 소유자)가 집을 포기합니다. 집을 자유롭게 해주는 거죠. 소유자가 집을 포기한다. 그러면 제일 먼저 뭘 할까요? 아니 뭘 안할까요? 주로 뭔가를 안하기 시작하면서 집을 포기합니다.  네 맞아요. 은행에 이자를 안냅니다. 또 임차인이 보증금 돌려 달라고 해도 못 돌려줍니다. 임차인보고 알아서 빼서 나가라고 하죠. 그러나 이미 빚이 많은 집에 새로운 임차인이 들어올 리가 없습니다. 결국 임차인도 집을 못 빼고 발목이 잡히게 되는 겁니다.

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돈을 돌려받지 못하는 채권자들은 어떻게 하고 싶을까요? 이 집(이런걸 바로 ‘담보’라고 부릅니다.)을 팔아서라도 채권을 회수하고 싶겠죠. 그래서 채권자들이 이 집을 팔아 버립니다. 집주인 동의도 안받고…. 강제로….

근데, 여기에 한가지 문제가 있습니다. 그렇게 강제로 팔았을때 회수되는 자금(2억)이 전체 채권액(2억 7천)에 못 미친다는 문제가 남습니다. 그러면 채권자들 중에 누군가는 돈을 다 못 받는 겁니다. 누군가 양보를 해야 하는거죠. 과연 누가 양보를 할까요? 평화적인 방법으로는 불가능합니다.

이때 누군가 권위를 가진 사람(또는 기관)이 나서서 이 상황을 중재해야합니다. “채권자 누구 누구는 얼마씩 받아가고, 그래서 누구 누구는 얼만큼씩 손해를 봐라…”하면서 말이죠. 이렇게 나눠 주는 걸 ‘배당’이라고 합니다. 채권자들은 불만이 있지만 그 결정을 그대로 따라야 하는 그런 권위있는 기관이 어딜까요? 바로 법원과 자산관리공사(캠코)입니다.

이 과정을 법원에서 진행하면 그게 바로 ‘경매’구요. 캠코에서 진행하는 걸 ‘공매’라고 합니다.

이렇게 경매(또는 공매)를 하게 되면 필연적으로 누군가는 채권을 다 못받는 채권자가 생깁니다. 왜요? 빚이 집값을 초과하는 집이 경매로 나왔으니까요.

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자… 그럼 다 회수하지 못한 채권은 어떻게 되는 걸까요? 네… 이제부터 그걸 공부하는 게 진정한 권리분석입니다.

회수하지 못한 채권 누구 책임인가?

단도직입적으로 말해서 둘 중 한 명 책임입니다. 채무자 또는 낙찰자. 둘 중에 한 명이 책임을 지는거죠.

예를 들어, 이런 겁니다. 채무자 책임이라는 건….카드 가압류권자가 1천만원을 받아야 하는데, 한푼도 못받았다. 그러면… 애초에 빚을 진 사람이 책임을 져야지. 하면서 채무자의 또 다른 재산이 있는지 추적을 하고 있으면 그쪽 재산에 다시 가압류를 거는 겁니다.

또는 낙찰자 책임이라는 거는… 이 물건에 빚이 있는걸 알고 샀으니까, 낙찰자 네가 책임 져라. 내돈 물어내…. 한다던가….

빚은 경매됐다고 해서 없어지는 게 아닙니다. 끝까지 쫓아 갑니다. 원 채무자를 쫓아 가든, 낙찰자를 따라가든…. 그래서 결론은 그 남은 빚이 누구 책임이냐 하는 걸 따지는게 바로 경매 권리분석입니다.

이때 못받은 채권이 채무자를 따라 가는 걸… ‘소멸’ 이라 하고요. 낙찰자에게 책임을 묻는 걸… ‘인수’라고 합니다.

소멸/인수 하는 용어가 ‘낙찰자 시점’에서 나온 용어입니다. 채무자를 따라 간다는 것은 낙찰자 입장에서는 빚이 없어지는 것 처럼 보이니까, ‘소멸’이란 용어를 쓴거죠. 소멸이라고 해서 빚 자체가 없어지는 건 아닙니다.

이제 계산을 한번 해볼까요.

총 매입가 2억에 사고싶고 싶은 아파트가 있는데, 권리분석을 해보니, 소멸로 나왔어요. 즉, 인수하는 금액이 한 푼도 없어요. 그럼 얼마에 입찰을 하면 되는 건가요? 또는 권리분석을 해보니, 5천만원을 인수하는 걸로 나왔어요. 그럼 얼마에 입찰하면 될까요?

이제부터는 간단한 산수죠? 소멸로 나왔으면 그냥 2억에 입찰, 5천 인수면 1억 5천에 입찰해서 낙찰받으면 5천만원 물어내면 되는 겁니다.

그런데, 인수인지 소멸인지 잘 모르겠어요. 또는 인수긴 인순데 얼마나 인수해야 할지 모르겠어요. 또는 인수하는 금액이 집값을 훨씬 넘겨요. 그러면 얼마에 입찰을 해야 할까요? 이럴때는 입찰할 금액 자체가 계산이 안됩니다. 입찰할 금액이 계산이 안되는데 무슨 입찰을 하겠나요. 이런 경우에는 그냥 입찰 안하는 겁니다. 패스(pass)해야죠.

지금까지 이야기를 정리하자면! 경매를 시작하는 분이 처음 배우는 것이 권리분석인데, 권리분석을 통해서 뭘 알아내야 하냐 하면요. 미회수 채권이 얼마며, 그게 누구 책임이냐 하는 걸 알아내야 합니다. 이걸 알아내지 못하면 입찰 못합니다.

지금까지 설명한 걸 그림으로 그려보며 이렇게 됩니다.

경매란무엇인가

경매 권리분석 스터디 시간에 칠판에 그려가면서 설명을 하면 훨씬 쉬운데, 이렇게 글로 풀어 놓으려니까 영 정리가 안되는 느낌이네요. ^^

마지막으로 아까 위해서 토막 퀴즈 냈었죠? 배당하고 남는 돈은 누가 가져가나?

정답은! 집주인이 가져갑니다. 법원이나 국가에 귀속되는 게 아니구요.

 

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